探盘：一个另类走红的楼盘，和它背后的真相

成都新楼市 文|小明

本文为行业资讯，非广告

1月15日，根据成都房协发布的消息，由邦泰集团于城北新都打造的酒店式场景奢宅——邦泰揽境耀世首开，劲销109套。

从实际网签数据来看，这个数据应该较为真实。截至1月30日，邦泰揽境首批次已售、已认购、签约中房源已达103套。其中3号楼建面约100㎡户型已近售罄。最大面积的建面约139㎡户型，32套房源也已去化过半。（备案数据有延迟，仅供参考）

起初看到这个数据的时候，我们是有些诧异的。一方面，在二圈层内，香城中心的热度比起洪河、廖家湾有所逊色；这个项目的配套也存在一定不足，比如这里距离最近的地铁站有2.5公里；另一方面，项目1.3-1.45万的单价、总价130-200万加上清水交付，在区域内没有很明显的价格优势。

▍项目与最近地铁站的距离

带着这样的疑问，我们对这个项目进行了实探，简单来说就是：

到项目前，你会对周边的配套与区位有疑虑

进项目后，你会感叹这真是100多万的产品？

邦泰揽境能够实现热销，一定程度上得益于项目是区域内的首个新规产品，但核心原因是，他们用主城高端改善产品的配置逻辑，去做二圈层的产品。从而使项目在200万内的价位段，具备主城400万级产品的体验感。我们从以下5点说明。

邦泰揽境位于新都区工业大道南侧、绕城大道西侧，距离新都区旭辉广场约500米，距离泥巴沱风景区直线距离约1公里。项目占地约51亩，容积率2.2，由邦泰集团于去年8月摘下，成交楼面价5500元/㎡。

▍截自寻圭投资云地图

在拿地4个月后，项目正式亮相，一般对于这种50亩左右的项目，示范区大约为5000上下，而根据官方数据，邦泰揽境本次开放的实景示范区，竟然超过11000㎡！相当于将项目近1/3的土地展示为示范区。

▍示范区大致范围

从总平图上可以看到，环绕式水上会客厅、大面积的前后双水景、独栋式书吧会所、「开放式」社交景观长廊空间都进行展示，相当于把中庭景观的精华全部提前展示。

区域内的改善产品，门头大多在50-60米，而邦泰揽境约70米入户大门，加上奢华酒店式标志性落客前场，实属越级，仅这一座入户门阙，造价就高达千万。

▍入户大门实拍

步入大门，项目打造了区域罕见的「环绕式水上会客厅」，约700㎡水景串联超1000㎡水上会客空间，沿途还有风雨连廊实现无雨归家。

▍环绕式水上会客厅实拍

在经过会客厅后，映入眼帘的又是超2300㎡的中庭水景，正中央是「山水环绕式」独立书吧，在一方水景下阅读，让人随时沉下心来，上方还有一座无界观景平台，还可登高俯瞰，中庭打造约2.7万方度假酒店式园林，其层次感、绿植的丰富度，让人很难相信这是一个200万不到的产品。

▍中庭水景实拍

从大门的仪式感、景观的层次感、到选材的运用，如果这个项目放在主城，完全可以跟诸多400万+项目媲美。

邦泰揽境没有像近两年在二圈层异军突起的嘉禾兴那样，打造下沉式会所，而是在5、6两栋楼的架空层分别打造儿童主题泛会所、运动健身泛会所。仅一个儿童主题泛会所，项目就可谓玩出了花，乐高天地、种子博物馆、学习天地、奇趣小屋、蹒跚学步等不同主题空间……从刚刚学会走路的小童，到10岁的大童，都可以在此找到自己喜欢的事物。

▍儿童主题泛会所实拍

在现场，已经有小朋友在奇趣小屋里玩耍，我们可以想象，如果以后他住在这里会有多快乐。

同时，架空层里还有独立的自习室，甚至还有1对1的辅导室，方便家教来到社区给孩子补习。这样的配置，我们之前仅在高投·雲锦66等少数主城项目见过。

▍1对1辅导室实拍

6栋的架空层根据男女健身的不同习惯，将有氧、力量器材放置于东侧，将瑜伽室、普拉提放置于另一侧，同时将男女更衣室也分别放置于楼栋两侧，有效保障业主隐私。但囿于把健身房放在架空层，整体的功能划分有些分散。

▍运动健身泛会所实拍

邦泰揽境共推出建面约100㎡套三双卫、115㎡套四双卫、125㎡套四三卫、139㎡套四三卫（端厅）四个户型。每个户型都带有1-2个越级配置。

同样的建筑面积段，新规与老规产品有何差别？以邦泰揽境与竞品远洋雲海境的建面约115㎡户型为例，最直接的差异便是，邦泰揽境整整多出一个标准次卧。此外，玄关的收纳空间更大，更大且带采光的入户前厅也更为实用。

▍邦泰揽境、远洋雲海境建面约115㎡户型对比

处于楼王位置的建面约139㎡户型，总价在200万左右。

▍邦泰揽境建面约139㎡户型图

这一户型采用端厅设计，仅客餐厅就超过48㎡，搭配双面落地窗，采光效果极佳。

▍建面约139㎡户型客厅实拍

主卧约32㎡，可以实现男女主各自一个独立衣帽间，再加上预留梳妆台的配置。即便是新规产品，这样的配置也普遍只在170㎡+才出现。此外，老人房也预留独立衣帽间。

▍建面约139㎡户型卧室实拍

在看样板间的过程中，我们偶遇一位带着父母一起来看房的中年人，在看到139㎡户型后，这位中年人对父亲说：「这两年好好保重身体，过两年等交房，你就可以住这里面享福了」。这，大概就是改善居住的意义。

而建面约100㎡户型，也实现了标准三房+7.1米大横厅，建面约125㎡户型，老人房也带有独立卫浴。

除了示范区、样板间做得好看外，邦泰揽境还做好了这几个细节，让购房者愿意下单。

①虽然项目是清水交付，但开发商将所有客厅都进行封窗交付，让购房者省下不少钱。同时所有卧室都是落地窗，这个配置，主城很多400万+的产品也不一定能做到。

▍即便是建面约100㎡户型，客厅都进行封窗交付

② 在外立面上，邦泰揽境在暖色金属装饰造艺之上，配置了大面积LOW-E全景落地玻璃，加之约6.1米挑高入户大堂等设计，对比周边项目也更有辨识度。

▍邦泰揽境外立面、入户大堂实拍

③项目的物业为邦泰集团旗下邦泰物业，从邦泰过往在四川各个地级市交付的情况来看，对水景等设施可以进行较好的维护。不过必须指出，2.8元/㎡/月的物业费比起周边竞品略偏高。

当然，邦泰揽境并非尽善尽美，比如为了实现全板楼，1、2号楼间距约27米，3、4号楼的楼间距只有20米出头。此外，由于没有下沉式会所，项目也就没有私宴厅、台球室、游泳池等空间。

▍1、2号楼楼间距

整体而言，邦泰揽境依然是一个放在主城，能够跟400万项目拼产品力的新规好盘。

虽然邦泰揽境在产品端，可以说几乎做到了200万内的机制，但我们也必须客观指出，项目的周边区域配套仍然存在一定短板。

刚才提到，项目距离最近的地铁站直线距离超2.5公里，而即使从项目门口乘坐X14线到锦水河站也需要7站，因此，公共交通成为一大短板。如果是驾车，则可以借助蜀龙大道或成绵高速入城，相对便捷。

商业方面，项目步行至新都旭辉广场约500米，内有邻里优选超市可满足日常购物。生态方面，步行至泥巴沱森林公园约1.3公里。根据2025年新都区划片，参考周边的鸿山院子、远洋森海境等楼盘，项目会处于香城小学的划片范围内。对口初中为多校划片，包括新都四中、毗河中学等。（学区划片仅供参考，具体以当年入学划片范围为准）

项目的另一大不足，在于北侧有川菜工业园、飞奥创业园等工业园区，北侧工业大道的高压线也尚未下地。此外东侧的绕城大道为一条主干道，东侧楼栋受一定噪音影响。

▍项目周边城市界面

近两年，当我们谈论二圈层的红盘时，往往会想到嘉禾兴。比如双流区嘉禾兴城和颂，2025年4月首次入市，5个月不到实现298套房源售罄；新都区嘉禾桂府，586套房源更是半年即告罄。

但其实，自2019年回归成都以来，邦泰已在成都摘下10宗土地，6块都位于二圈层，尤其是近两年，邦泰在成都二圈层不乏诸多口碑上佳且快速去化的项目。

比如在2023年，邦泰于郫都区红光街道摘下的46亩宅地，打造为邦泰熙华天骄。项目580套房源，在半年多时间里便快速完成去化。去年位于犀浦的邦泰朗境，以约1.7万/㎡的单价+新规产品力，同样在半年左右的时间让586套房源几乎售罄。

能取得这样的成绩，核心是邦泰清晰的产品体系，以及对园林、户型等产品力的深度迭代。

2021年，邦泰回归成都首作——邦泰宽语，就凭借约6800㎡实景园林示范区赢得了购房者的普遍好感。这一次，邦泰揽境的示范区更是直接拉升了200万产品的园林天花板。

当然，他们的产品研发不止专注于园林，对于户型产品的迭代也颇有一套。邦泰熙华天骄虽然没有赶上新规，但是其建面约118㎡户型，同样实现了入户光厅、7米2大横厅、标准四房、独立生活阳台、主卧套房……即使和当下的新规户型相比也毫不逊色。

▍邦泰熙华天骄建面约118㎡户型

此外，邦泰在2019年返蓉后，10宗土地有8宗都是60亩以内中小规模的纯宅用地，且大多处于成华、天府新区、郫都区等他们熟悉的区域，几乎从不冒进贪多。这足以说明他们对成都的持续看好和本身稳健的实力。

结合近两年邦泰在朗境、揽境等项目取得的优异表现，以及在邦泰藏锦项目上打造顶豪项目的兑现力。相信在2026年，邦泰还将在成都，尤其是二圈层继续摘地，我们也将继续期待邦泰在未来的表现。

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