市场的四大变化和四大不变

这篇文章，主要是根据实时的讯息，做的一个小总结，有必要收藏多看，甚至有必要过一段时间回来再看。

我是针对部分人的观点：“北京楼市，2026年和2025年没什么变化”，这句话展开讨论的。

【市场的四大变化】

第一，成交量与挂牌量。

去年（2025）北京楼市是成交量增加、挂牌量也在增加（去年挂牌量很短暂地下降一点，然后马上又上去了），参见我之前文章说的，很诡异，这明显是补跌前兆。

而今年不一样，成交量增加，挂牌量是在减少的（我认为会一直减少，甚至不排除会减少到近几年新低的11.X万套），这说明尾部资产的补跌也快接近尾声了。

第二，今年房价是在去年基础上补跌了10%—15%，甚至某些尾部资产，补跌更多。

目前虽然北五环、东三环附近部分次新价格，有所抬头，但我认为，能让整个市场充分夯实，甚至整体抬头的力量，是老破小。

这个是市场筑底的根本。

什么时候，租老破小的人，觉得花几千租金租房，还不如首付几十万，把那几千相同的租金，付到月供里，这个市场就夯实了。

因为老破小，是北京楼市食物链的最底端，这就像一口漏底的锅，补牢底部，才能往上研究。

第三，顶级央媒的定调和表态式发言。

具体分析，见文章，这里简单说结论：这不是亮底牌、也不是换“牌桌”，这是直接换方向了。

过去几年，我们的“三驾马车”：投资、消费、出口，最强劲的是出口，而且毫不掩饰地讲，数据非常亮眼，各位可以去查下：

我们的1.19万亿贸易顺差，高居第一，且比全球第二到第十名的总和还要高。

而且贸易顺差的质量，也在全面提升，这里占比前几名的，有排名第一的手机、平板（高端电子产品），也有国产“新三样”新能源汽车、锂电池、光伏产品，我们不再是靠义乌小作坊手搓低端工艺品赚外汇的那个中国的，这就是科技升级带来的质的飞跃。

但是，我们太清楚，现在外贸出口未来的不确定性和复杂性，有多不可控了（这里超三分之一的顺差来自西大，这还没统计美派国家的顺差额呢）。

所以，另外“两家马车”——投资和消费，必须提振。

而投资和消费，绝不是先有鸡还是先有蛋的问题，没有投资增值，就不会有消费。

所以，求是当时最让人没想到的一句话，提到且明确了：

房地产的金融属性。

在这种极端审慎的央媒笔下，能把事情挑明到这个程度，也算没办法了，更是历史罕见了。

第四，30万亿的3年期/5年期定期存款到期。

这个应该说是2026年，国内投资品，不确定性里，最大的推手。

我在之前文章说过，甚至我现在不是很看好的大A、黄金价格，都有可能受到这30多万亿的影响，而出现不合理的溢价。

其实之前很多人讲的总存款额（全国近170万亿、北京7万亿+）并不能显著影响市场，但这30万亿到期的定存，是最棘手的，本来5年前，享受的是3%的存款，现在到期了再去存，连1.5%都很难达到，那这个人要不要有其他想法？

这个比例不会低的，所以我直播说，2026年，是各类投资品群魔乱舞的一年。

你可以问问现在已经入场其他投资品的盆友，他现在是什么心态？

基本都是认为自己不是最后一棒，都想在其他品类赚一波，然后选一种资产固定下来，这最后固定下来的资产，有很大一部分，难道不是京沪核心房产，还能是什么？

【市场的四大不变】

我们不能只谈变化，因为市场还有几大因素，是没有变的。

第一，买家信心没变。

非常明确地讲，目前买家信心还是非常薄弱的。但这并不稀奇，因为任何资产，信心都来源于“赚钱效应”，至少现在北京市场并没有全面的“赚钱效应”，信心的建立，反而不是漫长的。

信心就是在瞬间转变的，但需要契机。

就是那句话：一根阳线重塑三观、三根阳线迅速改变信仰。

第二，人口下降趋势没变。

坦率讲，这个对“中游学区”影响最致命，这几年趁机会，可以置换一下此类资产。

至于有人担心的，人口下降会影响房价。

这个逻辑，难道不是和学区一个道理么？

地球上已经有无数比我们先行人口下降的国家，因为随着物质水平提升，不想生的现象必然发生，那么趋势是什么？

——被头部虹吸。

人口越下降，资源、人才、财富，一定会向头部集中。

无论西方的欧美，还是东方的日韩，都逃不过这个旋涡。

所以，在不变的人口下降趋势下，要优化，而不是要躺平，趋势已经越来越明显了。

第三，消费的困境没变。

这个不能细说。

我可以预测下，绝不会出现：消费先变好，然后核心房价回升。

至于会不会核心房价先回升，然后消费再变好，您继续往后看好了。

以目前北京房价跌幅看，北京平均每家账面资产损失，大概是150万。

如果是50后+80后的家庭模式，那就是两个150万。

这里插一句，连中产无比追捧喜爱的宜家都开始关店了……

百叶凋零。

第四，低杠杆率没变。

自从北京2024年杠杆率下来后，一直就维持在20%以下的水准。

这个放在买房案例里，基本就是10家买房，7家全款（或少贷抵税），另外3家几乎贷满。

目前看，这个局面，短期改变的可能不大。

为啥说这个呢？

很多人不是盼着有什么降息之类的吗？

我的意思是，不管是降息还是贴息，这种小政策，对市场积极影响是有的，但不是改变局势的那种核心政策。

市场就是需要自身刮骨疗毒，任何政策，都是辅助。

谁先彻底排毒了，谁就没事了，当然了，也可能会有“不能完全排毒”的资产，这种的，就放弃掉吧。

最后做个“人设级”的预测：

以目前市场预测看，2026年小阳春的成色，应该是非常足，个别头部资产（请了解我定义的头部资产是什么，在对号入座），涨幅恐怕要超过10%。

我的微信：6839916，愿意加的，可以加下，算防失联吧。每天好像有数量限制，今天加不上的，明天再加。朋友圈会单独发一些不适宜发的讯息，另外近期市场有异动，我也会不定期发到朋朋圈。