越南房地产也不行了

过去15年，越南房地产经历了高速的发展。

越南在 2008年加入世界贸易组织（WTO） 后，外资大量涌入，制造业和出口产业迅速扩张。房地产开始升温，尤其在河内、胡志明市。

虽说2008年金融危机曾让越南房地产市场短暂降温，但之后越南政府实施货币宽松政策，刺激楼市复苏。到2010年前后，越南房价开始持续上涨，年均涨幅超过10%。2009–2013年间，胡志明市的房价累计上涨了约 60%–70%。

2014年后，越南经济进入稳定增长通道，GDP增速保持在6%–7%。政府放宽外资购房限制，允许外国人购买不动产。房企、银行、地方政府开始大量发债拿地、炒地。这一幕似曾相识，胡志明市的新房均价从2015年的每平方米约1000美元，飙升至2019年的约2500美元。

也就是说，短短四五年间，房价大致增长了约2.5倍。这是一个惊人的数字，那么同时期越南人均月薪是多少呢？

2015年，越南全国人均月薪约为200美元/月，胡志明市这样的大城市要高一点，约为290美元/月，如此算来，就算是胡志明市区，平均年薪也就3500美元左右。到2019年，薪水有所上涨，越南全国城市平均年薪大约在3600-4200美元区间。

显然，房价增长远远超过工资增长，房价与收入之间的差距在拉大。

然而热度还在持续。疫情期间，越南货币政策宽松，信贷大量流入楼市。胡志明市普通公寓均价2022年接近每平方米3000美元，创历史新高。

也许有人会说，胡志明市、河内这样的大城市，不能代表越南全国。但实际上，在岘港、富安、芹苴等这些二线或新兴城市，房价上涨速度也已超过了每年20%的速度，比如岘港2022年普通公寓报价达到了2500–3000美元这个区间。

房地产过热会带来什么结果呢？嗯，债券融资激增。2021年越南企业债发行总额中，房地产企业占比超过35%。

这种信号绝非好事，越南房企的拐点在2022年出现，全球资本紧缩导致越南央行被迫多次上调利率。2023年起，越南多家著名房企如万盛发集团、诺娃等连续爆雷。

万盛发创始人、越南首富张美兰掏空被控涉巨额诈欺/挪用银行资金，据不同媒体报道，金额达到125亿美元至少270亿美元。当事人在2024年已被判刑，成为越南最重大的财经案件之一。

万盛发堪称越南版恒大，越南实力最强的房企之一诺娃房产也不遑多让。诺娃房产的债务丑闻最近已被越南官宣，其关联主体债务总额达数万亿越南盾。

最大的房企都这样了，越南房地产市场还能好得了吗？房企融资链断裂，市场需求骤降。房地产交易量暴跌、项目停工、房价松动。2023年越南房地产交易量同比下降了约35%，房价整体下降 8%–10%，部分高端盘跌幅超过20%。

于是在2024起，越南政府开始出台救市与监管并行政策，试图软着陆。但是，越南的地方财政收入仍然严重依赖于房地产，这不是说变就能变的。

比如根据AMRO的数据，2019–2023年间越南非税收入占总体财政收入约 26.8%–31.8%，且土地相关收入是非税收入中最大的组成部分；由此可判断2023年土地相关收入是总体财政收入中的“显著且决定性”的一项。

所以纵然政府有心软着陆，效果依然有限。根据越南建设部数据，2024年越南全国房地产库存价值约相当于 GDP 的6%，其中一半集中在胡志明市和河内。

更棘手的是结构性问题：房地产绑架了越南的金融体系，信贷资金的“脱实向虚”现象依然严重。2025年初，越南央行在内部报告中承认，房地产、债券和银行的三角关系已成为系统性风险源。

越南的楼市走到今天，其实走上了一条许多国家都曾走过的路——高速增长、信贷过热、地方依赖、债务爆雷。未来几年，越南楼市陷入低流动消化旧债的局面，土地财政被迫转型，是不难预见的事。

不过对越南有利的是，越南的经济体量总体而言不算太大，房地产虽然重要，却还没有像其他一些国家那样深度嵌入整个国民经济结构。简单说，越南的船还小，调头的成本没那么高。根据越南央行的数据，房地产贷款占全部信贷比重已从2022年的21%降至2024年的17%左右，这说明资金流向开始逐渐回归实体经济。

此外，越南的人口红利尚在持续，年轻劳动力仍然强劲，外资制造业布局也在加速。这部分产业资本的流入，在一定程度上能对冲房地产泡沫对经济增长的拖累。

只能说，未来越南楼市会不会爆发更大危机，还存在着变量。对越南来说，还没到不可挽救的地步。