上海
两年前，小助理说她爸想买房，想在同小区置换一套更大一点的房子，然后被我和赵阳坚决制止，希望她去游说她父亲。
最后游说成功，到目前为止还没买，我想起码赚了50w还是有的，所以强制她发了一个新年红包。
但是她爸一直蠢蠢欲动，总觉得不属于自己的房产没有安全感。
实际上，房产带来的安全感也是经济高速发展以后带来的后遗症。
经济好的时候，大城市可以带来更多的就业机会，于是人口不断从农村往城市里涌入，房子供大于求，非常纯粹的卖方市场，所有话语权都在房东手上。房东想赶你走，你就得走，没得选。
就这样发展了20年，卖方市场的烙印就深深刻在这些经历见证者的心里。
然而，现在世道变了，别去管那些自媒体大V鼓吹2026年房价是否绝地反弹，你们就说中国的经济会不会在2026年反弹，就业率会不会反弹？
想明白这个问题，就很清楚现在到底是买方市场还是卖方市场。
更何况国家一直在推公租房/保障房，这就意味着未来像发达国家那样租房过一辈子是大势所趋。
过去房东为了涨房租赶人这种现象，恐怕未来20年内不可能发生了。
还有一个说法是，租房是纯消费，但是买房不管他怎么跌，起码房子还是自己的。
这里就要谈一个金融陷阱——利息。
假设0首付，贷款100w，年化3%，贷20年，为了计算方便，以等额本金的还款方式，一共要还本息130w，其中30w利息，折合每个月利息2500块。
绝大部分人会想当然地把利息和本金视为一个整体，作为房子的价值。
实际上每个月2500块钱的利息，是妥妥的消费，只有那100w才是房子的价值。
一边是给房东消费，一边给银行消费，本质上没有任何区别。
然后再算一笔账，价值100w的房子，多少钱能租到？
按照2026年上海整体租售比1.7%~2.3%之间，我们取中间值2%，100w的房子年租金在2w左右，折合一个月是1667元，相比你消费给银行的2500块，少了整整30%。
也就是说，即使完全撇开房价下跌，房子折旧这种负面影响，租金依然远低于利息。
那么这两者的边际成本是多少呢？
是首付33w，就是说你起码要30%首付，才能保证每个月给银行的利息等于给房东的租金。
而这个33w意味着什么？
我们就不说你拿去投资的机会成本，就按2%利率存银行，20年，总利息就是13万，所以就算能够让利息打平租金，20年你还是亏了13w。
注意，以上的计算都是用利息对比租金，和100w的成本没有半毛钱关系，千万不要跟我说什么20年后房子所有权的问题。
更何况，房价还远远没到底，跌倒哪一年还真不好说，纯粹从理性的角度出发，现在还远远没到可以买房的边际成本，我甚至把亏多少钱都帮你计算出来了。
那么从消费/利息角度，什么时候买才合适呢？
也很简单，当租售比大于利率的时候，可以考虑买房。
比如我刚刚举例用的是贷款利率3%，租售比2%，反过来，贷款利率2%，租售比3%，这时候起码在数学角度，买房才有价值。
当然，这时候你就要考虑首付的机会成本，房子折旧，房价下跌，各种交易摩擦成本，还有最后的持有成本。
租售比起码是利率的两倍以上，买房的价值约等于租房。
“两倍”这个数据，是根据我做长租公寓的经验得来的，当时对租客的租金必须要收房租金的两倍，才刚刚够本。
所以，大家耐心等等吧，七叔我始终客观地看待房地产，咱不去主观判断涨跌，但是客观的计算数据是永远不会改变的。
哪天我觉得到了起码表面上租/买持平了，我会跟大家说的。
当然，这种重要的数据，肯定先在七叔的圈子里分享，给趋势，提示风险，这就是我们的价值。
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