广东
大单频出，顶级买家正在杀回珠江新城。
最近，天銮时隔三年，以7000万卖出一套493平楼王，折合单价14.2万/平。
房子前脚刚卖，紧接着同小区业主就挂出同户型大平层，总价7500万。
另外，汇悦台上个月有楼王以9600万成交 ，最近同户型挂牌价来到1.08亿。
种种迹象显示，高净值客群对珠城的长期信心正在回归。
｜珠江新城航拍
|广州楼市发布 摄
壹
先说说花城广场隔壁的天銮，这次成交房源位于A1栋25楼，是整个小区面积最大的平层。
同款产品总共32套，阳台正对珠江+广州塔，属于是“有钱也不一定买得到”的那种顶豪。
｜广州楼市发布 制
但更重要的是成交价14.2万/平，放在珠城今年的二手市场能排进前十。
说白了，只有凯旋新世界、汇悦台这种行情坚挺，具备独立行情的项目，才是城市天花板。
同样是在珠江新城，这类顶豪跟附近楼盘的价格并不相关，也更能穿越周期。
｜广州楼市发布 制
天銮的公寓大平层，能跑赢周边几十个小区，本身就说明了自身实力。
更何况这次交易光税费就要大几百万，都够得上在附近买一套二手。
楼市君查了下，上次天銮有楼王成交还是在2023年。
另外，同小区其他户型成交价在7.7-10万/平，楼王价格是它们的1.4-1.8倍。
说白了，这种产品因为太稀缺，完全有自己的定价逻辑：
一层一户、带泳池、对望江景+广州塔，这在广州商业大平层当中估计找不到第二个。
｜广州楼市发布 制
中介透露的细节也很有意思，业主实际降价幅度大概500万左右，相当于原价的94折。
这不是割肉出货，更多是买卖双方“体面地让了对方一步”。
值得一提的是，这套房前脚刚卖，又有业主以7500万挂出另一套低楼层楼王。
| 楼王户型
| 图源：中介
挂牌单价15.2万/平，虽说比上一套成交价略高，但业主也表示价格好商量，可配合报税。
五房3厅5卫格局，连私家用泳池和主卧都能看到江景和琶洲CBD天际线。
这个景观视野，放在珠金琶也绝对称得上是顶配。
｜图源：中介
再把目光转向汇悦台，据中介透露，最近挂出了6号楼一套437平望江楼王。
挂牌总价1.08亿，折合单价24.7万/平。不少大客在盯得很紧，都在排队预约看房。
｜图源：贝壳找房
之前我们写过，今年8-9月汇悦台连续成交两套楼王，价格都在22万/平左右。
如果这套单位能顺利成交，将刷新该户型的出货纪录。
过去5年内，汇悦台437平楼王只卖了3套，成交频次都是以“年”为单位统计。
｜广州楼市发布 制
要是今年连卖3套，不仅称得上史无前例，更释放出明确信号：
高净值客群的信心回来了，开始带着真金白银进场。
毕竟，愿意掏几千万甚至上亿预算买顶豪的人，信息获取能力和市场判断力远超普通人。
这个群体开始集中看房，也说明他们心里已经给现在的市场预期画了一条线。
贰
当然，大客进场的同时，有一点也不得不提，目前珠城二手房的主力，还是低总价小户型。
前两天我们统计过，最近三个月板块80-90%的房源，成交单价在8万/平以内。
总价1000万+的案例，也比过去掉了一大截。
｜广州楼市发布 制
原因并不难理解，小面积产品楼龄高、挂牌量大，价格还在不断内卷。
特别是当越来越多房子回归居住属性，最受冲击的必然是这些小户型。
类似现象不是孤例，而是整个广州核心地段二手市场的缩影：
房地产进入存量时代，可替代性越强的资产，价格底线越脆弱。
|广州楼市发布 摄
反观那些最为稀缺，出货量少之又的楼王单位，每次成交都是对价格体系的重新锚定。
最典型的就是天銮、汇悦台和凯旋新世界，这些极少数项目才是“定海神针”。
特别是它们的大单成交，对整个板块的意义，远比普通二手降价来得更重要。
｜凯旋新世界航拍
｜广州楼市发布 摄
第一，它能直接说明头部买家真的开始集中出手。
高净值人群倾向于主动出击配置资产，他们对入场时机的选择，会比大多数人早半拍。
第二，买房双方心理预期正在形成新的默契平衡。
业主让价，但不是无底线割肉出货；买家出手，优先为最稀缺的产品买单。
｜广州楼市发布 摄
"挑着买、体面卖"的背后，才是顶豪市场的新常态。
最关键的是，时间越久，这些楼市“压舱石”的地位会更突出。
放眼全广州，以后很难再出现具备同等景观、资源的项目。
当各种不确定性增加，这类不可再生的资产，反而成了最能扛价格的硬通货。
就像珠江新城豪宅标杆凯旋新世界，不止二手房坚挺，一手现房也得到了顶级客群的认可。
尤其是最近，很多外地大客刚进广州，从看房到成交的决策周期也在明显缩短。
｜凯旋新世界现场人气
从顶豪高价成交，到各种低价房源频现，充分透露出珠城房价的分水岭。
一边，是供应充足、价格承压的普通住宅；另一边，是少之又少、价格更坚挺的顶级产品。
前面这种情况，意味着普通买家也有机会捡漏。
就像最近7字头的中海花城湾，业主急售一降价，很快就有人买入。
｜中海花城湾
｜广州楼市发布 摄
后面这种情况，案例不会很多，却能撑起了珠江新城乃至广州楼市的门面。
同在广州CBD核心，房价逻辑早已完全分化。
对此你怎么看？欢迎在评论区聊聊。
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