2025年十五城新开25.3万套，新建项目及保租房主导供给

中国住房租赁市场正经历深刻变革。截至2025年底，“保障+市场”双轨并行的住房租赁供应格局已在全国多个核心城市初步形成，市场结构、供应主体、租金走势发生显著变化。

壹

PART ONE

“保障+市场”双轨并行

长租房供应格局正在重塑

截至2025年底，中国住房租赁市场已形成“保障+市场”双轨并行的清晰格局。在核心15城中，上海、武汉、厦门、成都、深圳、西安、郑州、济南、苏州等11城保租房与集中式比例超45%，“保障+市场”双轨格局成型。

市场供应结构发生了转变。克而瑞长租监测数据显示，15城新开集中式公寓规模持续高位运行，2025年新开规模25.3万套，同比上涨25.3%。从2025年新开项目建设类型表现来看，核心15城整体仍以新建型项目主导供应，其中12城新开新建类项目占比超7成，与2024年对比来看，苏州、成都、北京、杭州、上海等7城新建类项目占比持续提升，主因城市集体土地、存量土地、R4地、人才专项租赁用地等新建型项目逐步入市，预计“十五五”期间北京、杭州及上海三城仍以新建型项目主导供应，苏州/成都/天津/郑州存量土地有限，未来以存量改建类项目为新开主力。

2025年新开项目属性表现中，从新开项目属性表现来看，保租房成为绝对主力，12城新开保租房规模占比超70%，且其中9城保租房占比较2024年新开占比持续提升，涨幅多在10%以上水平。

这种变化背后是政策的强力推动。核心15城“十四五”保租房筹集完成率多在90%以上水平，但当前政府口径披露的保租房入市量包含部分如公租房、廉租房、共有产权房、经济适用住房等原有体系的保障房转化，若剔除该部分，实际有效入市量整体偏低，十五城合计供应仅102.1万套，占筹集目标约20.6%；若各城市完成2025年筹集目标，北京、上海、武汉、南京、郑州超额完成“十四五”目标，广州、深圳、杭州、苏州、天津接近完成，或依托政府原有体系“充量”转化，促使目标完成，成都、重庆、济南、厦门、西安坚持按需平稳供应策略，十四五目标预计完成率不足八成。

贰

PART TWO

十五城租金普降

仅两城逆势微涨

保租房的规模化入市，推动了租赁市场租金的理性回调。2023年以来各城市低价保租房项目规模入市，加剧行业竞争，该背景下多数运营商企业推出免租期优惠、租房折扣等策略以提升自身项目出租率，“以价换量”意图明显，导致核心15城年度平均租金持续下调，2025年平均租金为78.4元/㎡/月，同比下降3.1%，租金表现为近五年低位。

分城市看，2023年及以前，核心15城租金同比普遍呈上涨趋势，但随着保租房规模入市以来，行业竞争环境持续加剧，城市租金持续下调，多城2025年租金同比降幅达近年低值水平；2025年全年，仅北京、广州2城租金同比上涨，其余城市租金同比普降，其中成都、重庆、杭州三城降幅超7%，主要受城市近年来新增供应以低价的保租房项目主导，导致城市整体租金同比降幅较高。

叁

PART THREE

出租率企稳

市场认可度逆势提升
与租金下降形成对照的是，市场对集中式公寓产品的认可度持续提升，出租率保持高位企稳。2021年核心15城集中式公寓平均出租率仅86.7%，2023年以来出租率持续维持在91%以上高位水平，2025年同比小幅下滑0.2个百分点，但整体波动趋稳，由此可见市场对集中式公寓产品的认可度持续提升。

分城市看，2025年核心15城出租率同比7城上涨、8城下降，其中杭州同比降幅达7.2%最高，主因城市新建大型租赁集中入市影响，且该些新建型项目区位及交通等配套较弱影响项目爬坡期较长，导致城市整体出租率下滑；从前序年度出租率变化来看，多城出租率在2022年-2023年期间涨幅较高，2024年以来，多城出租率维持在90%以上高位水平，年度同比变化呈小幅波动走势。

小结

2025年，保租房的规模化落地不仅有效缓解了住房租赁的结构性矛盾，更推动了租金水平的理性回归；而集中式公寓出租率的高位企稳，印证了机构化、标准化运营模式的市场价值，为行业高质量发展指明了方向。

- The end -

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