这一波楼市大逆转，属实有点突然了！

2月9日，大A与港股的地产板块在节前沉闷的交易氛围中，上演了一波集体异动——

不仅为节前市场注入了活力，更让密切关注行业动向的投资者与分析人士眼前一亮。

截至当日午盘，A股地产板块多点开花：

沙河股份、京投发展、京能置业涨超5%，信达集团、金地集团、新城控股等一批知名房企均涨超3%；

港股内房股的表现同样毫不逊色，融创中国涨超7%，引领合景泰富、旭辉控股、龙湖集团、碧桂园等公司股价集体拉升。

这一轮强势表现瞬间引起了资本市场与房地产业内的普遍关注。

市场普遍认为，这次地产板块的亮眼表现背后存在以下双重支撑：

市场面上，核心数据出现回稳迹象。

克而瑞最新数据显示，2026年1月，全国重点监测的13个城市二手房成交面积约810万㎡，环比上升16%，同比大幅增长33%。

环比连续增长、同比大幅攀升，被视为市场情绪触底、刚性及改善需求开始谨慎入市的关键证据。

尽管新房市场依然承压，但二手市场的率先活跃，往往是不动产市场筑底过程中的先行指标。

消息面上，诸多热点一二线城市的救市政策持续加码、势大力沉。

近日，上海正式启动由国资平台收购市场存量二手房源，用于提供保障性租赁住房。

这一举措被市场解读为“一石三鸟”：

既能为市场提供宝贵的流动性，助力存量去化；又能快速扩大保租房供给，还能起到稳定区域房价预期的效果。

与此同时，佛山、重庆、南京等多座热门二线城市出政策——

有的允许房地产项目合理缓建、降低企业资金链压力，对供给侧企业的精准纾困，有的扩大公积金使用范围，给需求端安装技能包。

更加值得注意的是，若将时间线拉长，你会发现，这股地产板块的反弹势头已持续累积了一个多月，若从今年年初算起：

保利发展上涨约16.7%、华润置地上涨约19.6%、中海上涨约26%、招商蛇口涨幅更是高达30%…

直截了当地讲，在行业深度调整后，资金正率先拥抱财务最安全、经营最稳健的那些头部上市房企。

在笔者看来，自开年以来的地产板块资本市场表现，某种程度上也折射出当前市场的复杂心态与结构性转向趋势，一个突出表现就是——

政策底与市场底的共振正在加速形成。

大家可以重点关注以下这么三件事：

第一，高层在去年年底的中央经济工作会议和今年年初的《求是》杂志上作出定调——

中央经济工作会议强调要“着力稳定房地产市场”，《求是》杂志明确了“房地产仍然是支撑国民经济的基础产业”定位，并提出“政策力度要符合市场预期，政策要一次性给足，不能采取添油战术”。

第二，“三道红线”政策出现重大转向，多家房企确认不再上报“三道红线”指标。

如今，“三道红线”已从‌常态化监管‌转向‌差异化、精细化的风险处置与新融资模式探索‌阶段，标志着房地产监管重心已转变为‌防范系统性风险、保障项目交付和推动行业平稳过渡，堪称根本性转移。

第三，2025年末REITs政策开闸，“基础设施+商业不动产”全品类发展框架逐步确立。

华泰证券研究所数据显示：截至2026年2月7日，已申报的10单Reits底层资产总估值达398亿，拟募资总额达377亿，较此前已发行的12单消费基础设施Reits首发均值提升50%，一线城市资产估值占比超43%。

就这，咱们还没提到说年内进一步降准降息、持续“宽信用、宽货币”的预期还在…

所以你能明显感觉到——

当前资本市场对于地产板块的集体共识，并不是建立在过往那种政策转向、天量放水的固有基础之上；

求稳、求长远、求可持续显得异常重要，在行业出清过程中，安全边际正在成为资金流向的首要考量。

你看，无论是A股还是港股，领涨者多为拥有国资背景或财务表现足以穿越周期的头部优等生…这就足以说明问题了。

咱们刚才说的“结构性转向”道理正在于此。

这刚好让我想起了近期房地产市场广泛讨论的一个声音——

“房地产将迎来十年一遇大拐点”真的要来了吗？

看了一下各方资料，支持这一声音的核心依据主要有三点：

供给侧大出清已近完成； 总量周期性回升即将到来； 基本面持续得到改善。

面对市场的回暖与专家的亢奋，笔者认为：这个事儿有必要从长计议、理性看待。

首先，供给侧出清当前的确已进入深水区，但后续发展方向很可能跟大家想的不一样。

诸多房企退出新一轮拿地，在全国土拍市场上活跃的企业只剩个位数，是无可争辩的事实，高负债、高杠杆、高周转的模式面临着改弦更张。

而且，根据住房和城乡建设部在2025年12月召开的全国住房城乡建设工作会议上公布的信息，‌2025年全国保交房任务已全面完成‌。‌

化债方面，截至2025年底，隐性债务规模已降至约6.5万亿-7万亿之间，距离2028年底前“清零”的目标已进度过半。

这些都是十分重要的供给侧出清依据，但我们还应该看到：

整个行业资产负债表的彻底修复、从“金融驱动”向“长期经营”的模式转型，仍需漫长时日。

要完成这一目标，依然要靠行业龙头来驱动，你看这是不是与前面咱们提到的资本市场的集体选择不谋而合？

其次，关于总量周期性回升，关键要分清到底是“结构性回暖”还是“全面反转”。

笔者认为，将当前的市场积极信号简单推导为总量反弹，本质上是忽略了底层逻辑的根本性变化。

近月二手房数据的回暖，建立在前值基数明显偏低与季节性挂牌量回撤的基础上，其实每年都会出现类似情况，可持续性是有待观察的。

除此之外，更重要的趋势依旧是愈演愈烈的分化行情：

从当前掌握的数据来看，四大一线城市二手房网签活跃度呈明显回升，但在新房价格环比涨出现0.51%的小幅增长同时，二手房跌了1.14%。

一月份，百城二手住宅均价录得12905元/㎡，环比下跌0.85%，同比下跌8.67%。尽管环比跌幅较上月收窄了0.12个百分点，但存量市场仍处在以价换量的阶段。

客观来讲，当前的市场表现的确呈现出一系列积极信号，值得保持理性乐观，但据此推断反转明显言之尚早。

第三，楼市基本面的确正在出现边际改善，但需求增长引擎切换大势无可逆转。

我们现在看到的主体风险出清、化债进程过半、新增供应缩减、存量房市场去化周期缩短乃至存量房价格跌幅收窄…均属于边际改善范畴。

但当前全行业仍处在持续调整周期，同样也是不争的事实——

2025年全国新建商品房销售面积8.81亿㎡，其中住宅销售面积约7.33亿㎡，连续四年的调整，使得以上两项数据均较2021年高点时出现50%左右的缩水。

当前全球样本的平均调整周期就是“6年、回撤35%”这样的临界线，这意味着我们当前的调整在长度上和深度上妥妥足够了，2026出现大有希望实现止跌企稳。

但问题在于，无论人口出生率、城镇化进程还是居民端信用扩张空间，几乎同时指向结构性转暖。

而这刚好与我们之前讲过的从“有房住”转变为“住好房”的需求切换不谋而合。

理解以上这三点，再回过头去看开年之后资本市场的集体选择，自然就能理解资金流向的核心逻辑所在。

说完了资本市场的选择，再来看看老百姓的选择——

58同城、安居客近期发布了《2026春节置业意向报告》，其中对全国19座重点城市的20-45岁受访者进行了调查。

其中56.8%的受访者有意在工作生活城市看房买房，另有约22.6%受访人群表示工作生活的城市和家乡为同一城市。

表示愿意考虑家乡的房子、家乡省城或其它重点城市的占比分别为14.0%和6.2%。

换言之，近八成人群看房聚焦“工作生活城市”或“家乡与工作同城”的房源。

在新市民人群看房选择统计中，表示考虑“工作生活城市的房子”人群占比达67.9%。

而在具体房源需求方面，有51.5%的受访者看房、咨询楼盘优先考虑三居室户型，为各类需求中的主力户型。

至于其它改善方向，大家可以详细参考下图——

从购房心态上来看，超过七成受访者听说过身边有人抄底捡漏，但约有43.1%的受访者认为“还没到时候，再等等看”。

梳理完以上数据，有三大趋势已经跃然于纸上——

首先，绝大多数人群看房、买房更加倾向于工作生活城市。

其次，改善需求已成当下买房置业的核心驱动力。

第三，工作和收入预期正在成为促使买房的第一要素。

你再往深多想一步，就会发现老百姓在购房看房这件事上的倾向性，与未来很长一段时间里房地产的分化态势不谋而合，基本上就是“先有鸡”还是“先有蛋”的关系。

这其实也给我们想要在2026年考虑买房或者置换的朋友们提了个醒，笔者将其总结为以下几点——

第一个，叫做“职业生涯强绑定”，说得更直白些就是用就业机会代替城市轮动效应。

从当前反馈的返乡置业意愿方面来看，也确实是这样。

大家更加倾向于在工作生活地买房，这本质上是一种价值加速回归理性的体现。

一方面，这确实向资本市场和房地产市场传达了需求仍在且较为旺盛的信号；

另一方面加速拧干了需求端和供给端两侧的投机成分。

未来，那些能够充分提供优质就业岗位的城市及其优质配套板块仍旧大有机会先于市场均线实现全面回暖。

第二个，叫做“全方位多维度改善”，也就是不仅要改善居住面积，更要改善整体生活品质。

其实这一点与高层乃至行业对于“好房子”的一致看好是不谋而合的。

这意味着未来单一纬度的改善很难再因改善属性本身打动买家从而叫出较高溢价空间。

取而代之的是城市、区域板块、配套以及品牌品质等多维度的组合拳，才是形成并维持溢价的关键要素。

以前咱们提这个事儿，大家可能只觉得这是行业的趋势方向或者开发商单方面的说辞，这回看怎么样？老百姓的集体呼声吧？

第三个，叫做“更加注重财务韧性”，用信贷周期的长视角来代替单一纬度的所谓“抄底时机”。

未来的需求端，大概率不再是那个能让绝大多数人躺赚的市场。

在这样一个“稳”字当头的市场里，财务端的稳健对于个人和家庭来说——

既是改善需求或者说美好生活得到全面满足的基础，也是家庭财富积累必备的前置条件。

最起码，月供不应该是家庭财务的紧箍咒，我们应该拿出当年六个钱包那种团结和定力去为可能到来的30年长债务周期设置反脆弱体系。

常看咱们号的老铁一定都知道，这是我们一贯的基本立场。