成都“四档”新格局——你在哪一档？

今天，随着新都廖家湾板块的16.1亩宅地一锤定音，成都中心城区12月乃至全年的涉宅用地拍卖，完美收官。

这个月， 那些尚未完成年度供地计划的区域，开始kuku一顿出地，好像也顾不上时机合不合适了——中心城区共计供应、成交23宗涉宅用地，比二、三季度的整季供应量还多！

从成交端来看，本月土拍乏善可陈，仅有1宗溢价成交。但我们依然从中读懂了全新的城市格局：一圈层的高热与普通板块、二圈层近高新区域与其他区域，依次分为「A+、A、B+、B」四个档，有的负责给高净值人群提供理想居所，有的则承接当地或外溢的居住需求，各司其职。

本月唯一溢价成交的土地，也是唯一的一圈层高热板块代表——锦江区林家坝25.23亩住宅用地，容积率2.5，吸引9家房企参拍，最终花落瞻辰置业（润达丰全资控股公司），成交楼面价21500元/㎡、总价9亿元，溢价率5.9%。

这宗地楼面价虽未触及板块天花板，但也挤进了全年TOP8、7月后的TOP2，在并不那么火热的节点上，依然溢价成交，还是很稳。

凭啥？UP君认为原因有四。

第一，配套一直在稳步兑现。

上个月我们刚去过一趟林家坝，说实话，完全能感受到锦江的兑现实力。详情：

约10亩的医疗用地项目一期提前竣工、锦江经开区智能制造总部基地已经开工、林家坝TOD东侧配套幼儿园已通过竣工验收、南侧的中小学工地热火朝天、祝国寺公交TOD基坑施工中……

此外，12月8日，成都七中与七中育才正式签署合作共建协议，官宣将在林家坝共建七中育才学校白鹭湾校区，并计划率先打造K15学校，涵盖幼儿园、小学、初中和高中，除成都七中和七中育才外，小学和幼儿园将分别与成都师范附属小学和成都市第三幼儿园合作共建。而这个全新名校集群，就在这宗地的南侧约700米！

一句话：给你稳稳的幸福。

各大房企也很给力，高颜值立面相继兑现，整体看上去很新很美。

第二，僧多粥少。

历经去年的集中土地供应、新房开发，虽然林家坝今年的声量丝毫不减，但已经没有多少余粮了。

新房端，过去两年的大规模供应之后，林家坝已经没有多少新房了，只有千万级的一二期房源在售（主要是二期），金茂璞逸锦江还有少量尾盘可售，其他比如中国铁建、能建、锦江统建、万科等房企的项目，均已售罄。

土地端，供应又没有跟上。按照计划，林家坝2025及未来2～3年是要供应7宗宅地的（其中37、38号地调规为3宗宅地，调规后的25亩地就是润达丰滨江的新地块），结果到年末了才供应了1宗——等到润达丰滨江新项目开盘时，整个区域真就没竞品了。

▍ 37、38号地调规为3宗宅地

第三，金三价值传导。

一直以来，林家坝都有“金融城东CLD”的雅称，其价值走高有很大一部分原因就是金融城三期的价值传导。

而今年，雅江集团的成都总部正式入驻金三，同时新房单价门槛已经来到6万/㎡，这就让市场对林家坝有了很强的信心。

第四，地块素质不错。

地块规模不大，成本可控；形状方正，操作难度不大；挨着两条主干道，出行便捷。

▍地块周边实景，图中锦江颂北侧就是润达丰滨江25亩地块

但对于小地块而言，临主干道也是一个挑战：后期必然要在降噪上花更多心思——润达丰滨江是会打造交子缦华三期还是拿出新的产品线？咱们拭目以待！

可以看到，以林家坝为代表的一圈层高热板块，正在加速形成「高端配套+豪宅集群」的奢华居住区，为高净值人群提供与之身份与生活方式匹配的产品与环境。

PS：锦江区本月还成交了一宗一环内牛王庙土地 ，但因为用地性质为商兼住，对于房企而言投入成本过高，虽然最终是底价成交了，但可以肯定的是，该地块的住宅一定会走豪宅路线：豪宅化，是一圈层核心的必然趋势。

本月一圈层普通板块也仅出让了一宗涉宅用地：金牛区金周路 45亩住兼商用地（兼容商业5%～10%），容积率2.0，由成都交投与中国电建底价竞得，成交楼面价13000元/㎡、总价约7.8亿元。

虽然近年来新房涌现，但金周路在土地市场的热度并不算太高——这是金周路板块今年出让的第四宗地，也是底价成交的第三宗，自从5月20日兴唐溢价20.7%拿地之后，就都是0溢价了。

这宗地，地段和配套比较老生常谈，此处不再赘述，感兴趣的朋友可以戳→，今天只谈UP君个人认为没有引发房企抢夺的原因：挨着区界，步行到地铁站超过800米，还需要配建商业，一般的房企操作难度较大。

好在，拿地的房企是成都交投与中国电建——他们可是金周路的老熟人，在地块周边已打造了交投电建洺悦珑庭、交投电建洺悦峯、国宾江山·洺悦天宸、国宾华曦府等多个项目，其中只有2个项目在售，都是尾盘。

这就意味着，他们拥有庞大的客户基础，而配建商业就约等于给庞大业主群体的新增配套，新建的新规住宅后期入市也会有一些老业主的口碑推荐，拿地当然就有信心了。

整体来看，楼面价尚未突破2万元/㎡的一圈层普通板块，依然拥有很高的「性价比」，一方面可以为当地的置换客群提供新产品，另一方面还可承接隔壁二圈层客群“搬进主城”的需求以及希望留在主城但预算没那么高的改善家庭需求。

二圈层的土地，UP君个人认为，以楼面价8000元/㎡为界，可以分为两个档。

第一档，只有双流区的华府和九江，都是离高新区核心不远的板块。

由于此前我们已经夸了太多次九江了，还对其出了专题篇，详情：因此今天就聚焦本月3次土拍、次次楼面价不低于1万元/㎡的华府。

上周四，空港兴城与嘉禾兴联手底价竞得华府两宗宅地，合计约99亩（21.8亩+77.2亩），容积率2.0，成交楼面价10000元/㎡、总价约13.2亿元（2.9亿+10.3亿）。

从地价来看，华府肯定是今年二圈层市场的扛把子：12月9日供地的成交楼面价已经来到1.1万/㎡，仅次于怡心湖6月创造的1.2万/㎡成交价。

有此佳绩，UP君认为原因有二：

第一，成熟。华府已经发展了十多年，中海右岸、保利叶语等小区所在的华府大道以东的片区，早期聚集了很多高密度的刚需社区，大多数都修有底商，如今不仅有各类社区商业，还有中海右岸环宇坊这样的商业体，高峰时间段熙熙攘攘，相当热闹。

▍拍摄于2023年8月

近两年，随着19号线的客流量逐步攀升以及双流布局多所公立学校，华府西片区的价值自然也得到正视。

▍拍摄于2023年8月

第二，性价比。不是以其他二圈层板块为参照，而是楼面价已“破3”的大源西——开车往南多走四五公里、地铁多坐两个站，就能省下几百万。

值得一提的是，拿地方之一的嘉禾兴，今年在二圈层土地市场格外活跃，截至目前已经拿下10宗涉宅用地，并且不少地块已经亮相——动作快、口碑佳，还懂首改、首置家庭的需求，确实很稳！

以华府、九江为代表的二圈层近高新板块，在生活、交通便利的自身优势上，新规产品涌现，无疑为城南上班族提供了“够得着”的好选项。

二圈层的第二档（楼面价8000元/㎡以下）土地，是本月的主力军，包含：新津五津、新津TOD、永商，双流天府芯谷，温江光华新城，龙泉航天、大面南，郫都菁蓉湖、望丛祠，新都廖家湾。

就以今天成交了一宗宅地，同时聚集了众多民营企业的廖家湾为例——上午10点，板块内一宗16.1亩容积率2.0的住宅用地，由甘肃鹏悦以楼面价5000元/㎡、总价约1.1亿元底价竞得。

廖家湾，也是我们的老熟人了。详情：

作为“远高新”板块代表，廖家湾的表现非常不错：今年出让3宗，“撤回”1宗。出让的3宗均被民营企业竞得，其中6月拿地 的 中宇启元更是首次在成都土拍市场露面。

廖家湾引力到底是什么？

5000元/㎡的楼面价就是答案：板块在成都有一定的知名度，在新都更是“驰名板块”，配套佳、市场热，1～4个小目标就能实现对成都市场的“试水”，何乐不为？

▍拍摄于2023年5月

此外，由于地铁便利，廖家湾还能吸引不少5号线沿线的企业员工。

要么占据近地铁优势，要么生态环境强悍——本月被市场化企业竞得的二圈层土地，大多如此，叠加新规产品，自然可为当地及主城的首置/首改家庭提供性价比与品质更高的居所。

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以上，就是12月中心城区土拍的所有内容了。

整体来看，本月土拍确实有点“淡”。不过也情有可原，一方面是新房市场逐渐冷静，另一方面除了牛王庙地块外，其他地块位置都不够核心。

接下来的2026年，土地市场能否复刻今年初的热度？我们拭目以待！

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