江苏
当前全国楼市的观察样本，正在集中到上海。过去的一年，上海以25.4万套的二手房成交量创下近四年新高，平均每97个常住人口中就有1人完成置业。这一数据的背后，体现出在政策有效调控下，市场交易逻辑正在被重新校准。
当然了，上海也是现阶段楼市工具箱里牌最多的城市。去年石榴叔曾经写过上海在全市加速推行的"房票"政策，后来又尝试把商办物业改造成服务公寓和人才公寓。2026开年，上海又干了一件大事，政府层面宣布收购二手房，准确说是老破小。
01
关于政策，先做个总结。
浦东新区、静安区、徐汇区将作为上海开展收购二手住房用于保障性租赁住房工作试点区，收购主体为区公租房公司。
1. 单套面积70平方以内；
2. 2000年以前建造；
3. 总价400万以内；
4. 购房款以房票形式发放。
根据了解，不同区域细则还有一些不同，比如浦东新区收购的前提条件是需要在浦东新区购买新房，而静安区收购条件则是需要在本区购房，不限新房或二手房，但新房优先。有的区域房票使用的有效期是1年。
有意思的是，在相关文件中，对收购房源的要求高频出现“租售比高、保租房供需紧张、配套成熟、交通便捷、快速装修入市”这样的词。说明什么？这并非一场政策做秀，而是一次高度市场化的操作，由公租房公司牵头，建行提供金融支持，城市更新与民生问题协同解决，还能顺带完成保租房的供应指标，不会对原有租房生态造成破坏。
02
大家可以把这件事看成是一个闭环交易，说白了就是“以旧换新”。
就拿浦东新区来说，业主卖房拿到一张有面值的房票，用于购买区内新建商品房，资金由银行监管并直接支付给开发商，政府在这个过程中扮演了托底角色，激活交易链条，恢复市场流动性。
问了上海的朋友，这个价位徐汇，静安能收的内环基本就是老破小，不少都是老公房，这些黄金地段的动迁成本很高，很多也不愿意搬，但是以这种形式政府不仅不用给补贴，甚至还能赚租金。在某块地收到一定规模后，就成了大房东，有了绝对的话语权就容易开发，收获新的城市界面。
对房主来说，置换变得更容易操作。对正在找房的新上海人和青年人才来说，多了一批地段好、交通方便、房租相对低的保租房。对开发商来说，去库存了。对老破小来说，给了一个官方认证的最低成交价。
03
当然了，这件事儿我不仅仅是看个热闹。
首先，上海收房是限区域的，这说明内环内有保底。任何房子的价值由资源稀缺性支撑，房龄并非决定因素，地段、配套资源才是影响价值的关键因子。
其次，相较于传统的“拿地-建设-运营”周期，上海直接收购存量二手房能够产生更快的现金流回滚。政府利用当前市场流动性压力，以低于挂牌价的成本获取核心区浦东新区、静安、徐汇的资产，还是预留了安全边际，最最最最关键的是租金收益能维持在2.5%左右，甚至更高，而且很容易租出去，这是无风险套利呀！
换个角度说，上海或许已经对局部楼市的阶段性底部形成了判断，也可以说，是底部信心的稳定。
有人关心市场接下来怎么走，也有人心灰意冷，卖房离场。
“三道红线”的终结，代表着上面已经默认了房地产时代的风险已经出清，接下来是漫长的价值回归。当然，很多房子根本就没有价值，这一点需要大家理性判断，标准其实早就清晰了。
我对今年的判断，一是政策面要从刺激刚需转向刺激刚改，二是四季度可能是局部楼市出现拐点，是局部，是走稳。
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