城市专题 | 《2025年杭州住房租赁市场发展报告》下篇

下篇核心观点core idea

▲市场表现

集中式公寓：目前达20.6万套，保租房占比40%，保租房+市场化双轨格局基本成型；核心区需求支撑，租金降幅较小，出租率受分散式增量影响下滑；城市外围新兴区，以价换量效果显著，出租率呈现上涨趋势

个人房源：上城、拱墅、萧山等城市核心区租赁需求旺盛，可供租赁房源增量，推动市场容量回弹；供需端租金预期下降，2025年租金同比下降4.9个百分点，各区普降，核心区相对稳定

分散式公寓：分散式空置房源大幅上涨，推动2025年可供租赁房源激增；租金持续下滑趋势，年均降幅约11%，外围区需求支撑不足，降幅超22%

▲后市发展

供应趋势：延续“转化为主、新（改）建为辅”思路，拓展房源多元筹集渠道，保证持续稳定增量

需求规模：人口与产业双轮驱动，支撑杭州租赁需求坚实，2027年租赁市场规模约700亿元

※回顾→

杭州

集中式公寓市场

01、供应规模

目前达20.6万套，保租房占比40%，保租房+市场化双轨格局基本成型；上城区、萧山区占比超15%居首，余杭区、拱墅区、西湖区超10%第二梯队

截止2025年，杭州集中式公寓累计供应20.6万套，保租房供应提速，2025年净新增约3万套，推动占比稳步提升，目前保租房市占达到40%，市场逐步形成保租房+市场化双轨格局。

上城区供应3.52万套，萧山区供应3.48万套，市占17%居第一梯队；余杭、拱墅、西湖三区供应2.3-2.9万套，居第二梯队；钱塘、滨江、临平三区供应超1.2万套，居第三梯队；富阳、临安城市新兴外围区，目前规模在0.5万套以内。

02、产品线分布

白领公寓占比超77%市场绝对主导，蓝领公寓占比约2成；蓝领公寓和人才专项租赁住房7折定价原则，增量稳定，结构性拉低城市租金坪效

截止2025年，白领公寓市占超77%，蓝领公寓重要补充，占比约2成，金领公寓和服务式公寓市占在3%以内，高端市场容量相对有限；

杭州的蓝领公寓是政府推出的保障性租赁住房，主要面向外来务工人员，帮你解决“租房难、租房贵”的问题，低于同地段市场价7折。人才专项租赁住房是杭州市政府于2018年启动的住房保障项目，旨在改善人才居住条件、降低居住成本，主要面向杭州市认定的人才及高校毕业生群体。租金定价不高于同地段市场价的70%，并根据人才类别实行阶梯式减免。二者近期供应稳定，低租金拉低市场租金水平。

03、整体量价表现

蓝领公寓、人才专项租房住房2023年后供应提速，7折定价原则，结构性拉低租金；长租市场规快速增长，出租率波动下滑，但整体仍保持高位运行

2023年及以前，城市入市集中式公寓以市场化项目为主，城市租赁需求旺盛，租金小幅上涨，2023年达峰值为87.6元/㎡/月，而后大量蓝领公寓和人才专项租赁住房入市，其特定的市场化房源7折定价原则，叠加市场占比提升，带动城市租金坪效下跌，截止2025年，集中式租金为78.7元/㎡/月，同比下滑7.43%，未来随着城市大量低价保租房项目集中入市，整体租金或延续下滑趋势。

随着城市租赁市场规模的快速上涨，出租率同步下滑，但整体仍维持高位运行，2025年出租率为82.1%。

04、区域量价表现

核心区需求支撑，租金降幅较小，出租率受分散式增量影响下滑；城市外围新兴区，以价换量效果显著，出租率呈现上涨趋势

从分区集中式公寓量价表现来看，临安区租金降幅最高，为26.3%，其次为滨江区、富阳区、临平区，同比降幅均超10%，上城区、拱墅区、余杭区等传统核心区，需求旺盛，租金降幅在5%上下。

从出租率来看，传统核心区2025年受分散式房源爆发式增长影响，出租率普遍下滑3%左右。而临安区、富阳区、临平区等城市新型区域，一方面供应较少，一方面基于价格优势，出租率不同幅度的上涨。

05、分产品线量价表现

白领、蓝领公寓随着供应增量，租金和出租率小幅下行趋势；高端公寓受区位、产品等综合因素影响，租金年度变化较大，高端市场容量小，出租率超90%

从杭州集中式公寓各产品线年度租金走势来看，服务式公寓因新开项目区位、定位等因素，租金年度变化较大；蓝领公寓按需供应，租金涨后波动企稳为主；白领公寓受保租房集中入市影响，2023年后租金呈下调趋势，目前维稳在70元/㎡/月左右，预计后续呈现小幅下滑趋势；

2023年以来市场进入高速增量周期，各产品线年度出租率均呈下滑趋势，其中2025年白领公寓平均出租率78.6%，服务式公寓90.6%，蓝领公寓出租率84.9%，未来仍存上涨空间。

杭州

个人房源市场

01、供应规模

上城、拱墅、萧山等城市核心区租赁需求旺盛，可供租赁房源增量，推动市场容量回弹

自2021年，供应端剧变导致杭州个人房源供应量逐年下降，近两年个人房源可供租赁房源回弹趋势，2025年，杭州个人房源可供租赁房源累计供应约27万套，同比提升约9%，主要集中在核心城区。

分区域看，上城区、拱墅区和萧山区，占比在14-24%区间；余杭区、西湖区和钱塘区占比在10%上下，居第二梯队。

02、租金表现

供需端租金预期下降，2025年租金同比下降4.9个百分点，各区普降，核心区相对稳定

近年来城市个人房源租金坪效波动下滑，2025年租金坪效下跌至43.1元/㎡/月，套均价下跌至3500元/月左右，主要受挂牌房源品质、地段等因素影响，整体呈平稳波动走势；

宏观经济影响，居民收入持续收窄，租房成本预算亦在下调，该趋势下，2025年多数个人房源业主选择“以价换量”，杭州整体个人房源租金坪效同比下降4.9%、套均价同比下降5.0%。

分区域来看，各区普降，富阳城市外围，租赁需求不足，跌幅最大，达7.7%，上城、西湖等核心区跌幅相对较低。

杭州

分散式房源市场

01、供应规模

随着集中式市场认可度和规模的同步提升，叠加个人房源低价分流；分散式空置房源大幅上涨，推动2025年可供租赁房源激增

从2020年至2025年分散式房源年度供应来看，2020年为市场峰值，达到15.1万套，此后随着集中式公寓的高速入市，波动下滑；2025年市场迎来爆发式回弹，供应达到12.5万套，同比增长超120%；

主要集中在拱墅区、上城区和西湖区三个传统核心区，合计占比在60%以上；核心区租赁需求旺盛，但集中式供应特别是保租房，多位于外围区，导致核心区供小于求，为分散式发展迎来窗口期；

02、租金表现

租金持续下滑趋势，年均降幅约11%，外围区需求支撑不足，降幅超22%

2021年-2025年，杭州分散式公寓租金从100.5元/㎡/月下跌至2025年57.0元/㎡/月，年均降幅10.8%；2025年分散式公寓供应激增，租金进一步下跌；

分区来看，各区普降，萧山区、余杭区、临安区降幅超22%，拱墅区、西湖区，上城区等城市传统核心区，主要供给，价格降幅在6-10%区间，相对稳定。

杭州

未来展望

01、供应区域

延续“转化为主、新（改）建为辅”思路，拓展房源多元筹集渠道，保证持续稳定增量

立足城市实际，按照“转化为主、新（改）建为辅”思路，通过现有蓝领公寓、人才专项租赁住房、集中式长租公寓等转化，还通过新供应租赁用地新建、利用闲置低效商办厂房等非居住房屋改建等多渠道筹集保障性租赁房源；

市住保房管局出台《关于多渠道筹集发展保障性租赁住房的通知》，明确鼓励通过综合开发利用地铁TOD上盖物业和公交场站、建设工业邻里中心、租赁转化富余安置房等多种渠道筹集发展保障性租赁住房，持续增加满足新市民、青年人需求的房源供应。

02、需求规模

人口与产业双轮驱动，支撑杭州租赁需求坚实，2027年租赁市场规模约700亿元

杭州常住人口自2020年以来持续增长，从1196.5万人逐步上升至2024年的1262.4万人，四年间累计增加约65.9万人，常住人口规模居一二线中等水平，且常住非户籍人口达387万人，人口规模支撑强；2025年中披露的《财富》世界500强排行榜中，有9家总部位于杭州的企业上榜，如阿里巴巴，吉利汽车等，产业支持强劲，为租赁市场发展奠定良好的基础；

租房市场流动人口及高校毕业生是租赁的最主要来源，通过租赁规模计算模型，测算出当前的租赁市场规模约560亿元，2027年约700亿元。

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