连拿6地、出清贝壳、政府力挺，万科稳了吗？

来源 | 凤凰网风财讯fengcaixun

作者 | 王婷婷W=T=T

11月25日，武汉市东湖高新区P(2025)134号地块，由武汉宜居万耀置业有限公司(万科和湖北科投的合资公司)以底价3.935亿元竞得，成交楼面价6400元/㎡。

同样是11月25日，在杭州，万科携手安居集团以底价拿地拍得城北第一宗公交上盖住宅地块，楼面14931元/㎡，比隔壁中天海威璟逸拿地价便宜了近8000元/㎡。

这已经是近一个多月来，万科在全国拿下的第6宗土地了。

11月7日，万科在重庆渝北区拿下的一块地，成交总价3.2亿元，单价8000元/平方米底价成交，而这距离万科上一次在重庆拿地，已经过去了2年多。

10月23日，万科在成都郫都区犀浦街道，拿下两宗相邻地块，楼面价分别为4550元/平方米和4570元/平方米。这两宗地由万科与菁弘投资(郫都区国资平台)联合开发，万科持股51%，地方国资占49%。

10月22日，万科在徐州市铜山区拿下地铁1号线铜山路站附近地块，总建面5.33万平方米，成交总价2.13亿元，楼面价仅4000元/平方米。

“在债务压力尚未完全缓解的背景下，万科拿地几乎都在二线城市核心区域，并且多用合作开发模式分摊资金压力。”资深地产人张宏伟表示。

值得一提的是，万科拿的这一批土地中，很多地块存在历史遗留问题，所以几乎不产生溢价，但这对万科自身的盘活和处理能力要求很高。目前万科仍属于“审慎补仓”的状态。

出清贝壳股票

万科赚到钱了

相较拿地，市场也很关心，万科哪里来的钱？

正当市场热议万科的资金来源时，11月24日，万科A在投资者互动平台回答称，公司持有贝壳的股票已经全部出售。

资料显示，万科曾在2017年4月19日与链家集团签订增资协议，万科通过增资事项以30亿元获得链家集团股权，其中26亿元入股链家地产，另外4亿元入股链家系的另外一个公司。(贝壳上市时，万科在链家的股份通过协议镜像平移到了贝壳找房)

万科始终没有公开其在贝壳的详细股权比例。但同在2017年，融创也花了26亿元入股链家，持股比例6.25%。若按此估算，万科持股比例与融创相当。

2021年起，由于债务危机，融创中国持续减持贝壳股票，累计减持金额约70亿。期间万科并未公告是否减持贝壳股票，若减持，万科的股票收益不会低于融创。

如果在近年减持，按照2025年三季度贝壳情况来看(营收231亿元，净利润降至7.47亿元，股东回报率维持在6%-7%的低位，股价较历史高点已腰斩)，回报率会大幅降低，不过依然是赚钱的投资。

政府向深铁注资“救万科”

“新当家”上任即力挺

实际上，万科的“资金来源”并不少，大股东“深铁”本身就是一个非常靠谱的金主。

11月20日，万科召开2025年第一次临时股东会，新任董事长黄力平首次公开亮相。甫一亮相，黄力平就直言“作为大股东，深铁集团将与各方一起，不懈努力，帮助万科有序化解风险，摆脱困境，继续按照市场化、法治化的原则，支持万科健康发展”

这句话，无疑打消了市场“深铁管理层变化是否改变对万科支持”的疑虑，也给万科未来的大股东援弛奠定了信心。

更值得注意的是，深铁支持万科资金主要来自深圳政府部门。YY Odin评级数据显示，截至2025年9月，深铁资产负债表中“资本公积”科目账面价值与“债权投资”科目变动接近，并且“资本公积”科目变动值明显超出以往年度，验证“因万科需要，政府向深铁注资”的逻辑。

上述分析也说明，深铁代表深圳政府意志，支持万科债券刚兑。

疯狂直播卖房、卖资产

万科真的稳了吗？

有背书、有投资流，万科真的稳了吗？

从债务数据来看，截至目前，今年内深铁已累计向万科提供了308亿元的股东借款，且利率均为2.34%，低于市场惯例水平。

按照万科今年全部到期公开债约360亿元计算，还需40多亿元资金应对。

40多亿，问题说大不大、说小不小。所以除了金主支持、出清股票，可以看到万科也一直在通过出售各类资产来回笼资金。

数据显示，万科上半年通过存量盘活优化和新增产能近百亿，盘活回款近60亿，2023年以来已盘活货值约785亿，累计实现新增销售超200亿。存量变现预计将是万科未来较长一段时间的重点之一。

此外，万科也持续在精简组织架构，例如今年9月中旬的新一轮方案展示，万科由总部直管16个城市公司，且撤销了所有区域公司，形成了“集团总部、地区公司、事业部”的新格局。

与此同时凤凰网房产风财讯注意到，万科也在大幅缩减“渠道营销费用”，大力发展自营渠道，尤其是数字营销。

据万科内部人士透露，万科某大区的项目通过“视频和直播卖房”获取的销量，已经占到区域总销量的10%，优质城市的这部分销量更占到14%，而且这是真实有效的数据。

当前的万科，可谓不遗余力、各出奇招在“自救”。重新拿地，一定程度上是万科自救成果的阶段性体现，但也是进一步观察“万科是否彻底复活”的重要视角。

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