10月数据：房地产别无选择，只能继续救市

童鞋们，我开了一个新的股票分享号《朱罗纪价投笔记》，重点记录我的股市投资体会，涉及到我的投资框架、操作纪律、实盘分享。未来大号《朱罗纪》会一如既往的保持更新，但不同于《朱罗纪》以城市、房地产为核心的公共分享，新开小号多为企业价值分析。对于股票投资（包括港美股）有兴趣的小伙伴，欢迎关注交流。要强调的是，我讲的一切只是我自己的观察与分享，不构成任何投资建议，请大家结合自身风格与偏好谨慎操作。祝你投资顺利，日进斗金。

来看下国家统计局今天发布的房地产数据，数据显示“经济运行基本平稳 稳中有进态势持续”。

全国房地产开发投资额（最重要的房地产先行指标）：前10月73563亿，同降14.7%；其中，住宅开发投资56595亿，同降13.8%。

新建商品房销售面积71982万平米，同降6.8%；其中住宅销售面积下降7.0%。新建商品房销售额69017亿，同降9.6%；其中住宅销售额同降9.4%。

10月，房地产开发景气指数为92.43。

10月，70大中城市新建住宅价格环比下降0.45%，为一年以来最大跌幅；二手房价格下跌0.66%，为13个月来最大降幅。

简单说，唯一一个事实：所有指标，都创下了年内最低或者最大跌幅纪录。对照上述官方图表，一目了然。

但这个也没有什么要值得大惊小怪的，因为之前几乎每个月也都是这样，创下当时的最低或最大跌幅纪录。就是说，市场在今年、以及2021年第二季度以来，一直在阴跌不休。

上海的情况稍微要说明一下，它是唯一一个新房价格上涨的城市，但这个也不是第一次出现了。原因之前解释过，上海从2024年开始疯狂的推出“超级宝地-超级豪宅”，单价动辄高达20万/平米，单套总价动辄6000万以上，9-10月尤其多。如：9月黄埔超豪金陵华庭开盘，均价20.5万/平米，套均总价超8200万；10月黄埔高福云境开盘，均价21万/平米，套均总价7600万。这些超级豪宅的出现，它们拉高了全市的新房平均价格，但实际上是一个“分化市场”。

注意，这个趋势正在向全国所有一线城市扩散，尤其是京穗深杭，进而构成我在《》这篇文中说的“未来将是一个高度分化的K型市场”。一方面是大量的刚需住宅、二手住宅卖不掉、抛压严重，成交乏力，它们在“K”字的下半条腿。而另一方面，是稀缺地段的宝藏地块，陆陆续续入市，给到前些年被限购限价压抑的富人群体购买，它们构成了“K”字的上半条腿。对于个人，眼下形势也是如此，经济越是TS、越是危机，你越会看到“不平等的进一步加剧”。“K”字上半条腿的人群财富依然在增加，而“K”字下半条腿的人群比原来还惨。（多扯一句，这可不仅仅是我们这样，全世界都一样，美国更甚。发展和平等的问题，某些时候就像个钟摆一样。你想要自由市场，就一定会有不平等，你因为不平等而要追求“分配平等”，结果就是不平等的进一步加剧。很难解，我没见过有多少解好的。就个人而言，少点控诉，多点学习，尽最大努力别让自己掉入“K” 字的下半条腿吧。）

以上，说明了什么？

整体上，说明房地产市场并没有“止跌企稳”，依然处在继续向下探底的过程中；也说明了，房地产既往的救市政策没有起到预想中的效果——8月底9月初，京沪深都放宽限购，但效果不咋地，持续验证政策的边际效果越来越衰减（如果大家有印象，应该还记得去年9.24以及今年5月放开限购时，不少人还认为市场即将展开暴力反弹。今时今日，可以说人们已经接受了一点：任你限购全解除、首付低到5%，房价也会是照跌不误。当然，我也不想再说“我早就说过了”这类的话，越来越没意思了）。

还说明了一点，今年持续大涨的A股，市场财富大为膨胀。但是，财富效应还没有传导到实体市场，大部分实体行业依然萎靡。

如果是看GJ统计局的房价数据，既不直观又不真实，我后来比较多使用民间数据。据香港中原地产最新的统计，截至10月，深圳房价本轮真实最大下跌幅度是：42%，回到2016年2月；北京最大跌幅35.6%，回到2016年4月；上海最大跌幅36.3%，回到2016年1月；广州最大跌幅38.0%，回到2017年1月；香港最大跌幅25.5%，回到2015年4月。

这一组数据，相信和我们个人的体感更为接近。

如果看宏观一点，10月份的CPI是0.2%，依然是趴在0%附近。往好里说，转正了。好差里说，聊胜于无，还是个TS的持续状态。10月的PPI是-2.1%，往好里说，持续3个月好转，往差里说，还是个负值。就是说：大家都赚不到钱。尤其是餐饮消费，我也没搞懂10月以来是咋回事，64块钱都能吃两荤两素4个菜了，以前是想都不敢想（外卖三傻的功劳？）。照这么高，还赚个屁钱、还过个屁年。

形势就是这么个形势，10月份和9月份、和6月份、和去年6月份，没有啥本质性的变化，就酱。往下走，我判断大概也还是会差不多这个样子。作为个人，只能面对它，你做不了什么。

以这样的局面，未来到年底之前，我认为政策将别无选择，只能是继续发力救市。年底前最重要的时间节点在11月底-12月上旬，ZY经济工作会议会召开，那是每年万众瞩目的事。

在我们盘算还会有什么政策出台之前，我们需要先复盘一下，为何房地产4年多了还在趴窝，跌势无尽头？从2021年第二季度算起，整整是17个季度零1个月了，还看不到底。前所未见，令人担忧。

几个理由：1）救不起来；2）不真想救；3）政策力度不够；4）政策方向错了。

你们觉得是哪一个？或者说，哪一个因素占比大？

下面还会有什么政策？

1）限购全部解除。现在都这样了，限购还有，想想也觉得很迷。别无选择，只能是继续放宽，所有区域的限购全解除。即便如此，市场还是会软不塌的，不用担心房价涨。

2）继续卖宝地。使用“宝藏地块+超级豪宅”的法子，继续努力的卖好地，所有的监管政策全取消，让开发商建高价豪宅，先把新房价格“搞起来”！至少数据上看，是“止跌企稳”了，上海已经打了个样，一线城市都会这么做。

3）利率下调。贷款利率虽然已经是历史最低，虽然比较难再下调，但是相对于现在的投资回报预期，居民的惜贷意愿太强了，根本扛不住。别无选择，只能继续往下调，我希望是一步到2%以下，不过不可能，只会慢慢搞。对当前房地产而言，利率下调，要比首付下调、限购解除更有价值。因为首付下调他还是要贷款，而现在限购的区域都是贵得要死的地方，解除不解除跟绝大部分买家也已经没有关系。

就蹲这几个政策了，其它政策，也不知道会有什么价值了。你们觉得还会有什么政策？

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