恒大业主的谈判筹码

经过3个半小时的谈判，双方初步达成了一些事项。

恒大天宸小区的业委会与物管之争，正是我国数以万计城镇居民小区矛盾纠纷的缩影。这样一场彼此要维护自身核心利益的谈判，也凸显了千千万万城市居民小区前期物业服务的困惑。

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文/图 陈标志

综合 | 中国房地产报

谈判现场。陈标志 摄

11月18日上午，在街道办、社区居委会等召集下，海口市恒大美丽沙天宸小区业委会成员与金碧物业有限公司海南分公司（以下称“金碧物业”）相关负责人坐在了一起。他们就恒大天宸小区前期物业服务的相关问题，进行了一次深入谈判。

虽然是政府部门召集的一次沟通协调会，但对于恒大天宸小区业主而言，他们觉得更像是一场正式交锋。他们认为，手中握着的谈判“筹码”，是他们获得主动和争取小区权益的“杀手锏”。

果不其然，小区业委会成员在这场谈判中明显占了主动权和优势：金碧物业要求第二次业主大会投票按下“暂停键”，业委会认为暂缓投票需要法律法规的支撑，且其明确表示这也是他们谈判的“筹码”。

恒大天宸小区业委会与小区前期物业服务企业——金碧物业的种种纠葛，集中爆发于该小区于11月5日开始举行的第二次业主大会投票，即表决是否同意终止金碧物业在该小区服务等4项表决事项。

恒大在海口美丽沙片区建成多达10余个小区，前期物业服务均为“一家人”的金碧物业。这些表决事项不仅关系到金碧物业在该小区的“保盘”问题，是否引发其他小区一系列的连锁反应？

此后，双方矛盾升级，从网络社交平台的“隔空对阵”，又走到了现实场景的争执，并由此惊动警方。

针对城市居民小区前期物业服务出现的问题，西北政法大学刘卫锋教授呼吁，地方政府主管部门应结合当地实际，及时制定并实施普通商品房前期物业服务收费的政府指导价。

谈判现场

“我简单地说一下，这个（物业服务合同）是在我们集团的合同下做了一些修改；另外业委会提出的小区服务内容标准，我们也进行了完善……”金碧物业负责人称，他们也是抱着真诚的态度与业委会进行友好协商，希望在此过程中双方不要发生过激行为。

谈判会。

11月18日上午 10时许多，海口市海甸岛美丽沙社区。在街道办、居委会及司法等相关人员在场的情况下，恒大天宸业委会部分成员与金碧物业相关负责人终于坐在了一起，就此前纷争及物业服务事宜做一次“深度谈判”。

即便是在数天前，他们还以各式各样的宣传鼓动方式，从网络走到现实进行正面交锋。但真正坐在了一起时，少了些当初剑拔弩张、一触即发的紧张局面。

虽然彼此心平气和地坐在了一起，但记者一开始就能感受到双方的“张力”。

谈判开始前，金碧物业方带来的一份《物业服务合同》，被分发到了天宸业委会代表的手中，并就修改变动的合同条款双方一一确认。

“需要确认的先圈起来，我们回去再仔细研究。”半个多小时过后，小区业委会一负责人叫停了该“条款确认”流程，认为这是做无用功，双方应就核心问题进行谈判。

核心问题是什么呢？就是业委会此前提出了“提质、降费、谋发展”三大诉求。通俗地讲，就是要求将此前的物业费从3.8元/平方米/月降至2.98元/平方米/月，并从每月物业费收入中提取25%作为小区发展基金，作为小区软硬件升级的保障资金。

但金碧物业不认可业委会提出的方案，称这样下去物业要面临亏本。而且当前恒大天宸小区物业费的收取率仅仅为50%左右，物业服务面临巨大的压力。

在小区品质提升方面，金碧物业更倾向于“承诺制”，即承诺分阶段对小区品质提升进行投入。在一份《天宸重点品质提升计划表》里，金碧物业列出19项整改项目，预算资金超过1200万元。

但业委会方发现，《计划表》预算资金的组成部分，金碧物业投入费用预算为180余万元，另空调外机百叶等三项合计约118万余元投资主体未定，下余900余万元的投资主体系开发商恒大。

业委会认为这仅仅是“墙上画饼”，即使是写在合同里，最终没有兑现他们该去找谁？他们更希望小区全体业主能对这部分资金有控制权，小区品质提升才能成为现实。

金碧物业希望业委会暂缓小区第二次业主大会投票，一旦投票通过相关表决事项，作为前期物业的金碧物业就面临“丢盘”的可能。金碧物业一负责人称，大家不要站在悬崖上，这样都很危险。

业委会一负责人认为，暂缓业主投票不是他们所能决定的。该负责人毫不忌讳地表示，第二次业主大会投票就是一把“达摩克利斯之剑”，也是与物业谈判的“筹码”。

暂停投票的“球”踢给了在场的街道办负责人。街道办负责人回答称，他们目前没有找到相关的法条可以支撑暂停投票，如果有需要他们将向上级部门进行请示。

空气像是突然凝固，现场气氛顿时紧张起来。

“硝烟弥漫”的小区

恒大天宸小区的“命运多舛”，其所在地块尚未开发建设，就面临恒大暴雷。

“大概在2015年底，恒大地产收购新世界发展在国内的多个超级地产项目，包括斥巨资收购海口美丽沙数千亩的项目地块。”一知情业主告诉记者，至暴雷前后，恒大一共在该地块开发了16个小区，未开发的部分“闲置地块”被当地政府收回。

“我们小区地块还没建设，恒大就开始暴雷了。”恒大天宸小区业主接受记者采访时回忆称，包括天宸小区在内，多个楼盘被当地政府列入了“保交楼”项目，即采取“政府监管兜底”，预售尚未建设地块的房源，用筹措的这笔资金建设“保交楼”项目。

经过艰难的建设，2023年12月底，恒大天宸小区终于迎来第一批交房。

“业主收房后，发现小区品质严重降档减配。”一业主告诉记者，楼梯间没贴瓷砖，说好的地下车库地坪漆也没了，小区道路不是铺地砖，而是直接铺上沥青，“小区装修和设施严重降档减配了。”

据了解，1500余户的恒大天宸小区于今年4月份正式成立业委会，并着手对小区的一些设施进行完善和提升小区品质。

“我们是花了高档小区的钱买房，享受的是低配的小区品质。”在11月18日的谈判会上，业委会一负责人举例称，恒大天宸小区有一位开玛莎拉蒂豪车的业主，人称“玛莎哥”，他从来不让朋友去小区，说小区档次低，不想让朋友来家做客。

小区空调百叶窗被损坏迟迟未能得到修复。

“一开始，业主是将矛头指向开发商的。”一业主称，后来他们觉得小区物业的办事效率让他们一言难尽，如台风破坏的空调百叶窗等设施迟迟得不到修缮，未安装循环过滤系统的小区泳池两年得不到使用，这一系列问题让他们将矛头指向了小区物业。

小区业委会负责人也告诉记者，小区成立业委会后，就小区存在的问题，先后至少3次找小区物业进行沟通协商，提出了“提质、降费、谋发展”三大诉求，但物业没有同意他们的诉求。

“他们不搭理我们，我们就不再去找他们了。”恒大天宸小区业委会负责人称。

业委会与物业之间的矛盾爆发点，便是天宸小区发起第二次业主大会投票。本次大会投票要表决的事项，金碧物业也感觉到对其十分不利，以至于在本次谈判会上发出“大家都站在悬崖上”的感慨。

此后，双方在注册主体均为“个人”的公众号上，就上述事宜针锋相对地发表各自的观点和立场，并相互指责对方。

小区业委会指责金碧物业采取挨家挨户上业主家、在小区拉扯横幅、给业主群发短信等方式，干扰业主正常投票，并且对业委会成员进行诋毁。

小区物业却指责业委会成员利用舆论裹胁诱导业主投票，之后物业在小区拉上“4月份成立业委会，10月份就换物业，有何居心？”“不能让少数人决定小区未来”等横幅，强烈呼吁业主“不参与、不投票”，业主投票后联系物业撤回投票。

一时间，小区弥漫着硝烟的味道，矛盾冲突将一触即发。

记者也就上述问题，多次联系金碧物业进行采访，甚至在11月18日谈判会结束，向其相关人员提出采访要求，但均被婉拒。

前期物业之困

谈判会从上午10点开始，一直持续至中午1点半过后。

持续3个半小时的谈判，双方在一些事项上达成了共识，比如双方另约时间，继续就新修改的《物业服务合同》条款进行磋商；“提质、降费、谋发展”仍是双方商议的重点等。

对于“降费”“发展基金”等核心问题，金碧物业方此前已同意将物业服务费从3.8元/平方米/月降至3.2元/平方米/月，但对于业委会提出的“降至2.98元/平方米/月和提取25%作为小区发展基金”的要求，金碧物业坚决不予同意。

对于此前金碧物业提出“天宸小区与其他小区共用设施，换物业将会导致小区瘫痪”的质疑，在本次谈判会上，业委会对此也进行了充分的说明。

“我们的目的并不是要换掉物业，仍希望金碧物业留在小区服务，毕竟你们对小区情况熟悉。”业委会一负责人在会上称，退一万步讲，若金碧物业退出天宸小区服务，业主关心的多小区共用设施设备问题，因涉及小区居民的生命健康和财产安全，应在政府监管协调下，明确权责和费用后，由各方物业公司共同管理和维护，“新老物业交替，依照法律规定，也不允许出现物业服务空档期，故业主不必担心。”

记者了解到，恒大天宸小区业委会与金碧物业的纷争并非个案。海口新世界花园小区业委会与前物业公司“拉锯战”持续了多年；海口夏威夷花苑小区因新老物业交接而发生业委会成员与保安发生冲突，4人因“聚众扰乱公共秩序”被警方行拘；海口阳光西海岸小区业委会称“在与物业公司沟通更换物业的时间段，镇政府发文撤销成立一年的业委会”，业委会状告镇政府的行政诉讼官司于本月19日开庭审理……

小区业委会，或业主与小区前期物业的矛盾冲突时有发生，而矛盾的焦点就是物业费和小区服务质量发生偏差，或不匹配。一些小区前期物业服务出现了“请神容易，送神难”的尴尬境地。

西北政法大学民商法学院刘卫锋教授接受记者采访表示，为了弥补市场失灵与回应民生关切，地方政府主管部门应结合地方经济发展水平和居民消费能力，及时制定并实施普通商品房前期物业服务收费的政府指导价，并以最高限价的形式予以体现。但同时需要注意的是，制定物业服务收费最高限价是一项系统工程，必须遵循科学性、动态性、可持续性的原则，避免“一刀切”，同时完善配套监管，建立执行与监督机制。