首开测评 | 极致江景项目首开去化效果成谜

乾道湘江湾位于长沙岳麓区潇湘南路与莲坪路交汇处东北角，项目总建筑面积约8.96万㎡，容积率2.3，绿化率35.78%，由6栋住宅组成，项目紧邻湘江，仅约26米亲江距离，正对湘江最宽1.1公里江面，拥有12公里无遮挡瞰江视野。

11月9日，项目正式首开，但是去化效果成谜。

首开表现

一线江景资源，首开效果成谜

项目位于湘江新区大王山板块莲坪路与潇湘景观道交汇处西北，一线临江。总用地3.01万㎡（约45亩），容积率2.30，总计容约6.92万㎡。2022年12月30日由郴州鑫宇以44193万元竞得，溢价率14.1%，楼面价6389元/㎡；后邵阳乾道地产入股合作开发。

（项目透视效果图）

乾道湘江湾整体规划6栋24-25F的全T2高层住宅、1栋4F办公楼以及社区底商，商品住宅主要为面积段190-221-232-280㎡的半新规毛坯产品，层高3.15米，共276套房源。

其中：

• 190㎡（含194㎡）面积段户型，共计92套，占比33%；
• 221㎡（含225㎡）面积段户型，共计90套，占比33%；
• 232㎡面积段户型，共计46套，占比17%；
• 280㎡面积段户型，共计44套，占比16%；
• 353㎡面积段户型，共计4套，占比1%。

（项目规划图）

项目凭借其26米一线亲江的极致景观优势，在长沙楼市全赚足了眼球，吸引了多方的关注，2025年11月9日项目于长沙国际会议中心首开。

• 据悉，项目自10月1日营销中心及实景示范区已正式开放；11月6日下证认筹。
• 至2025年11月9日首开1#3#栋，共90套房源，面积段为190-194-221-280-353㎡半新规毛坯产品。
• 当天开盘价格区间为1#栋(一线临江)1.8-2.1万/㎡；3#栋(主卧江景)1.0-1.2万/㎡。

（项目开盘现场视频截图）

项目离江近、江景面宽但野，按道理应该成为长沙近期的热销盘。但是，实际情况却背道而驰——开发商宣称当天去化率达到69.76%，即去化62.78套；而市场多个渠道显示并非如此，存在多个数据口径（有说当天去化仅15套，有说当天去化20余套，有说去化35套），众说纷纭，不知真假。只有在一周后看具体网签数据才能知道真实去化情况。

虽然乾道湘江湾此次开盘效果在市场上存在众多说法，但是其项目在当前市场上也确实存在一些亮点，比如极致的江景资源在当前市场上众多高端改善产品当中确实不遑多让。

项目价值

江景资源占有：26米亲江距离与1.1公里江景视野优势冠绝长沙

在长沙大多数江景项目距离湘江都有100-200米的背景下，乾道湘江湾项目以与湘江仅26米的距离再次阐释了对江景资源的极致占有。这种“无限亲江”的距离，意味着业主能获得强烈的临江沉浸感，江水仿佛触手可及。

（项目效果图）

为此，项目专门斥重资打造专属滨江沙滩公园，天然海沙沙滩、艺术景石打卡点等设施。未来业主下楼就可实现户外帐篷露营、露天影院，还将定期举办沙滩电影节、音乐派对等社区活动。

这不仅是一个观景平台，更提供了散步、儿童玩沙、露营、露天影院等多种休闲可能，将“度假感”融入日常生活。

（项目沙滩公园规划图）

同时，项目正对湘江1.1公里最宽江域，享有约12公里的远眺距离，且视野内无桥梁等建筑物遮挡。通过将江景视野最大化，带来堪比海景房的环幕观江体验。

（项目江景实拍图）

配套略显不足：配套的能级与距离未达最佳

轨道交通：距离地铁3号线山塘站约450-759米，属于步行可达范围。未来规划有地铁5号线南延线可与之换乘，可快速通达湘江科技城、奥体新城等高价值片区。

（地铁3号线山塘站）

商业配套：2公里范围内有2座综合商场和98家商超。依赖洋湖商圈，距洋湖宜家荟聚、京东MALL约2-2.5公里。

（宜家荟聚实拍）

教育资源：

幼儿园：周边有18所幼儿园，如蓝光雍景幼儿园等。

小学：包括博才雨润小学（步行可达）、潭州实验小学等。

中学：有湖南师大附中博才实验中学、雅礼洋湖实验中学等多所知名中学。

（雅礼洋湖实验中学实景）

产品设计：高端用材与景观资源最大化

退台式建筑布局：

为了最大化实现江景视野，项目整体抬高，采用退台式建筑设计，真正做到“层层有景，户户看江”。有效避免了低楼层住户的观江视线被遮挡。

（项目景观视野布局）

（样板间景观视野实景）

• 高端用材与立面设计：

目以湘江曲线+超跑灵感打造最美天际线，外立面采用玻璃幕墙与铝板组合，并实现“0涂料”外立面。大幅的玻璃幕墙在保证建筑现代感与质感的同时，最大程度地保障了室内的观景效果。

（项目外立面效果图）

• 户型设计存在较为明显的缺陷：

乾道湘江湾的户型设计精瞄准改善型客群的需求，通过最大化江景资源、优化空间布局和提升居住细节，但是在户型设计层面却存在明显的缺陷和不足。以232㎡的户型设计为例，其端厅南向开间仅6.9m，次卫设计在房间正中央，次卧面积居然小至10-12㎡，这在大平层户型设计中几乎不常见；同时，9㎡的厨房偏小，在整个大平层格局中显得功能失衡，与市场上的大平层产品存在明显而巨大的差异。

（项目232㎡四房两厅三卫户型）

另外，项目在新规时代下未考虑过多飘窗及设备平台赠送的设计手法，整体得房率仅在94-100%之间，远低于市场主流新规产品，也成为其首开成谜的一大原因。

总结

乾道湘江湾通过 “超近江距 + 极致视野 + 稀缺产品” 的组合，将江景资源的价值发挥到了新的高度。但是对于产品尤其是户内空间的设计也确实存在明显不足，或许这正是其首开去化成谜的一大重要因素——即其产品未能精准的对位高端改善客群的需求，加上新规时代赠送不足。在长沙当前高品质、高端改善产品如过江之鲫的时代下显得尤为乏力。