为什么县城房价没怎么跌？

最近刷到不少大城市房价下跌的消息，很多大城市的房价已经跌回几年前水平，然而，许多县城的房子却没有怎么跌。这究竟是为什么？

你可能会想，大城市比如京沪穗深和其他各省省会城市，那么多人口流入，房子一定是不愁卖的，就算跌也不会跌到哪里去。而县城，我们可能只见到县城人去大城市置业，谁会主动去县城呢？县城的房子越建越多，好像却不会有人买，县城的房子可能注定没有人买，会跌到价格为零。

然而现实可能是相反的，在房地产下行大城市房价已经跌麻了，但是许多县城的房价却没怎么跌，依然价格能平稳，甚至我所在的县城房子价格不降反升。当然我知道全国各个地方的情况都不一样，江苏省昆山市和张家港市，和新疆和田新设立的和安县和和康都是县城，所以我就只能总结一个比较大致的情况。

我们首先从城市化的角度来说，在我们的观念中，可能只有地级市的市区才算城市，但是实际上，我们中国一千多个县城，每一个县城都是最小的城市单位，提供商业、教育和医疗等服务。

首先我得先说明一点，县城的房子，还是有人买的。买房的人，主要还是出自于县城下辖的乡镇和农村。

首先是结婚刚需。县城周边一般都有许多乡镇和农村，村里有大量没结婚的年轻人（尤其是年轻男性）。在我们广大的农村和乡镇中，男女比例严重失衡，农村的男性“光棍”数量庞大，而一般很多女生是不愿意嫁到农村来的。对于他们来说现在结婚条件至少是得在县城有套房。对于家里有儿子的人，孩子连谈对象的资格都没有，更别说结婚了。为了儿子能顺利结婚，农村家庭哪怕举全家之力，花费多年打工积蓄，也得在县城买房，就怕孩子成了村里的老光棍，自己在邻居面前抬不起头。

还有就是教育需要。目前农村逐渐空心化，加上人口出生率降低，很多地方的农村小学只剩十几个学生，甚至直接关停。而农村学校的教育质量也和县城也有很大的差距。就算是没多少积蓄的家庭，也怕孩子输在起跑线上，哪怕日子过得紧张，也要竭力把孩子送到县城读书。再加上高中都集中在县城，晚买不如早买。

而在一些人口大省的三四线城市里，对比县城，在市区买房可能真的没有那么多优势。相比于市区，县城生活成本比如停车费、物业费更低，而且现在各种商业资本也在往县城下沉，过去只有三线城市有的连锁餐饮、连锁超市，慢慢都开到了县城里，日常出行和消费也不算不方便。反观市区，其实也没多少像样的就业岗位，预期还不如直接去一二线城市打工。

最尴尬的是，有些县城家庭觉得市里比县城好，咬牙去三线市里买房，结果发现市里没合适的工作，只能又回县城上班。每天通勤一两个小时，房子空在市里，还得月月还房贷，成了买得起住不起，想卖又难卖的累赘。这种情况反而让更多县城人清醒，与其去市里遭罪，不如在县城买房，至少工作、生活都方便，压力也小。

另一个角度是地方政府的视角，县域地方政府财力有限而需要支钱的事务繁多，还需要土地出让金，自然是不希望房价下跌，会出各种政策救市，比如限制售价、推出购房补贴等等。有些县城还会通过限制农村盖房、撤并农村学校的方式来促进购房需求。农村人不能在老家盖房，想改善居住就需要去县城，要么只能将就挤在老房子里，这就变相刺激乡镇居民再县城买房。从目前来看，县城楼市其实是成交不活跃，但供需关系并没有完全失衡，还能支撑房价不跌。

还有一个很重要的点，因为县城的房价相比大城市确实很便宜，小县城的房子动辄十几万、几十万就能买到，即使是跌，也不是特别心疼，亏个几万多工作一年就回来了，不急着出手卖。而且县城房子单价便宜，很多人买房其实根本不需要房贷，没有房贷压力也不急于出手。而在大城市买房动辄百万，购房者掏了十几年积蓄付首付，再背上二十年、三十年贷款，利息占购房成本的一大截。一旦房价下跌，购房者发现房子的价格还不够还剩下的房贷，可能就断供把房子卖给银行，或者直接把供了几年房贷的房子出手卖掉，加剧了房价的下跌。

当然还有成本的问题，现在钢筋混凝土结构房子的毛坯成本大概在1800 元一平左右，所以现在很多县城二手房的售价就是三千到四千元一平。这个价格其实相对于成本来说很合理。

还有一点就是，县城房子缺少流动性。什么是流动性呢？简单说，资产的流动性，就是它能快速变成现金，还不怎么折价的能力。对房子来说，流动性强就意味着想卖的时候，不用等太久，也不用大幅降价，就能找到买家成交。就像大城市里的优质房源，可能挂出去一两个月，甚至更短时间就能卖掉，成交价格和挂牌价也不会差太多。

而在县城，有时候你可能真的不知道一套房能卖多少钱，也可能空有价格无法卖出去。也正因为如此，除了少数急需用钱不得不出手的情况，大部分县城小区几乎没什么成交量，有些小区甚至好几年都没有一笔像样的交易。所以现在到底该给县城房子定个什么价，谁也说不准。房屋中介的挂牌价看着坚挺，实际能成交的价格却水分很大，实际购房时大多能再谈价格，这也让县城房价的真实水平更难判断。

而二手房业主大多是自住需求，没有迫切的变现压力，不愿低价出售，觉得卖低了既吃亏又没面子，但这种价格坚挺其实是虚假的。真要想把房子卖掉，可能要挂牌半年甚至一年，最后还得主动降价才能成交，只是这种真正的跌幅并没有被数据统计到。

归根到底，大部分县城房价的这种稳定，本质上是靠周围乡镇输血维持的。支撑力主要来自 80后 90 后这批农村外出打工者，他们用外出打工的辛苦钱撑起了县城楼市。而县城房价的支撑起来的核心，正是周围乡镇的农民群体，一旦这代人逐渐老去，失去了持续的打工收入支撑，又没有新一批大规模的农村年轻人来接盘，县城没了稳定的输血来源，所谓的房价稳定恐怕就真的难以维系。

而且很多县城的房价稳定，根本不是靠本地产业支撑起来的。真正能长期稳住房价的县城，往往具备靠近市区、有产业或资源支撑、人口持续流入等特点。可太多小县城的经济发展早已陷入瓶颈，地方不想着如何引进企业、促进就业，反而把心思放在虹吸周围乡镇资源、靠城投平台借债维持城建上面，这样的县城房价，终究是难以持续的。