广东
我是紫沐，这是我第475篇日记。
每到年底，就像潮水退潮，能看清谁在裸泳。
很多新盘，国庆都说自己卖爆，节后就涨价。
结果说好的涨价迟迟不来，优惠倒是一个比一个多，生怕客户被对手抢走。
燕语堂悦，用“贴息”的名义降价36万，还能买特价房源。
辰园湖境，特价房的价格，对比开盘便宜了接近5%。
未来方洲二期，虽然产品能打，但在竞争激烈、买家挑剔的老黄埔，也准备要降价。
另外像黄埔新城、西派天河序、中交天翠等等，都陆续有优惠放出。
考虑到这才11月，后续参与价格战的项目只会更多。
就像国庆文章预判的，这个年底，以价换量就是成交主流。
二手也一样，年底是淘笋旺季，很适合置换。
有些人看不懂，为什么房价跌这么狠，还这么多业主卖房，广州每个月还有近万套成交，原因是什么？
就因为淡季换房，是真能省钱。
同样是腰斩，自家房子从500万跌到250万，目标房子1000万跌到500万。
从置换角度，其实省了250万的换房成本。
换成是旺季，自家房子和目标房子都涨50%，换房要花750万，难度翻三倍。
所以有改善置换需求，该买就买，该卖就卖。
接下来两个月，会是笋盘集中爆发的月份，多花点心思。
只可惜，谁多可以等，但阿广的财政不行。
今年土拍，广州只卖了32块地，成交金额313亿，还不到去年一半。
没办法，只能集中挂牌20宗地，看这250亿的总地价，能换来多少年终奖。
这种操作，真的很难评。
特别是里面那堆增城、南沙、从化等远郊地块，抚心自问，这些地方缺房子吗？
增城房价几乎普跌50%了，还要建住宅吗？
哪怕核心点的地块，像嘉禾望岗、白云新城，其实也没卖地必要。
比如嘉禾望岗，越秀嘉悦云启国庆开盘到现在，去化都一般般。
这又来一块地，你说越秀是接还是不接。
接吧，产品注定做不出什么新意，只能徒增库存。
不接吧，被别的开发商拍下来，可能直接就开打价格战，没法控盘慢慢卖。
越秀控盘能力是很强的，像天河和樾府，高溢价维持了很久。
直到西派天河序进场，掀起价格战，和樾府才开始大降价。
有这个前车之鉴，嘉禾望岗这块地，越秀大概率不想拿也得拿。
那同样的道理，即将拍卖的洛溪地块，越秀是不是也得兜底呢？
所以现在的土拍，真的很难评。
持续供过于求，对个人、开发商和市场来说，都不是好事。
楼市想破局之路，离不开产业和经济。
只有现金流稳定了，操作才不会变形。
现在能克制供地，能保持地价稳定的城市，无一例外都在强化产业格局。
比如杭州，今年土拍相对亮眼，就离不开一众科技公司的崛起。
广州作为老牌一线，在产业升级这块，得多花点心思了。
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