房讯九点｜大消息! 万科再次获得深铁集团不超过23.6亿元借款

01 行业与政策

　　央行：2025年四季度末个人住房贷款余额37.01万亿元同比下降1.8%

　　1月27日电，中国人民银行统计，2025年四季度末，人民币房地产贷款余额51.95万亿元，同比下降1.6%，全年减少9636亿元。2025年四季度末，房地产开发贷款余额13.16万亿元，同比下降30%，全年减少3575亿元。个人住房贷款余额37.01万亿元，同比下降1.8%，全年减少6768亿元。

　　2025年全国新开工改造城镇老旧小区2.71万个

　　1月28日，从住房城乡建设部获悉，2025年1~12月份，全国新开工改造城镇老旧小区2.71万个、499万户，共完成投资1332亿元。据了解，2025年，全国计划新开工改造城镇老旧小区2.5万个。

　　02 城市与市场

　　香港2025年住宅价格录得四年来首次年度增长

　　1月28日消息，香港住宅价格录得四年来首次年度增长，这是迄今为止香港住宅市场开始从长期低迷中复苏的最明确信号。根据差饷物业估价署周三公布的数据，2025年，香港私人住宅售价指数同比上涨3.25%，为2021年以来的首次年度增长。

　　重庆商业用房购房贷款最低首付比例降至30%

　　1月28日，重庆调整商业用房购房贷款政策，将商业用房含商住两用房购房贷款最低首付款比例降至不低于30%，新政策自1月27日起执行。此前，我国商业用房购房贷款最低首付比例为不低于50%，商住两用房为不低于45%，实际执行中部分银行甚至达60%及以上。本次调整源于1月17日央行及国家金融监督管理总局的联合通知，旨在适应房地产市场供求新变化，重庆按因城施策原则落实。政策明确辖内银行可在30%基础上，结合自身情况确定具体首付比例。

　　03 投资与交易

　　大消息! 万科再次获得深铁集团不超过23.6亿元借款

　　1月27日晚间，万科A(000002)宣布再次获得第一大股东深铁集团向公司提供的不超过23.6亿元借款。同日，22万科MTN004、22万科MTN005展期方案获得通过，万科应就这两笔债券立即偿付本息金额的40%，对应金额约为24.61亿元，与本次借款金额接近。

　　公告显示，深铁集团向万科提供的不超过23.6亿元借款，用于偿还万科在公开市场发行的债券本金与利息，借款期限36个月，借款利率2.34%。公告显示，深铁集团有权要求万科就本次借款提供担保措施。

　　富力地产截至2025年末逾期债务达368.10亿元

　　1月28日 ，广州富力地产股份有限公司发布海外监管公告，披露截至2025年12月31日，公司合并报表范围内存在多笔逾期金额超1000万元的有息债务，涉及公司信用类债券、银行贷款、非银行金融机构贷款、其他有息债务四类债务类型，分别逾期97.03亿、141.92亿、56.91亿及72.24亿，合计逾期本金余额达368.10亿元。

　　根据公告内容，此次债务逾期原因均为公司存在短期流动资金压力未能及时偿付。目前富力地产及部分子公司正针对逾期债项，与相关债权人积极沟通推进债务化解，同时将通过加大销售去化、资产处置力度缓解资金压力，并提示投资者关注相关投资风险。

　　04 公司与项目

　　港股内房股集体走强 中国金茂涨超9%

　　1月28日，港股内房股集体走强。截至发稿前，亿达中国、合景泰富集团涨超12%，中国金茂涨超9%，绿城中国、建业地产、中国奥园涨超8%，港龙中国地产、龙光集团等跟涨。消息面上，有媒体从多家房企相关人士处获悉，目前其所在公司已不被监管部门要求每月上报“三条红线”指标。不过，部分出险房企被要求向总部所在城市专班组定期汇报资产负债率等财务指标。

　　万科前董事长郁亮据报失联半月

　　1月28日据财新披露，万科集团前任董事长郁亮似已失联半月。公开资料显示，郁亮1965年出生于江苏苏州，北京大学经济学硕士，曾任万科集团董事会主席、执行副总裁，于2026年1月8日因到龄退休辞去万科所有职务，此前在万科工作36年。他以财务严谨和行业前瞻性着称，曾提出"活下去"等行业预警。近年万科陷入债务危机，原总裁祝九胜已被采取刑事强制措施，郁亮辞职时未获公司公开致谢曾引发争议。

　　恒大物业收购案进展：据报信宸资本与广东国企或月底前提交报价

　　1月27日，据媒体报道，中国恒大清盘人预计将于本月底前收到针对恒大物业的具约束力收购报价。报道称，潜在竞购方包括私募基金信宸资本及至少一家广东地方国企，目前相关主体正评估推进收购事宜。消息人士指出，潜在报价或低于恒大物业当前股价水平，交易最终能否达成仍存不确定性。若推进顺利，该交易最快或于2026年第二季度末完成。

　　王府井预计2025年度业绩将出现亏损

　　1月28日 ，王府井发布2025年度业绩预亏公告。根据公告，经财务部门初步测算，王府井预计2025年度实现归属于上市公司股东的净利润为-4500万元到-2300万元，与上年同期相比，将出现亏损；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为-16,000万元到-11,000万元。

　　上年同期，王府井归属于上市公司股东的净利润26857.72万元；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润29581.76万元；每股收益：0.237元。王府井表示，2025年，零售行业正在经历深度变革，为应对市场变化，公司继续推动业态迭代与存量业务升级，由于新业态及转型升级投入与效益释放存在时间差，叠加部分非经常性因素影响，公司短期财务表现承受一定压力。

　　05 趋势与观点

　　摩根士丹利预计中海物业未来60日股价下跌概率超80%

　　1月28日 ，摩根士丹利发表研究报告，预期中海物业股价在未来60日内下跌概率超80%，维持“与大市同步”评级，目标价5.15港元。

　　根据公开资料整理，中海物业日前发布盈利预警，预期2025财年净利按年下降9%至10%，毛利率下滑3至4个百分点，部分因增值服务业务亏损。

　　大摩认为盈利倒退可能导致公司削减每股派息，同时指出其2026年预测市盈率约8倍，估值未过高，建议关注股东回报政策及五年规划目标。