当前，郑州开发商和买房人之间陷入“焦灼战”！短期破局难！

还有1个月，2025年即将没了。

显而易见的是，未来一个月，郑州楼市不会有啥大的浪花。

未来一个月，除了12月底的集中土拍外，就是高新区西美招商雲启、金水北越秀金水云启的开盘，及大来郑东壹号院、建中九樾云筑、通派龙湖御潮云上的入市蓄客。

至于金茂北龙湖北岸项目、兴瑞置业五龙口项目、信达七里棠樾七里2期、管南屹立置业项目、滨河万祥紫境、金投豫发豫园2期等项目，大概率要到2026年入市了。

回看今年郑州楼市，确实比较惨。

特别是下半年，很惨。

虽然已经看不到具体的官方发布的整体成交数据，但肉眼可见的是今年郑州楼市的销售表现从7月开始一月不如一月。8不如7 ，9不如8 ，10不如9 ，11不如10。其中，最让人大跌眼镜的是今年国庆假期的楼市表现。除了几个“诚意降价促销盘”掀起了一点市场波浪外，其他盘基本哑火——其中包含众多开盘后进入平销期的四代宅。

当然，这种悲惨局面，不只是郑州独有，全国各大城市都一样。下半年的市场表现都惨不忍睹——包括最后补跌的成都楼市。我10月中旬去了成都几天，考察了成都楼市。他们的日子确实也比较难过。明显的转折点是2025年9月份。

好吧，既然都难，那就面对现实。

抱怨无用。骂人无用。

当下，郑州楼市的新房市场很难。

微观而言，难的根源在于“新房买房人消失了”。

1、原来占据半壁江山的地市县城农村来郑买房(投资)人彻底消失不见了。他们是买涨不买跌。再加上收入下行，没钱买也不敢买了。

2、原来占据20%市场规模的郑州本地投资人不买了。他们有钱。只是看不到希望了。金盆洗手。更发愁的是手里的房子如何出手——大多都跌了。甚至跌到了买入价的70%仓位。

3、原来在郑州的新郑州人中的个体工商户、小老板等群体，不买了。他们很难。没钱了。

4、原来刚毕业就因为担心房价上涨就买房的大学生，也不买了。一是他们没钱买；二是他们的父母也因收入锐减也资助不了了；三是他们也不急——网络忽悠大V告诉他们“不买房幸福一生”再加上他们还没到结婚时，确实不急。

5、一线城市回郑（河南）买房者也基本消失了。他们消失的原因，更复杂。多种多样。

好吧，扣除以上五类人群，导致市场上真正的买房人，少之又少。活跃在各抖音直播间咨询问题的人，其实都是同一拨人。

并且，他们只看不买。观望情绪浓烈。

他们在各大直播间乱逛，在各文章留言区乱逛，但下手买房时极为谨慎——就算当他们决定买房时，又受到周围亲朋好友的劝阻：不要买，不要买，不要买！

这是当下郑州买房人的真实描述。

此种情况，导致供求关系的“有效的供”严重不足。这也决定了郑州现在平均一个月只能卖2000——3000套房子。而上半年时，还能卖到4000——5000套房子。

要知道，2017、2018、2019那三年，郑州平均能卖掉20000套房子。

是的，你没看错，2万套。

现在，是2017-2019高峰期时的1/8

与房价（主要是二手房房价）回撤30%——40%相比，销量其实更惨烈。

惨烈的核心原因，是“买房人消失了”，是“有效需求严重不足”，是“很多人不敢买房”。

其实，这也正常。拿全国数据看，2021年全国房地产市场销售额高达18.19万亿元，去年已回撤到9.67万亿元。短短三年，腰斩50%。

今年，此数据会再度下滑。我预估会在8万亿—8.5万亿的状态。

事物的另外一面，就是开发商楼盘“”的逻辑。

2025年，整个郑州楼市呈现出清晰的状态：

1、新房VS二手房

2、新盘VS存量盘

3、四代宅VS1、2、3代宅

分开来说。

整体数据表明，今年郑州楼市平均每月的二手房成交量远远大于新房成交量。部分月份，甚至是新房的2倍。——这一特征，和全国各大城市基本一致。郑州提前走进了二手房主导的新时代，这一时代的明显开始时间点是2024年。

如果说之前很多人放弃买新房而买二手房是因为怕烂尾的话，现在买二手房的最主要原因就是因为便宜！大量数据显示，一个新四代宅盘周围的二手房价格甚至是其1/2。在“低价为王道”面前，什么四代宅五代宅毫无意义。

是的，过去一说买房不用问就是说买的是新房；现在一说买房需要附加一句：你买的是二手房还是新房？

对于房地产市场而言，二手房是房地产新盘销售最大的敌人。这个二手房不只是指新盘周围其他盘的二手房，更包含同一个楼盘第一期、第二期的二手房房价。——这种情况，让开发商痛苦不堪。你不可能永远不给交房后的业主发不动产证吧。

更痛苦的是，对于很多新盘楼盘交房后还没卖完的几十套、上百套甚至几百套的库存房源而言，买房人甚至理解其为二手房。看这些房时，他们内心以同小区二手房房价看待，而不是新房房价看待。你说痛苦不痛苦？

是的，这就涉及第二个问题：新盘与存量盘之间的比较与博弈

看上图，在目前郑州主城区主流所售的66个新盘里，至少有一半已经是现房和准现房（交付后的或马上交付还未售出的房源）。图里的数据，还不是全貌。如果从非主流楼盘全部统计上去的话，至少还要增加40个名单。

这些房源和现状，令开发商痛苦不堪。

除了贝壳聚焦，除了降价促销，别无他途。

想要有好的销售结果，就算降价，还必须一次性降到位。只有一次性降到令买房人无法拒绝的地步时，买房人才会放弃二手房买新房。——如前文所说，买房人把他们视为同类。

这个观察结论，从今年国庆期间几个销售量排名前列的存量房楼盘名单即可看出。

不降价吧，卖不动。

降价吧，之前买房的业主不爽。

无奈。

不过，经历过数个楼盘降价的情况，目前过去的买房人也已经麻木。今年几乎不存在因为开发商降价导致老业主维权的情况了。因为他们也知道：维也没用！

最后，说下4代宅和老代宅之间的逻辑。

如果说去年以招商林屿境为代表的首个四代宅掀起郑州四代宅浪潮序幕的话，今年四代宅以摧枯拉朽之势席卷郑州楼市。每个四代宅盘都说自己是首创，每个四代宅盘都说自己得房率110——150%，就算没有挑高空中露台的也说自己是3.5代宅。

如果说去年和今年9月份之前四代宅在市场所向披靡的话，进入10月份后，似乎大家对四代宅的热情冷淡了很多——也许是四代宅太多的原因，也许是更多人明白了四代宅的短板问题。

这是市场的新变化。这种变化，开发商需要明白。

我们再设想一个问题：当目前市场之前的1、2、3代宅房源全都去化完毕后，当明年几乎所有的新地块新楼盘都是四代宅的时候，大家岂不是都站在同一起跑线了？——所谓的优势，已经不是优势了。因为大家都有。

这个问题也挺可怕，值得提前思考。

以上，是当下郑州楼市的核心表现和症结所在。

其实，核心问题还是全国楼市的大势问题，还是全国楼市的信心问题，还是对未来的悲观预期问题。

目前虽然“供”小了，但“需”更少了。

导致市场的表现是：供大于求价格下跌

从供需角度看，“需”永远存在，“需”在压抑和积累，“需”是多种多样的。

未来的某天，“供”小到一定程度，压抑的“需”涌现市场，供需之间会产生新的化学反应。

那天，就是反弹繁荣之时。

我在等待释放的那一天。

那一天，就在未来的某一天。

本文完。