没想到，上海连3000万豪宅都开渠道了

金九银十过后，上海楼市终于不装了！楼市最后的博弈，现在才刚刚开始。

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今年的“金九银十”，在上海并未如约而至，尽管全市76个新盘同时登场，从刚需到豪宅，几乎覆盖了上海的所有热门板块和价格带——但市场给出的回应，却是一句赤裸裸的冷淡：没兴趣，也没那么急了。

外环外刚需早已躺平，中内环改善与豪宅的神话，也正在迅速褪色。

那些曾经被视为“风一吹就日光”的新房，这次全都硬生生撞上了现实。

国庆期间，普陀桃浦的紫薇花园直接打85折，叠加送车位、返佣等一套组合拳，率先扯下中环新房的遮羞布，狠狠背刺了老业主们。

更刺痛老业主的是，这不是个案，而是趋势。连一些之前的“日光盘”热度都撑不住了，最新一期的认购率大跳水，出现了断崖式下跌：

开盘触发积分的浦发莲园，四期102套房子只有87人参与摇号；

中海云邸玖章认购从最高240%，腰斩跌至120%；

外滩瑞府首开还有163%，二开更是只有可怜的53%；

翡雲悦府二期开盘直接取消了摇号，金茂璞元二开和保利天奕四开的有效认筹率刚过101%……

最具象征意义的是黄浦高福云境——

这是2020年以来，上海第一个触发5年限售却没能“日光”的豪宅。

首期开盘后竟然还有30多套剩余房源，弃号率高达50%。这样的结果，无疑是给坚若磐石的豪宅市场撕开了一道裂缝。

进入11月，楼市更加不妙，绝大部分新盘连认筹人数都不敢公布了。

两大顶豪项目金陵华庭和汤臣君品，虽然开盘当天都卖出了90%以上，但也和高福云境一样，未能顺利实现清盘。

肉眼可见，现在卖不完的新房越来越多，连5000万总价起步的顶豪都吃不消，更别提1500到3000万这个总价段的改善豪宅项目们，首开热销后二批次都表现乏力：

绿城逸庐二开有效认筹率100%，比起首开又跌了16%；中建玖上琅宸的二开56.7%……

在这样惨烈的市场行情下，叠加年底各大开发商销售压力突出，于是全上海几乎所有新房都打开了渠道。

从郊区刚需盘到中内环改善盘，再到内环内的豪宅盘，“房价打折+车位物业费优惠+中介分销”一条龙成了每个楼盘的常规操作。

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所谓分销，就是中介帮开发商卖出去一套房，可以获得几万到数十万不等的佣金，约占房屋总价的1-3%左右。

具体佣金的高低，既要看楼盘的价位，也要看开发商现阶段的回款压力。像外环外一套五六百万的刚需房，很多现在都能给到一套房20到30万的超高佣金。

当然，中介收到开发商的高额佣金后，也会返还一部分“让利”给购房者，以此来吸引客户下单。

据了解，堪称今年外环外最火的新盘——浦东保利天奕，整盘去化率达到95%，近期对剩下的十几套房源开了渠道。

绿城逸庐以每套最高17.6万元佣金启动分销，翡雲悦府的7批次叠加同样如此。

静安大宁的中建玖上琅宸二期开盘直接上了渠道，大华静安年华更是早早启用中介。

杨浦坐拥双轨道的PARK77，两栋楼80%以上都是100平三房户型，也打出了1.2%左右的返利分销。新江湾城的建发海宸赶在二批次开盘前就和链家签好了分销合同。

而均价14.78万/平的华润外滩瑞府宣称首开日光，结果半个月官方网签率还不到7成。二期还在蓄客阶段，就迅速开启了全民经纪人：121平户型卖一套奖励4万，161平户型卖一套奖励5万，195-224平大户型及顶复户型则能给到6万。

连金茂在虹口拿下的单价“地王”项目金茂璞元，首开一个多月网签率不足八成，迫不得已也低调启动了分销。

需要说明的是，上海豪宅开分销并不是什么新鲜事了，之前保利世博天悦和万科中兴傲舍也开了，但这两个豪宅盘基本没什么小户型，大面积的总价段也更高。

现在走渠道的这些新房，面积和价格都相对更低，结果比起第一批的“日光清盘”，后续开盘直接启动分销，对比不可谓不强烈。

更不要说，顶豪市场上还扎堆供应了大量的风貌别墅，渠道费用据说已经飙升至近百万元一套。

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为什么现在内环豪宅也开渠道了？

当然，最关键的就是供需关系改变了。

上海内环新房曾经是“地段为王”，一年也出不了几个3000万+、200平+的豪宅盘，供不应求，由开发商和销售来挑客户，没售楼处、没样板间都能卖完。

现在是价格体系混乱，供给远远大于需求，杨浦滨江、北外滩等多个内环热门板块新房不断，失去了稀缺性。

彻底转变为买方市场，购房者也不再急着上车，总想着再等等，等新政、等新规、等优惠。

置换客户还得先卖掉手头的房子，才能凑好钱来打新。由于二手房并不好卖，置换链条也不是很通畅。

新房供应通常由土拍决定，上海表面上看确实控制土拍数量，比巅峰期下降了不少，并且地块的位置和质量都更好，推动地面价不断上涨，每逢土拍必有新地王诞生。

与此同时，城区正在轰轰烈烈的进行大规模旧改，旧房子拆了再盖以风貌别墅和大平层为主豪宅区。

黄浦区就是典型代表，力度大、面积大、套数多，2024年到2026年计划推出26块地，潜在的豪宅新房超过1万套，短时间内根本消化不完。

像风貌别墅一开始还是个新物种，这两年批发上新后，在售的项目粗略统计就有45个，土地储备还有17个，总的市场供应量能达到近3000套，贴身肉搏竞争相当惨烈。

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不容忽视的是，在楼市下行期，高端客群对“豪宅”的界定更为严苛，标准不断提高。

大家经常说，上海新房是越大、越贵、越好卖。因为豪宅保值增值能力更强，客户对价格的敏感度更低，认地段位置、认房企品牌、认项目圈层，买3000万+的新房如买菜。

但现实是上海的有钱人也快不够用了，他们面对同质化严重的新房产品，标配的私人会所、风雨连廊、智能配置、管家服务，室内精装品牌都没什么区别，很难下得去手。

而且很多项目都有硬伤存在。比如高容积率的超高层加风貌别墅的组合，超高层的户型经常是非传统的南北通透。

具体举例，金茂璞元算不上“一线滨江”，室内看不到江景。外滩瑞府的高层有连廊、非一梯一户。中粮北外滩壹号部分户型中南次卧配套的卫生间为暗卫，华润澐启滨江125平的边套非三开间朝南、采光受限。

在过去，这些问题通常都会被“抢房情绪”遮住，如今正被不断地放大。

此外，豪宅盘的开发商同样急需现金流。

这么多盘选择直接上渠道，甚至都等不到开盘后再分销，就是因为今年年底的业绩压力比往年更大。

豪宅当初为了制造“日光清盘”，更愿意选择捂盘，每次只开个几十套。现在动不动就是一开就是一两百套，这说明能卖掉更多的房子比卖得热更重要。

对保利天奕这种红盘来说，虽然剩的房源数并不多，但开发商不值得再投入宣传费用了，本身看中这里的客户也早就上车了，借助渠道推广能够快速清盘，既省钱又便捷。

最后，二手房跌出了性价比，新房对比二手房的优势不再突出。

市区部分核心地段的老牌豪宅，翠湖一二三四期、黄浦湾等价格已经跌出了极致的性价比。所见即所得，区域配套成熟，品质还不错，比普通地段的高价新房更有吸引力。

于是乎，在传统豪宅价格不断下探后，往往比同区的新盘更有吸引力。正所谓“新房卷到头，二手房都开始反杀了。”

结语

总的来说，之所以渠道开始掌控整个上海新房市场，无论是外环外刚需盘、中环改善盘还是内环一众豪宅项目，本质上都反映出楼市降温明显，新房销售端正在面临着巨大压力。开发商依赖折扣销售，大量启用分销渠道带客，也是迫不得已的选择。

特别是买1500万到5000万这个价位段的购房者，他们已经成为上海楼市真正拥有话语权的人。

他们买得起、想得清、看得懂，不会单纯为“豪宅”标签买单。而他们的决策也会更加谨慎、货比三家，更看重项目的性价比和产品力。

更关键的是，他们相信，未来的上海楼市，豪宅数量只会越来越多，选择越来越丰富，产品力也会越来越上台阶，性价比更是越来越高。

但对眼下的楼市而言，却未必是个好消息了！

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