北京
前文回顾：
前天晚上，清河橡树湾的一套成交，引发了不小的热议，90平西向两居，成交价是615万。
看了下23年该户型最高点大概是1100+，据了解，前天这套最高价格，大概率应该就是踩着最高点买的。
我们是从来不忌讳讨论房价下跌问题的，有的人会为这样的下跌找原因，比如橡树湾房龄逐渐变老，已经支撑不了高价；比如旁边因为之前朱房拆迁规划没有彻底落实，后面因为三期临着回迁所以大家都不爱住了；再比如有人会找互联网降薪的问题，影响了房价；再比如有人会说朱房村、功德寺等新房影响了附近二手房的价格等等等等。
研究一个问题，如果只研究该问题本身，我觉得以上找出的原因，都多多少少有主观成分。
因为如果你研究下整个清河次新，甚至沿着北五环附近次新去找，对比历史最高点的价格，跌幅普遍都高，平均在30%—40%上下不等。
这其中10%左右的差距，才是研究问题的根本。
为啥橡树湾偏偏跌掉40%，而其他盘有的是30%呢？
如果把房价下跌形容为“没了”，那么当年房价的上涨，就是“来了”。
我们想要研究房价是怎么没的，一定要研究房价是怎么来的。
那橡树湾是怎么“来的”呢？
也许很多人的记忆，还没有丢失，橡树湾包括清河附近几个流动性较大的盘，除了21年、23年前后的两波涨幅外，单独在2018—2019年还跑出过独立行情。
这个“行情”平均值大概就是10%左右。
如果把时间回退到2016年上半年，很多问题就迎刃而解了，不管橡树湾怎么超跌，回退到2016年上半年，大家都差不多。
换句话说，橡树湾多跌了10%，回到了2016年，而其他盘少跌10%，也是回到了同样的时间节点。
【超跌往往源于超涨】
我想很多人应该并没有忘记当年橡树湾超涨的盛况吧？
再换句话说，今天超跌有多狠、当年超涨就有多猛。
【今天发疯一样砸盘的，和当年发疯一样接盘的，好像是同一撮人】
看见没有，房地产是在不经意间，把人群分类了，不要看一个人什么职业、什么表象，有些人看着老实巴交的、口口声声说是刚需自住的，骨子里是极端、投机、恐慌和侥幸并存。
这样的故事，每逢市场最高点附近、最低点附近，几乎天天都在上演，那他们能给我们什么启示呢？
1.只要你还在牌桌上，就没有永远的胜者。如果你牛鼻，你压根就不要上桌。哪里有什么刚需，北京没看到谁睡在大街上。没有放water，全桌就是零和博弈，想要全桌人都赢，根本不是牌桌自己能办到的，必须要放water。
2.市场上，多数人终究是自住为主的，而且多数都是中长期持有，如果没有高点出货的决心，其实买到“超涨能力强”的房子，也不是什么好事，起码对心脏是个考验。如果你不喜欢这种过山车的感觉，好好找一找换手率低一些的房子，你会发现，拉长时间看，大家表现其实差不多。
3.学会“猫冬”，猫冬不是不动，是尽量减少损耗。在大涨没有明确到来之前，你每多省一个馒头，就可能超过一操场的人。
不要小看微小的持有差距，况且差距并不小，3.05%和1.9%，光100万的利息一年就差出去1万多，而且现金流的节省，差出去一倍都不止。没有条件，创造条件也要降低利息、降低月供（不要等上面喂食，上面也难），这不是选择题，这是答案唯一的必答题。
4.追涨和杀跌同样恐怖，如果追涨和杀跌出现在同一个人身上，简直是噩梦。好在很多人其实是换房，小换大、低换高，如果从总价上看，低点换房，永远好于高点。因为你卖房亏的钱，远没有你要买的房子亏得多。所以，涨时按兵不动，跌时置换升级，在业内人士眼里，看起来不完美，但对普通购房者而言，已经算是最佳策略了。
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