前期物业费标准过高，可请求法院调低吗？最高院判例值得参考

业主大会是否已成立？

如果业主大会已经成立，当业主认为物业服务公司的收费过高时，可以通过业委会或业主大会更换物业公司或重新协商物业服务合同的方式解决，此时如果诉至法院，则通行观点认为不予支持或驳回起诉。

那业主大会还没有成立，建设单位选择的前期物业服务单位，其收费标准如果过高，业主是否可以要求调低？

政府指导价，还是市场调节价？

首先看物业收费执行的价格政策，即是属于政府指导价，还是市场调节价。根据《物业服务收费管理办法》第六条的规定，物业服务收费应区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体哪些适用政府指导价，哪些适用市场价，通常由各地政府制定具体物业收费规定来规范，各地可能略有差异。

如果实行政府指导价的，则收费标准不得擅自超过指导范围，否则属于价格违法行为，业主不仅可以拒绝支付，物业服务公司还有可能因此承担行政处罚责任。

对于住宅小区，以广东省为例，根据《关于物业服务收费的管理办法》（粤价〔2010〕1号）第七条第二款的规定，在业主大会成立之前的住宅（含自有产权车位、车库），其物业服务收费应实行政府指导价，也是说是依法不得超过政府指导价范围。

那如果是实行市场调节价的前期物业服务收费呢？

从前述规定可以看出，商铺、别墅等非住宅的前期物业服务收费则可以实行市场调节价（多数地方的此类物业类似），如果过高的话，是否可以调低呢？

法院酌减的参考案例

来看最高院的一个再审判决案例（（2022）最高法民再223号）：

（为方便阐述，下文有删减部分案情和争议内容）

该案中实际的物业使用方为银行，房屋为商业用途，银行对承租的区域实行封闭自行管理，同时采购第三方提供安保等相关服务，而且在该房屋最初的商品房买卖合同中明确约定不接受前期物业公司，由于这些原因银行和物业服务公司对是否收取物业费及其具体数额产生了纠纷。物业公司起诉银行要求银行支付拖欠的物业费600多万并承担违约金。

一审法院审理后认为，物业公司与建设单位的前期物业服务合同对银行不产生约束力，但根据物业公司对水电、消防、排污等系统的总控等公共部分进行维修维保等，酌定计算物业公司实际提供管理服务部分的物业服务费，判决银行支付物业费100多万。物业公司不服判决上诉，二审维持原判。物业公司向向最高院申请再审。

最高院审理后认为：

“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持（笔者注：物业服务司法解释和《民法典》有明确规定）。但是，前期物业服务合同系建设单位与物业服务企业签订，与业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，在合同签订主体、价格协商的竞争性、公开性、社会公众认知、业主接受度、合同终止等方面仍有不同，前期物业服务合同制度亦有进一步完善空间”

“故在承认前期物业服务合同对业主的约束力的基础上，考虑到法律规定前期物业服务合同的终止取决于业主委员会或业主大会与新的物业服务企业签订的物业服务合同生效，而业主大会‘召开难’、业主委员会‘成立难’导致选聘和解聘物业服务人难，前期物业服务合同可能成为事实上的无期限合同，在单个业主和业主团体均没有机会参与前期物业服务合同磋商谈判的情况下，绝对以合同单价为准可能导致利益失衡，案涉物业费计算应以前期物业合同物业费标准计算的数额为基数，综合多种因素予以处理”。

由于“双方就收费标准不能达成一致；而某某物业公司再审庭审时不能充分说明案涉商业、办公区域的物业费定价依据，庭后亦没有充分提交同期同类物业或项目周边物业费的市场比较，在向本院提交的评估报告中仅列举某甲大厦17元／月／平方米和某乙小区10元／月／平方米。上述情况即使属实，本案争议范围的物业费标准亦偏高”。

最后，最高院综合考虑了银行在承租区域自行购买服务，物业公司在其承租范围相应减轻了物业服务成本，以及一审查明的物业管理服务方案技术文件，以及综合物业服务费测算明细中载明的成本单价周边物业取费标准等因素，从有利于双方未来形成较为稳定的物业服务关系出发，以案涉前期物业服务合同物业费为基数，物业费酌定扣减20%，扣减银行在原审判决后已支付的100余万元，银行还应支付物业服务费400余万元，即判决撤销了一审二审判决，改判银行向物业公司支付物业服务费400余万元。

本文仅供参考！