广东
我是紫沐，这是我第474篇日记。
聊聊最近被问得比较多的两个盘。
保利天曜
1.保利天曜新加推的90㎡，产品本身没问题。
加推楼栋位于B1，在北地块的三栋楼里面位置还不错。
最大优势是南向楼间距很宽，保证了充足的通风采光。
缺点是北向靠大路，临近小区垃圾站，多少有点噪音问题。
作为对比，B3视野稍显逊色，但更安静。
B2则在靠路的同时，南向间距极窄，综合起来最一般。
所以把90㎡小面积放到B1，算是比较有诚意的表现了。
至于江景，比较偏噱头，不建议作为买入理由。
户型本身是优秀的，绝版新规，空间感和得房率都做得不错。
由于楼间距足够宽，也能一定程度缓解新规设计带来的对视问题。
高规格交标搭配3.1米层高，功能性和实用性都是当前第一梯队。
2.天曜真正让人纠结的点，其实是价格。
总价850万起，性价比不算太高。
单纯看居住体验，头部新规楼盘的设计和交标，其实互相都拉不开差距，更多是看配套，也就是学铁商。
天曜学位是体育东小学，楼下不远就是员村地铁站，学位和地铁都没问题。
商业就有点瑕疵了，缺乏大型商业综合体。
而小区会所在南地块，和北地块是分开管理，使用体验也会扣分。
所以在850万这个总价段，会有点尴尬。
毕竟天河海珠，能同时满足学铁商的竞品不少，保利自家的天奕也很能打，还能多买点面积。
单纯从居住体验上看，这个总价不算很有优势。
3.如果真要考虑天曜，得结合地段去看。
我个人觉得，天曜90㎡最值钱的，其实是地段。
千万总价，这是能买到的地段最好的新规产品。
因为再往上只有珠城，而同预算下，像保利心语和中海璟晖，产品明显被天曜压制。
所以天曜小面积真正的卖点和价值点，是平衡了地段、配套和产品。
如果你的购房需求和楼盘优势并不完全契合，可以多看看其他楼盘。
中建未来方洲二期
1.未来方洲二期，是综合实力很不错的楼盘。
得房率高，78㎡能做到三房两卫+大方厅，功能性和客厅空间感都很好。
除了卫生间位置有点瑕疵，以及两个次卧偏小之外，没有明显缺点。
周边配套也比较齐全，学位对口九年制华师附，双地铁，200米到文冲站，500米到双岗站。
这种双地铁配套，搭配刚需-刚改定位，非常契合。
2.和老黄埔其他竞品对比，优势比较明显。
未来方洲78㎡的竞品，主要是珑岄上城的74㎡。
虽然在产品上没法拉开差距，但珑岄上城目前学位待定，地铁也只有单线，综合配套就输了一筹。
如果预算能上300万，建议优先选未来方洲。
而96㎡的竞品，主要是黄埔润府、富颐都荟和珑岄上城。
黄埔润府是类单体楼，私密性和舒适性偏弱；而富颐都荟没地铁，通勤不够便利。
综合看配套，依然是未来方洲更有优势。
至于122㎡的竞品，主要是海丝城二期、保利中央公馆和珑岄上城。
海丝城虽然也有学商，但有点偏了，地段价值没未来方洲高，后续周边存量竞争也更大。
中央公馆则在产品上稍逊一筹，从设计到得房率，都稍显逊色。
所以未来方洲二期，我一直觉得挺不错的，属于综合竞争力能媲美城光，能给城光很大压力的楼盘。
当然缺点也是有的。
4.9的高容积率和相对紧凑的楼栋布局，明显不够开阔。
而在高密环境下，新规户型普遍存在的对视问题，容易被放大，会影响私密性。
所以比较介意这个硬伤的，可以考虑下别的楼盘。
说直白点，以老黄埔的供需，房子基本都没啥投资属性，住得舒服就好。
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