陈伟奇律师｜承包人优先受偿权，仅能针对未出售房产主张吗？

陈伟奇：工程案件律师

陈伟奇个人社会职称

政协茂名市电白区第二届委员会委员

贵州省茂名商会执行会长

振兴电白广州联谊会常务副会长

西南政法大学法学博士

西南政法大学中国法文化研究传播中心研究员

广东盈隆律师事务所副主任

广东盈隆（贵阳）律师事务所管委会主任

盈隆法律研究中心主任

中国广州仲裁委员会仲裁员

广州市司法局调解专家

建设工程合同纠纷专业律师

广州大学不动产研究中心研究员

茂商新媒体平台“茂名故事馆”、“商讯0668”常年法律顾问

陈伟奇律师法律知识讲座

最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）第三十八条之规定，“建设工程质量合格，承包人请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。”第三十九条之规定，“未竣工的建设工程质量合格，承包人请求其承建工程的价款就其承建工程部分折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。”

根据上述法律规定可知，在建设工程领域中，当发包人与承包人就工程款支付产生纠纷时，承包人除了有权要求发包人支付工程款外，还有权主张优先受偿权。原则，如果该工程的性质不存在不宜折价、拍卖的情形下，人民法院一般会支持优先受偿的主张。

因此，对于可以折价、拍卖的工程项目，具体包括什么范围？如果相应的房产已经出售，承包人是否还有权主张优先受偿权？

让我们通过解读最高人民法院的案例来进行分析。相关案例：（2022）最高法民终24号

2012年5月3日，公司与某乙集团未经招投标程序签订《工程施工总承包合同》，双方对权利义务、质量与验收、合同和价款等内容进行约定。

2013年5月24日和2013年12月6日，某甲公司就案涉工程一标段和二标段分别发出招标通知书，某乙集团提交投标文件后，某甲公司随即于2013年7月2日和2014年1月17日向某乙集团发出中标通知书，载明由某乙集团为案涉工程一标段和二标段施工的中标人。

备案于2013年7月1日和2014年1月23日（签订时间不详）的两份《备案合同》对一标段、二标段进行了分别约定，两份合同总的工程范围与《2012年合同》工程范围一致。一标段工程价款是233744303元，其中包括暂列金额17815392元。二标段工程价款是134397106元，其中包括暂列金额10305381元。两份合同对其余条款约定一致。

2012年5月17日，某甲公司向某乙集团发出进场通知，某乙集团进场施工。

《竣工验收报告》载明“本工程Ⅰ标段（1#楼、2#楼、3#楼、8#楼及部分地下室、商业楼）开工日期2013年6月20日，竣工验收日期2019年5月31日；Ⅱ标段（4-7#楼及部分地下室）开工日期2013年3月25日，竣工验收日期2019年5月31日。工程竣工验收合格。”

因双方就案涉工程产生争议，某乙集团将某甲公司诉至法院，诉求某甲公司向某乙集团支付己完工程的工程款、返还履约保证金、迟延返还履约保证金利息、迟延开工补偿费、确认某乙集团就前述诉讼请求对位于四川省成都市郫都区×镇×村×大学×名城1＃楼Ａ区、1＃楼Ｂ区、2＃楼、3＃楼、4＃楼、5＃楼、6＃楼、7＃楼及商业、8＃楼及各楼栋地下室工程拍卖或折价的价款享有优先受偿权等。

2019年9月3日，某乙集团提交书面鉴定申请，请求法院委托司法审价单位对某乙集团承建的成都市郫县安靖镇方桥村西南交通大学新校商住区学府名城（原盛源•学府名城）1#楼A区、1#楼B区、2#楼、3#楼、4#楼、5#楼、6#楼、7#楼及商业、8#楼及各楼栋地下室工程的已完工程造价（含停窝工损失等费用）根据下列合同文件进行司法鉴定。

一审法院经审理，认定某乙集团关于支付工程款的诉讼请求部分成立。

关于某乙集团诉求的优先受偿权主张，一审法院认为按照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿”之规定和《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号）的精神，某乙集团在2018年7月提起诉讼，依法在欠付工程款79209792.12元范围内就未销售房产享有建设工程优先受偿权。

因此，一审法院判决：某甲公司向某乙集团支付工程款79209792.12元及逾期付款利息等；某乙集团在79209792.12元范围内对位于四川省成都市郫都区×镇×村×大学×名城1＃楼Ａ区、1＃楼Ｂ区、2＃楼、3＃楼、4＃楼、5＃楼、6＃楼、7＃楼及商业、8＃楼及各楼栋地下室工程的未销售房产拍卖或折价的价款享有优先受偿权。”

某乙集团与某甲公司均不服一审判决，向最高人民法院提起上诉。关于优先受偿权的诉求，某乙集团上诉称，

一审将某乙集团的优先受偿权对象仅限于未销售的房产有误，案涉工程既有房产又有车位。

一审认为某乙集团仅就“未销售房产”享有建设工程优先受偿权有误。已销售房屋是否已交付全部或大部分房款不明，且上诉人涉诉较多，存在用网签房产逃避债务执行的情形。此外，购房人和施工方均享有优先受偿权并不矛盾，只是在执行中，各项优先权会再次排序。

某甲公司辩称，根据法律明确规定，业主的优先权优先于施工人的优先权，因此一审判决某乙集团的优先受偿权范围限于未销售房产，并无不当。

最高人民法院认为，首先，优先受偿权的对象是其承建的整个工程，不限于房产或车位。其次，不动产上同时存在商品房买受人、建设工程价款、抵押等多种优先权并不矛盾，对建设工程价款优先权的确认，并不构成对该物上存在的其他权利的否定，各优先权在权利实现与行使时的顺位判定，并不属于本案应该且能够处理的内容。因此，一审法院确认的优先受偿权内容有误，应予以纠正。

最终，最高人民法院改判，“龙元公司在71227563.26元范围内对位于四川省成都市郫都区×镇×村×大学×名城1＃楼Ａ区、1＃楼Ｂ区、2＃楼、3＃楼、4＃楼、5＃楼、6＃楼、7＃楼及商业、8＃楼及各楼栋地下室工程折价或拍卖的价款享有优先受偿权。”

根据上述最高人民法院的判例可知，不动产上可能存在多种优先权，如商品房买受人的优先权、建设工程价款优先受偿权和抵押权等，这些优先权在法律上并不矛盾，只是在实现顺序上存在先后之分。因此，若承包人享有建设工程的优先受偿权的情况下，该优先受偿权的范围应该是承包人承建的整个工程，而不是仅限于未销售、未处理的房产或车位。

在建筑行业的经济活动中，同一建筑物上常常会出现建设工程价款优先权、抵押权及小业主物权等权利并存的复杂局面。这些权利不仅涉及多方利益，也给施工单位收回工程款带来巨大挑战。

首先，《民法典》第807条赋予了承包人对工程折价或拍卖价款的优先受偿权，这是施工企业维护自身利益的重要法律武器。《建工解释一》第36 - 42条则进一步细化了该权利，明确优先权范围仅限于承包人实际损失，将违约金性质款项等排除在外；同时规定了权利行使期限的时间最长为18个月，从发包人应付工程款之日起计算。在权利顺位上，工程款优先权优先于抵押权和其他债权，但需承包人在法定期限内积极主张才能生效。

其次，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，已支付全部或大部分购房款、用于居住用途的消费者，其物权具有优先地位，优先于建设工程价款优先权和抵押权。不过，这一优先权的行使需满足严格条件，包括购房合同有效、已支付价款超过50%，且未办理过户并非因买受人自身原因。这一规定旨在保护消费者的居住权益，体现了法律对民生的特殊关注。

再者，《民法典》第414条规定抵押权按登记时间先后受偿，但在与建设工程优先权及消费者物权发生冲突时，抵押权的受偿顺序需让位于前两者。这意味着，即便抵押权经过合法登记，在面对建设工程价款优先权和符合条件的消费者物权时，也无法优先获得清偿。

总体而言，权利顺位呈现为：消费者物权（符合条件）＞建设工程价款优先权＞抵押权＞普通债权。这一顺位体系构建了不同权利在同一建筑物上的受偿秩序。

对施工单位而言，为保障建设工程优先受偿权，可从如下方面准备：

第一，要从合同签订和工程管理入手。签订合法有效的施工合同，明确工程款支付条款，为后续主张权利奠定基础；及时办理工程竣工验收手续并取得证明文件，因为工程质量合格是行使优先权的前提；定期与发包方对账，以书面形式固定工程款金额及应付时间，避免因证据不足影响权利主张。

第二，要尽可能及时行使优先权。施工单位需在应付工程款之日起18个月内提起诉讼或仲裁，一旦超期，将丧失这一法定优先权。在主张方式上，建议通过司法程序确认优先权，并在执行程序中将权利转化为实际的经济利益。

第三。要及时监控发包人资产及销售情况。为防止发包人转移资产，施工单位可对发包人财产申请诉前或诉中保全；同时密切追踪房产销售情况，若发现发包人低价出售房产或消费者购房比例过高，可能损害自身优先权时，可依据《民法典》第154条主张发包人与第三方存在恶意串通行为，申请撤销销售合同。

在实际操作中，施工单位需注意优先权范围的限制，主张权利时需剔除违约金、利息等非直接损失；仔细甄别购房者的身份，对于购买多套房产等非以居住为目的的购房行为，其不适用优先保护；即便工程未竣工，只要质量合格，依据《建工解释一》第39条，施工单位仍可主张优先权；在执行阶段，要及时向执行法院提交优先权依据，确保在执行方案中优先受偿。

在建设工程价款优先权、抵押权与小业主物权的冲突中，施工单位要善于运用法律武器，将事前防范、事中监控与事后维权相结合。通过精准把握权利顺位的法律规定，制定并实施有效的实务策略，施工企业能够在复杂的权利博弈中占据主动，最大限度保障工程款回收，维护自身的合法权益，为企业的持续健康发展筑牢法律防线。

陈奇律师工程案例100期之第八十三期分享完毕。

供稿：陈伟奇

新媒体平台（茂名故事馆&商讯0668）特约通讯员：伍斯兴

整理发布：茂商新媒体编辑部

支持单位：五桂山沉香酒

茂商圈新动态，企业新闻报道，欢迎来稿发布！

茂商新媒体资讯平台

茂商新媒体平台（包含茂名故事馆与商讯0668）凭借其强大的资源链接能力和多元的品牌宣传手段，覆盖了制造业、服务业、文化创意产业等各行各业。它不仅为企业提供了广阔的发展空间，也为行业间的交流合作搭建了平台，在行业与市场中强化整体茂商品牌影响力，成为促进商业繁荣、推动经济发展的重要引擎，托举企业品牌“起飞”，更让自强不息的茂商精神成为地域商业名片，引领群体于时代潮头，乘风破浪、续写辉煌。