谁在定义深圳下一个十年的超级豪宅？

（深圳湾实景图）

如何描述2025年的房地产市场，相信你绝对想不到。

主流语境里都是楼市调整，但任何一次危机都同时在酝酿着新生。尤其是在核心市场，和人们想的完全不一样。正如新鸿基天玺在金融危机期间创下豪宅天价纪录一样，核心城市经常在大熊市里创造出超级豪宅。

当下楼市的另一面，我总结为三个简明观点：

1）这是一个典型的K型市场，用术语说叫“结构化行情”，大部分产品下行的同时，金字塔尖产品顽强上行，高净值人群对超级豪宅的需求超乎想象。

2）随着中国房地产长达20年的紧缩监管的彻底解除，有限的超级城市将会诞生出一大批跨时代的超级豪宅。

3）刚刚成为“中国APEC第三城”的深圳，作为内地可与上海比肩的超级城市，也在呼唤新的标杆作品出现。2025年将是“元年”，在深圳湾诞生，并将定义深圳超级豪宅的下一个十年。

除了前三季度70个大中城市均价持续下降之外，还需要记录一点：以上海为首的超级城市的亿元豪宅阵营，几乎从年头热销到年尾！

这一场“K型市场”从去年便开始启动了，在市场极度悲观时，上海顶豪市场就已经异动。去年6月至今年10月，上海超级豪宅市场几乎是全时间线持续热销！

这期间，绿城潮鸣东方、融创壹号院、金陵华庭、高福云境等等，均是单价高达20万/平米，套均价格6000万元以上，包含多套亿元别墅，但全都以极快的速度售罄。

易居研究院统计，今年上半年全国30个重点城市中，成交总价5000万元以上的一手豪宅，上海占比高达78%。加上下半年数据，上海今年成交的亿元豪宅已经远超2018年，反创历史纪录。

并且，上海的豪宅热度，正在呈城市扩散之势。今年4月以来，北京、深圳、杭州、广州都陆续出现了超级地王。超级地王之后便是超级楼王，已成必然。

在深圳，这样的热火也已燃起。一则在新房市场，今年会有深圳湾澐玺在内的多个超级豪宅出现；二则，深圳今年出现了一些高价地王预示着未来的豪宅市场的可持续；三则，在二手市场也出现了超级成交。上月底，华侨城纯水岸别墅以超3.64亿元拍卖成交，单价高达57万元/平米，创下深圳房地产历史纪录。

考察其因，我认为就两个：1）供应侧，监管大宽松，宝地释放，产品跃迁；2）需求侧，高净值人群常年受压抑的改善需求得到释放。

而这两个原因，将会催生一大批影响未来10年的新一代超级豪宅。

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历史如何记录2025的楼市？

从以上两个角度，我大胆判断：深圳的高净值人群不但在呼唤划时代的超级豪宅出现，而且深圳这座城市也已经完全具备了新一代超级豪宅出现的所有条件。从2025年开始，深圳便将迎来超级豪宅复兴，出现可以“定义下一个十年”的超级豪宅。

在供给侧方面，市场看到一个最重要的变化，便是：监管大放松。表现在两个层面：其一，土地监管大放松，以往在历史上被严控的“高价核心地块”，在一线城市又重出江湖，深圳也在核心资产地段拿出了许多“宝藏地块”进行出让。

其二，产品监管大放松。今年随着住建部力推“好房子”运动，几乎所有施加于房地产身上的产品限制全部被解除——以90·70户型政策、限价政策全面解除为核心。这一点，是一线城市今年为何会涌现出那么多超豪华“新规大平层”的直接原因。

基于简单的经济学规律，无论是房地产还是整体经济，只要是监管大放松，就一定会推动旺盛的企业创造力出现。

在需求侧方面，我认为市场没有很好的理解为何今年超级豪宅会卖得那般好，原因在于市场严重忽略了一个事实：过往多年的限制政策，令大量高净值人群的优质住房需求完全被压抑！今年超级豪宅的热销，恰是他们的需求喷薄所致。

考察深圳的房地产历史，过去10年限制最严格的时代是深圳房地产产品创新最少的时代。真的能够称得上“影响下一个十年”、“影响到全中国”的项目，很少。就产品来说，当年打出“上海上海滩，深圳深圳湾”的深圳湾1号可以说是一个传奇。

长期且严厉的监管，客观上导致了高净值人群的优质住房需求根本没有得到满足。以深圳私营企业的活力，民间购买力超级强劲，所缺的只有能够打中他们痛点的好供给。只要有这样真正的顶流产品出现，一定会如上海一般热销。

一句话，深圳房地产，现在正站在一个即将诞生“可以定义下一个十年的超级豪宅”的十字路口。传奇作品，必然将从今年出现。

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深圳下一个十年的楼市传奇

定义深圳下一个十年的房地产传奇，会落子在哪儿？

答案是：还会在深圳湾，只能在深圳湾，并且已经出现了——深圳湾澐玺。

许多人还没有真正意识到，经过40年努力耕耘，深圳已经成长为一座全球都少见的奇迹城市。容纳2000多万人口的深圳，今日城市之优美、基建设施之完备、行政效率之高……在全球都是一流的存在。

尤其是经济发展。据深圳统计局数据，2024年深圳GDP超3.68万亿，更是已成为名副其实的中国“硅谷”——南山区人均GDP在去年已超7万美元，跻身世界发达经济体之列。

本月1日，深圳再宣重磅利好：成为继上海、北京之后，中国第三个承办APEC领导人非正式会议的城市。回想14年前，深圳举办大运会，向世界第一次展现出自己的潜力；如今，APEC领导人非正式会议的落子，则宣告了它的城市地位“更上一层楼”。

那么，谁将代表它的城市形象？谁才是深圳众望所归的城市名片？

是深圳湾，不会是其它，因为一个城市的名片，最终是市场定义的。

历经20年的建设，市场已经形成共识：面向海湾的这一片地方，才是大众心目中应该对世界展现的深圳名片。有深度参与全球价值链的跨国企业总部布局、有优美的超过15公里的海岸线景观、有完善便利的公共交通与高品质的商业配套、还有完善的文化体育运动空间等。

实际上，深圳湾已完成从地段到场景系统的跃迁。深圳湾文化广场-深圳人才公园-深圳湾万象城把文化设施、滨海绿地与重磅商业打包成一体化城市体验。这种高密度、可步行、强内容的复合度，在中国一线滨海城区里少有同类，对标西九龙、麻布台并不夸张，也由此决定了深圳豪宅的正确答案。

这些都在深圳湾，浓缩于后海约2.26平方公里的土地上。这里汇聚着80多家总部企业、十余家世界500强，形成了深圳颇具代表性的总部经济集聚区。

沿沙河西路驶过滨海立交，城市的轮廓随之展开，远处的中国华润大厦（春笋）拔地而起，成为深圳的视觉地标；视线延伸处，深圳湾1号延续城市封面的形象，勾勒出从商务到生活的完整天际线。

未来，深圳湾澐玺将以“微笑曲线”的建筑姿态融入其中，在中国华润大厦（春笋）与深圳湾1号之间形成新的视觉连接，为深圳湾的天际线带来更新的表达。

简言之，只有深圳湾这片地方，浓缩了深圳全部的精华，展现了深圳所有的美好，是深圳的真正中心。

（概念方案示意图，非最终效果，仅作参考）

区位，我们判断能否诞生出影响一个时代的超级豪宅的首要因素。

我之所以认为深圳湾澐玺有希望成为“定义深圳下一个十年”的超级豪宅，底层因素正在于：它所拥有的是深圳湾这一整个重奢配套的生态系统，而不是某一个孤立要素，由此它创造出的生活方式，是有机且完整的。

深圳湾澐玺所在的2平方公里多的深圳湾后海总部基地为华润置地2008年开始投资开发、建设与运营，历时近20载，落成了深圳湾体育中心（春茧）、中国华润大厦（春笋）、高端消费场所深圳湾万象城（2期刚刚开业）、占地77万平方米的深圳人才公园、城市新一代具有全球影响力的设计文化综合体深圳湾文化广场。

这些，每一处，都可以说是深圳网红打卡的地标建筑。而深圳湾澐玺，拥有这一切，不但拥有，而且全部都可以步行可达！

考虑到华润置地对整个片区的统筹布局，深圳湾澐玺应理解为深圳湾超级综合体的重要组成部分，拥有完整的城市生活生态。它的核心价值在于：构建了一种稀缺而高品质的生活方式，并在时间的沉淀中具备持续的生命力。这种系统性的优势，是许多仅依赖单一资源要素的豪宅项目难以具备的。

如果要寻找一个类比，我认为深圳湾更接近于纽约的中央公园。比如像西半球第二高、全球最细的住宅——施坦威大厦（Steinway Tower），这幢400多米高的超级豪宅位于曼哈顿，可以俯瞰整个中央公园，以及纽约城的天际线。普通一套700万美元，最贵的卖到4亿多人民币。

随着深圳湾历时多年的整体建设基本完成，人们将会越来越感受到这片土地真正的“中心价值”。

深圳湾澐玺，拥有的就是这样的一种生活想象。

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华润置地全新顶序作品

要成为影响一个时代的顶流豪宅，除了上述所说的区位以及随之而来的生活方式之外，显然还必须要配有伟大的颇具创造力的产品。

深圳湾澐玺在产品上面，有三处核心竞争力，足以影响到深圳未来的房地产历史。

其一，住宅的稀缺性。

深圳湾澐玺项目在深圳湾后海总部登良站旁，为去年底华润置地与中海地产联手以总价185.12亿元拿下，是去年深圳的土拍地王。重点是，这块地是后海近十余年来唯一出让的一块住宅用地。

项目本身的微观位置更是值得称道，可以说是“繁华都市中心的一片绿洲”。紧靠地铁登良站，距离深圳湾口岸直线距离约1.2公里，步行可达深圳湾万象城、深圳人才公园、深圳湾文化广场、海岸城等等著名公共及商业场所。

正是基于如此的稀缺价值，这个项目被华润置地定位为全新顶序作品，要将之打造成为深圳湾的人居地标、代表深圳湾的城市封面。

为此，开发商重金聘请了全球多家知名设计机构，包括设计过纽约第五大道520号的世界知名建筑师事务所KPF，倾力打造。项目共由5栋150-250米高的塔楼组成，全东向布局，全面考虑到海景、采光和视野的均衡性。

在居住者的视野中，深圳湾体育中心（春茧）、深圳人才公园、深圳湾的开阔景观，乃至阳光好的时候福田 CBD—平安金融中心的天际线，都可尽收眼底。而这种视野，本质上已经在定义这片区域的城市级稀缺性。

（概念方案示意图，非最终效果，仅作参考）

其二，产品设计上极具原创性。

项目在设计上拥有极强的“封面感”，并且在多处重点设计中都超越了深圳现有的超级豪宅。KPF为深圳湾澐玺打造了“月牙抱海”的整体造型，以柔性的“微笑曲线”面向深圳湾方向舒展，与片区 skyline 形成连续而有韵律的界面。塔楼立面从植物细胞的有机形态中汲取灵感，细胞结构的图案自裙楼开始向上延展，贯穿塔楼立面直至塔冠，呈现出自由律动的肌理表达，形成深圳湾区域少见的有机建筑美学。

空间体系同样体现出高度的可塑性，项目根据需求调整房间数量，建面约209㎡、建面约269㎡、建面约295㎡、建面约305㎡户型均可由业主自由选择定制化设计风格，厨电亦可在多个高端品牌之间组合定制。

（概念方案示意图，非最终效果，仅作参考）

项目底盘采用“立体花园”设计理念，空间利用层次丰富。首层设置内部庭院，二层设有公共人行天桥（规划中），三层打造天际花园，商业与配套功能叠加于住宅下方，形成私享与公共空间的有序分层。

值得一提的是，项目在首层营造了一个颇具仪式感的“车马院”归家空间。入口处，以错落的高绿篱与精致景墙围合，先将外界的喧嚣轻轻隔断；步入其中，两侧绿柱与柱廊的倒影在水面上交织，勾勒出宁静而有秩序的序列感。车辆在此卸下行程，业主从容步入大堂，归家的节奏随之放慢。

若继续沿车行动线驶入地下停车区，视线会自然落入“生境之斗”所在的开口。通过这一空间，自然光、植被与新鲜空气被引入地下，改善采光与通风，也让车库不再只是功能区，而是带有一丝自然气息的过渡空间。

从立体花园到车马院，再到生境之斗，深圳湾澐玺以少见的落地深度与生态思考，让建筑与自然形成对话，呈现出有机、宁静而生机充盈的生活场景。

（概念方案示意图，非最终效果，仅作参考）

在电梯系统的设计上，深圳湾澐玺也进行了更精细的分区与动线规划。项目共约600户，采用高、低区分层布置，双梯入户，设置独立电梯厅，实现私密归家。这样的设计既有效缩短候梯时间，又兼顾通行效率与私密性。

电梯系统的逻辑与整体建筑理念一致，在城市核心中，营造出层次清晰、动静分离的生活体验。这类分区与专梯设计在深圳高端住宅中虽非首次，但能做到如此系统且精细的项目仍较为少见。

其三，户型设计及用材顶流。

再来看深圳湾澐玺的户型设计，上周我特地去看了推出的两个创意展示空间，非常震撼。

深圳湾澐玺首要的稀缺点在于：面积段。真正要成为引领一个时代的超级豪宅，必然是针对深圳以及珠三角最富有人群的，户型首先要做到足够大，方显顶配。

深圳湾澐玺住宅一共只有约600套，全部大户型，走豪奢路线，首推起步即建面约209平方米，并且北地块产品有2套penthouse（约1180平米大平层）。Penthouse的回归，可以视为华润置地在高端住宅体系上的一次延续。早在2008年楼市调整期，华润幸福里便以约4万元/平方米的价格面市，长期被视为深圳高端豪宅的代表之一。

这样的纯大户型豪宅，在今年之前，是“不可想象的”。这个楼盘之所以敢于全面采用阔绰设计，在我看来，恰恰是上面所说的监管宽松及高净值人群需求受压等原因。也正因此，可以说，深圳湾澐玺的户型配置，正式打开了城市高端居住样本迈向下一个时代的大门。

这个项目其次的稀缺点是：设计和配置上拥有和上述楼体设计一样的“开创性”。

深圳湾澐玺户型分为高区、中区、低区，每一区都配置不同面积段的户型，并且实现了景观与面积的均衡配置，基本每户均有朝东大阳台可享深圳湾CBD景观。

值得一提的是，楼层高度全部达到3.6米高。这两年深圳确有一些楼盘设计了3.15-3.3米这样的高度，但是少，更少者在于，几乎没有全楼盘设计，大部分是部分大户型。但深圳湾澐玺全部做到了，这一点在深圳是“开创性的”。

项目现已开放建面约209㎡ 与建面约 295㎡ 两种创意展示空间，两者均延续整体的艺术化叙事，但在空间语境与审美取向上各有侧重。

建面约209㎡户型以城市元素为基底，以简洁线条勾勒空间轮廓，辅以艺术装置点缀，并结合智能科技系统，呈现出兼具现代感与人文气息的室内氛围。

建面约295㎡户型在材质的层次变化与空间的叙事节奏中，将当代美学与生活温度相结合。以在地文化为底色，以国际化视野将手工敲打铜、木作等非遗工艺融入硬装之中，让“传统与未来、艺术与日常”在同一空间里自然共存，使居住成为一种可触摸、可沉浸的生活体验。

户型除以上设计令人眼亮之外，现场所见，用材也全都是奢级。比如：项目在深圳领先运用AI技术，搭载华为鸿蒙智家系统，实现AI无感交互。房间内一体化中央空调，新风系统全采用大金三管制空调，为深圳少有的落地空调双重除湿的项目，可强力应对回南天……

这样的产品，是华润置地与中海地产双方的“王者系列”之作，也是要成为重塑深圳湾城市封面的地标之作，更是要定义深圳房地产“下一个十年”的跨越之作！

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深圳下一轮城市叙事的起点

总结以上我的阐述，就两句话：

第一句：深圳湾澐玺所在的深圳湾地段，是深圳建市40年来浓缩大部分精华的所在，是深圳面向全球的终极形象。深圳的中心在深圳湾，不会再有其它。拥有这样的地段，才会产生跨时代的顶流豪宅。深圳湾澐玺不是一个项目，事实上它拥有的是整个深圳湾。

第二句：深圳湾澐玺在地块、产品、户型设计上，都拥有不可替代的稀缺性和开创性。它代表着华润置地“最新一代”的豪宅设想，也在推动着深圳新一代跨越级的豪宅产品正式诞生。

深圳湾历经20年建设，至今已经蔚然大成。深圳湾澐玺这个时候诞生，可以说应了八个字：得天独厚、近水楼台。它所在的这样的地段、资源、景观、配套、产品、设计，也许在某一个要素点上，你可以在未来找到能够超越它的竞争者，但如果全部叠加，我相信几乎不可能找得到同类。

深圳湾作为深圳堪比上海外滩的所在，创造出一代又一代的豪宅，是自然而然，也是其使命所在。定义下一个十年的深圳豪宅，我相信，会从2025年开始，会从深圳湾开始，会从深圳湾澐玺开始。

如果单纯的去看价格，拿香港新鸿基天玺举例子，2008年房地产大熊市时天玺均价约为20万港元/平米，最高是77万港元/平米。而今年7月底，新鸿基天钻玺成交了一套91楼单位，约1798平方呎，成交价近2.32亿港元，折合人民币139万/平米，再创九龙单价、总价历史新高。

市场总有波动，但如果你是真的超级豪宅，时间最终会站在你的那一边。