重磅：深圳配售保障房政策落地，封闭流转、不看收入、现房配售！

　　去年5月28日发出的《深圳市配售型保障性住房管理办法》征求意见稿，在今天正式落定发布（以下简称《办法》），将于今年3月1日起施行。

　　和去年5.28的征求意见稿比对了一下，基本都一致，之前的梳理与分析可以回翻我当时的文章《》。考虑到许多小伙伴对这个应该都忘记了，这里我们还是先挑重点梳理一下，和以前重叠的我就少写点，最后我谈下我的看法。大家想看全文，可以点击下方这个链接：

　　https://www.sz.gov.cn/gkmlpt/content/12/12616/post_12616082.html#749

　　1）现房配售。原来说过，配售房和之前的人才房、安居房不一样，要求独立占地、现房销售，这会对其供应能力形成强约束，简言之就是项目不会有像人才房、安居房那么多、那么快，进而对商品房市场的冲击就会大大减小。

　　2）定价原则。考虑的有点多，主要是成本+合理利润，我还是认为可以理解为“微利房”，不赚钱但也不能亏钱。这里还强调考虑了“住房供需关系”，这一点很重要，我理解官方这个意思是在暗示：市场不应期待配售房定价特别低，因为那样将会对本已低迷的房地产市场产生过大的冲击。之前的人才房大量入市，对刚需盘产生的重大冲击是一个考虑因素。所以，我认为，配售房的定价最终可能和安居房大致相若，比先前市场期待的3-4折为高。

　　3）申请条件。还是记得那个大公式：深户+5年社保（人才引进放宽到3年）+3年未分割住房记录+未享受过住房补贴+单身年满35岁+有可能按队列放宽。基本上和之前的三类住房都差不多，有所放宽（住房分割记录由传统的5年变为3年）。单身年满35岁是一直以来的要求，这个其实要求有些高，我后台接获到的粉丝咨询，好几个都是连30岁都不到。好一点的是，政策行文中留了口子：主管部门可以结合项目情况，“调整申请人年龄和社会保险缴纳年限、共同申请人户籍等申请条件”。比如有的项目地段太偏，政策有大幅放宽的基础，也可以放宽。

　　注意：申请条件里最重要的一点，是没有写到的，我在下面说。

　　4）封闭管理。注意第17条、第20条的表达：配售房实施严格“封闭管理”，终生不能变更为“商品房”。配售房的房产证上会载明为配售型保障房性住房，并且“根据配售型保障性住房相关规定实施封闭管理，不得上市交易”。结合上下文，这里的“市”，指的是“商品房市场”，并非是完全拒绝交易，只是不能“转红”。

　　5）封闭流转。我前文重点讲了这个，封闭≠不流转，之前市场一听到“封闭”两个字就直接理解为“终生要拿在手上不能卖”，不是那个意思，这实际上是一个“防火墙市场”，在防火墙内照样买卖。第22条讲了三个重点：其一，签合同满3年可以申请卖出，但须向主管部门申请。其二，转让价格由买卖双方“协商确定”，这是最重要的一个表述。价格的形成机制最重要，可以卖给谁、可以卖多少钱，只要不是官定，就会随行就市，不管是在商品房市场还是在“防火墙市场”，都一样。这是和广州最不同的一点，广州规定了只能政府回购、并且只能按残值模式回购。深圳在这一点上，我认为做得非常人性化。不能说人家只是为了自住买了房，以后就只能亏钱才能卖出去，但你不能多赚。这就是其三，政策留了口子，主管部门有权限制转让价格。通篇看下来，我认为深圳这样的设计要更为合理。

　　6）回购。深圳也有回购，回购价格公式和广州一样，就是打折卖回给政府。回购价格=原购买价格×（1-年折旧系数×建筑物已使用年限）。这个不用看，买家不会选择。

　　大致的重点就是以上这些，下面我谈下我的看法。

　　整体就一句话：深圳依然处在2022年底以来最为积极的保障房建设通道中，未来的2-3年依然是深圳刚需/年轻人很好的置业窗口期，有可能是最后的窗口期。（这里的刚需指的主要是工薪阶层、以年轻人为代表）。

　　自2022年底以来，伴随着房地产价格的一路下跌，深圳开启了以人才房、安居房、共有产权房为代表的可售类保障房“大跃进”时代。很多在这个期间买了保障房的童鞋（尤以人才房为多），认为买亏了。一方面是房价下跌，另一方面是未来要补差价。

　　但我个人依然是坚持上述观点，如果你看好深圳愿意久居深圳，那么你应该买这类有安全垫的房产，的确房价都在跌，但是别人跌了4成只是到了你的成本而已，在比较的时候要注意这一点。

　　为什么我还坚持这个看法，以及为什么说未来的2-3年是年轻人最好的窗口期，阐述起来，有三个方面。

　　第一，所有类型的保障房都还没有收入财产限制。回到我上面卖的关子，申请条件里最重要的一点是没有说的，是什么？就是没有收入限制、没有财产限制，这是市场主流观点严重忽视的地方。在官方一开始推14号文配售房建设时（以及深圳2018年年开始推二次房改时），市场上铺天盖地的解读是：效仿新加坡“组屋”制度。但是我们的可售类保障房和新加坡组屋制度、香港公屋制度最根本的不同在哪里？就在这里，无论是新加坡还是香港，都会要求两点：你的收入不能高于某一个数字、你的家庭财产不能高于某一个数字（有的家庭收入是少，但是财产多，比如私家车、珠宝黄金、古玩字画等等）。

　　但是，我们没有收入划线！也没有财产划线！或者说，还没有（以为14号文里提出了要有收入划线）。在历史上，深圳可不是这样，10几年前，深圳在推经济适用房时，就已经明令列出了收入、财产双划线，现在在公租房配租中也有这样的要求。

　　我的意思很明显，今天的可售类保障房，是历史上最为宽松的条件。搁在哪一个时代，可能很多人真的连资格都不会有，更遑论来谈论买了之后未来的价格涨跌了。

　　第二，事情会一直这样吗？我们今天看到的，之前的人才房、安居房、共有产权房累计建设的有10来万套，配售房目前看起来是1万多套，就这些家底，都没有收入财产限制。但是情况未必会一直这样下去，看官方的这份文件，留了口子，在第11条第（五）款，未来有可能设置收入财产限额。

　　这不是最重要的，让我提醒一句：假如，假如突然有一天，出现了一个配售类保障房的丑闻，官方会做什么？这种事司空见惯，深圳历史上出现过“开奔驰宝马申请经济适用房”的情况，老登们应该有印象。而现在的保障房不设限，我好几次开玩笑说：反正现在房价也不涨了，那我把房子一卖，银行净存款大几百万，等满了3年我去申请买这种配售保障房住它一辈子，有问题吗？完全合规。有没有可能出现：“存款500万，家住保障房”的现象，你们说？

　　只需要一例，只需要一例，就立即会引发全社会关于“保障房到底在保障谁”的道义质问。然后，官方必然会被迫重订规则，加入收入与财产划线，这是用脚趾头都能想明白的事。

　　那个时候，现在在计算将来赚不赚钱的大批买家可能根本没有资格（事实上，推行收入与财产划线才是正确的，任何时候推市场都不会反对，商品房业主更欢迎，因为对商品房的冲击更小了）。

　　第三，可售类保障房供应洪峰已过。2022年以来，深圳人才房、安居房、共有产权房三类住房轮番推出，加起来大约有5万套之巨，足足相当于深圳新建商品房2年左右的成交量。这是深圳建市40多年以来最为激进的可售类保障房建设高潮，创下了历史上最大的可售类保障房供应洪峰（还不加租赁类保障房）。同时，可售类保障房的巨量供应也显著分流了深圳的刚需盘市场，进一步加剧了深圳房地产价格的调整烈度。

　　但配售保障房不会再有这样的可能。背后有有很多原因，比如配售保障房要求独立占地、现房配售，这会影响它的供应速度、供应规模。再如政府财力的挑战，深圳的确有钱，但是随着保障房越建越多，政府的财政挑战也会随之增加，叠加现在的经济环境，不会不影响政府的投资能力。再如官方对市场环境的顾虑，如今深圳整体房价已经下跌了4成左右，宏观要求是“止跌回稳”，如果要实现这个目标，缩减各类新房供应是必然动作……

　　以上这些现实，共同指向了一个结果：深圳可售类保障房的供应洪峰已过。再想像2022-2023年那样，遍及各区、多达几十个可售类保障房供你挑选的情景不会再有。配售类保障房的建设速度和供应速度，每年都可能只在低个位数徘徊——到现在为止，官方公开信息能够满足入市条件的，也还是那个位处罗湖二线插花地的悦峰尊府，像之前那样好几个一起推的盛况不再有了。

　　这意味着，刚需阶层在接下来的时间里，可选择空间会大为收窄。

　　之所以说未来的2-3年还是一个很好的、可能是最后的窗口期，一方面是现有安居房还有不少在卖，2026年会是一个人才房、安居房、配售房三类住房齐推的局面，市场还是有的选；另一方面是，现在保障房还处在热潮期，没有什么“丑闻”出现，房子也都不怎么好卖，甚至经常出现保障房和商品房抢客，所以官方也还不至于那么急的去搞什么收入财产划线。但往后看，很难说，随着保障房越建越少，在售的逐步清盘，未来的大方向不排除通过收入财产划线进行客群调整。

　　这是我认为满足条件的刚需阶层，去看待保障房应该选取的另一个视角，不要单纯沉浸于房价波动的视角里——这类房产本身也不是指向价格波动的。立足于这个视角，去思考家庭未来与深圳这座城市的绑定关系，可能做的决定会更加长远。