海淀买房人火速看这里：上地0702落槌，实际楼面价9.6万/平？

12月23日下午，北京土拍市场迎来年度“劲爆”大戏 ——

海淀区上地 0702 街区东地块（宗地编号 HD00-0702-18、24、23）正式成交！交易起始价84.22亿元，最终成交价84.56亿元。

宗地的总用地规模7.71万平方米、规划总建筑规模22.54万平方米。

地块由三宗子地块组成 ，分别是两宗居住用地（HD00-0702-18、24） + 一宗多功能用地（HD00-0702-23）的复合型社区，每宗子地块的指标都直接决定了未来的居住体验：

但住宅的楼面价，要细算一笔账：

23多功能用地的建筑面积是13.23万平米，按商业最低的建安成本4000元/平去算，实际负担这部分的毛成本在5.3亿，这个是要加在住宅的楼面价里的，所以实际的住宅承担的楼面总价是89.86亿元。

而住宅的建筑面积是9.3万平，所以实际楼面价达到了9.66万/平！

能拍出这个价，拆哥认为，核心原因是“地段+教育” 的双重稀缺的优势。

地块沿着马连洼北路有很大的展示面，相对功德寺有更强的昭示性，更具有“城市封面”的作用！

北侧1公里即中关村软件园，百度、腾讯、联想、网易等大厂云集，园区年收入占海淀GDP一半以上。这意味着持续的高购买力与租赁需求。

距地铁13号线与昌平线交汇的清河站直线约 1200米，西侧2公里可达16号线马连洼站，未来还有规划中的地铁快线 R5 线沿上地西路敷设，无论是到市区还是副中心，通勤效率都将大幅提升。

紧邻101中学上地校区，这所十二年一贯制的学校预计2028年开学，作为“海淀六小强”之一的教育品牌，加上同属上地街道，旁边的功德寺双子项目业主已通过购房合同锁定上地学区优质资源，新地块的入学利好几乎是“确定性福利”。

宗地本身也是一组有硬实力的“巨无霸” 地块。

HD00-0702-23号这块多功能用地，可以说是撑起板块的价值上限。

用地规模3.48万平方米，地上建筑规模13.23万平方米，容积率3.8，限高36米，绿化率15%。

根据规自委的多规意见，这宗地块的办公业态占比不低于70%，并且白纸黑字要求聚焦人工智能、智能健康和智能终端。

民生配套规划了800㎡托老所、200㎡老年活动设施、200㎡社区助残服务中心、700㎡室内体育文化设施、500㎡商业服务设施，一系列民生配套的捆绑，则让这个蓝图显得更为扎实和温暖。

换句话说，这里未来不只是一个睡觉的社区，更是一个工作、生活、研发能够同步发生的微型城市单元。

规划者似乎想在这里进行一次“产城融合”的精致实验。

住宅部分容积率均为2.2，限高30米，绿化率30%。这意味着产品形态很可能以6-10层的低密洋房为主，与目前海淀新房市场中主流的“高层+小高”形成明显差异。

HD00-0702-18和24号地块是纯粹的居住属性，合计用地规模4.23万平方米，规划建筑规模9.3万平方米，堪称“双生子”配置。

两宗地块容积率均为2.2，限高30米，绿化率30%，这些数字翻译成市场语言，几乎直接指向低密洋房的核心标准。

其中18号地块用地规模2.2万平方米，地上建筑规模4.84万平方米；24号地块用地规模2.03万平方米，地上建筑规模4.47万平方米，体量相当，便于规划统一的社区景观和动线。

结合地块“东西向窄、南北狭长”的地形特点，开发商大概率不会走极端。

往大了做，要直面朱房双盘、中海树村的挤压；往小了做，看旁边今年初开盘的功德寺项目，140㎡左右的四居卖可比90㎡的两面宽卖的快得多。

因此最理想的方案，应该是6-10层的低密洋房，主力产品预计锁定在110-140㎡三面宽的三至四居，既保证了居住舒适度，又能精准击中互联网大厂高薪人群的改善需求。

后续0702地块的产品公示、户型图发布将是关键节点，大家可以加拆哥微信 menglin_2019 ，最新消息第 一时间发您。

那么，这块地可能买到多少钱？其实市场已经给出了有趣的预演。

西侧邻居就是今年初创造"双盘同开卖出152亿元"的功德寺双子星--和樾玉鸣、和樾望雲。
和樾玉鸣以139-267㎡精装洋房为主，得房率82%以上，目前仅剩少量尾房。和樾望雲主打99-179㎡户型，178㎡四居 “四叶草” 布局实用，网签去化率94%；目前网签均价10.5万/㎡，预算1500-2500万、看重即买即住和确定学区的家庭，这两个项目是目前的最优解，再犹豫可能真的没房源了。往朱房方向看，华润臻澐134-275㎡的户型，均价12.5-13万 /㎡。精心打造的实体园林和会所开放后，获得了不错的口碑。据说139㎡的中坚户型已所剩无几，229㎡和275㎡的四居，堪称是拥有“宇宙中心”一线河景的超级平层。

建发海晏户型更大，183-340㎡四至五居，均价13.4 万/㎡，王府中式风格的实景呈现很圈粉。它们的优势是户型舒展、圈层纯粹，距离地铁13A线上地站更近，适合预算2000-4000万的终极改善家庭，预算够的朋友可以直接关注。

这几个项目的表现，已经 清晰地勾勒出一个10万+均价梯队的区域板块。而0702地块， 按市场平稳期的预期来看，预计售价在11~12万元/㎡， 对应110-140平品质 改善 ，总价是在1500w+。

对于买房的朋友来说，不用过度纠结会不会站岗，因为海淀改善的核心逻辑永远是产业+学区+低密，只要踩中这三点，长期来看都不会错。

想看房上地区域项目、 知道更多最 新优惠 信息的朋友， 加拆哥微信 menglin_2019 ，一手资料1v1发您。