西安刚需小区，被迫走入困局

寻常百姓家，养不起王谢堂前燕。

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如今，很多定位「刚需」的小区，也开始「卷」会所了。没有超尺度大门，没有下沉会所（架空层泛会所），都不好意思卖房了。

曾经，会所是区分普通房子和豪宅的硬性指标。也就几年前，西安只有少部分顶豪配建会所。没想到短短几年，很多改善甚至刚需项目会所也成为标配，王谢堂前燕真的飞到寻常百姓家了。

豪宅当然要配会所，而且要尽可能功能齐全且奢华。豪宅业主可以去商业会所，但是如果楼下有就能方便很多。对豪宅来说，会所不仅有实用属性，更有圈层属性，是会所也是社交平台。

豪宅没有会所，则“豪”无意义。

但定位刚需乃至刚改的小区，是否需要豪华会所，值得商榷。

中国的小区会所，最初起源于香港。因为香港地少人多，人口密度大，人均居住面积小，实用面积90多平的房子在香港就是售价千万的“大宅”，所以需要开发商建一个公共空间满足住户锻炼、休闲、娱乐等需求。

这么一看，似乎人均居住面积小的刚需小区更应该建会所啊？

但香港是香港，西安是西安。无论是人口密度、收入水平还是生活/消费习惯都截然不同，橘生淮南则为橘，生于淮北则为枳。

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西安刚需小区不是不能建会所，而是建什么功能的会所。

如今的会所，千篇一律。

一进小区，架空层、下沉庭院配叠瀑水景，四周是健身房、瑜伽室、室内游乐场、四点半课堂、棋牌室、茶室、红酒雪茄吧、私宴厅、咖啡厅、KTV、书吧、台球厅、琴房、会客厅甚至泳池，你能想到的功能空间都给安排上。

参观的时候，置业顾问带你走一遍，让你畅想一下入住后的美好生活，最后再报出一万多的价格，你是不是也会觉得“你买的不是房子，而是品质生活”？

但是你有没有想过，刚需家庭日常生活是否需要这些配套呢？

尤其是配红酒雪茄吧和私宴厅的刚需或刚改小区，把“何不食肉糜”变成“何不抽雪茄”，这合理吗？至于棋牌室、茶室、KTV、琴房等等不是没用，但只有那么一个也不够啊。

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开发商也不是不知道刚需小区建这种豪华会所鸡肋，但在销售阶段，这东西确实好使啊。

也有刚需小区开发商不建会所，但你没有别人有，在销售阶段就有非常明显的差别。毕竟会所能给业主提供「面子」，所以哪怕每平米有几百的溢价，很多人依然愿意买单。

说到底，很多人看中的并不是会所的实用功能，而是情绪价值。所以，越来越多的刚需项目，被迫走进会所困局。

建一个功能齐全的下沉会所，少则千万，多则大几千万上亿，这笔钱自然是要加在房价里让购房者买单，反正平摊到每平米的价格里大家感觉也不明显。

会所是销售阶段的溢价和去化密码，但实际交付之后呢？要知道，建一个会所很容易，但稳定长期运营，才是最大的难题。

最大的问题就是「钱从哪里来」？

建设和初期购买设备的钱开发商从营销费用里出，自然也是加在房价里了。可后续设施设备的维护升级以及人工和水电费才是大头，这钱谁出？

就拿泳池来说，每年维护和运营成本都是以“百万”计的，一旦维护不到位，要么就是“臭水塘”，要么就是“干水池”。所以别说建在小区的恒温泳池，外面的游泳馆跑路的也不在少数。

即使没有泳池这个“吞金兽”，小区会所能成功运营的也没有多少。

根据网上的数据，国内城市住宅自带的会所大多亏损，某些城市亏损率达90%以上，仅有不到20%的会所不亏损，其中很多还是勉强维持收支平衡。大多数会所最终都会因为客流量不足外包第三方（对外营业）甚至闲置。

这就不得不提住宅自带会所的运营模式了。其实也不外乎两种：开发商（物业）自营，或者委托第三方运营。

无论哪种方式，都是需要运营成本的。把这笔成本加在物业费里，哪怕是一些豪宅小区都有业主不太愿意，更不要说物业费涨几毛钱就有很多人拒缴的刚需小区了。

而且如今大部分小区也就几十亩地，几百户业主，即使入住率拉满且所有业主都愿意付费，而且会所按照外面的标准收费，都撑不起运营成本，更何况根本达不到。对外营业，安全又是大问题。

当然，有人曾经也提出过两种方案：合理收费+开发商（物业）补贴；在满足分隔条件的情况下对外经营分摊成本，比如业主半价、对外全价。

看起来确实有可行性，但具体实施起来就不一定了。

首先，开发商和物业短期补贴有可能，但十年二十年呢？房子的产权可是70年啊；其次，对外经营，你的核心竞争力是什么？凭什么和专业会所抢客源？

退一万步讲，等你卖二手房的时候，买家看的是房子的户型、装修，小区的外立面、绿化、物业以及周边配套尤其是学区，至于会所，有几个能撑到5年以上的？

还有一个大问题，就是会所的「产权」到底属于谁？

如果属于公摊面积或者公共配套设施，那么产权就应该归全体业主所有；如果会所有独立产权，产权归属一般就是开发商，那么原则上开发商出租甚至出售都没有任何问题。西安也不是没有这种先例，最终演变成业主和开发商难以调和的矛盾。

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前文我们也说了，不是说刚需小区就不配有会所，关键问题在于会所功能应该怎么设置。会所当然可以有，但功能需要简化。

对刚需小区来说，真正有用的会所功能不外乎健身房（付费制）、室内儿童游乐区、阅读区（四点半课堂）等少数几个，其他都是噱头居多。

比如大型室内游乐场，哪怕只是室内活动空间，都是真正的刚需。对西安这种夏天酷热冬天寒冷的城市来说，这样的空间非常重要，而且无论是采购或更换设备还是运营都不困难。

再比如书吧或四点半课堂，提供一个供孩子借阅图书或者有专人辅导孩子写作业（早教）的地方，哪怕是收费，也有的是家长愿意，中粮·大悦未来城就是很好的例子。

考虑到刚需小区大多都是三口或者三代同住，适老化空间也可以安排。比如合唱室、舞蹈室、乒乓球室、棋牌室等等，丰富老人日常生活，不至于让他们只能在小区长椅上抽烟、聊天、打牌。

还有，作为一个刚需购房者，比起配置齐全的会所，我更希望我家小区可以修一个大大的电瓶车专用停车区，可以为小电驴遮风挡雨，拥有足够多的充电桩。

说实话，和豪华会所相比，我更希望降低价格。

-正文完-

作者 | 王夺予

主编 | 王鹏飞

「新地产陕西」原创作品

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