要做好“潮水退却”的准备，房价可能会超出想象

房子挂出去半年，问价的人来了几拨，真正愿意坐下来谈付款细节的却没几个。这种实打实的处境，比手机里刷到的房价曲线图更能让普通业主感觉到，楼市的潮水真的在慢慢退了。

过去二十来年买房，没人会发愁卖不掉，大家闭眼盘算的都是几年后能多卖多少钱，房子就是家里最硬的硬通货，比存银行定期靠谱多了。

如今可不一样，尤其是那些人口持续往外流的小县城，你真急用钱的时候，最先要琢磨的不是能赚多少，而是这套房到底有没有人愿意接盘。

身边就有不少这样的家庭，攒了大半辈子积蓄，再加上点拆迁款，在县城最好的地段买了套新房，本来打算给孩子结婚落脚，将来也算给孩子留一份踏实的资产。

结果孩子大学毕业直接去了南方的大城市打工，干了几年站稳了脚跟，打算在当地定居，根本没打算回县城。房子就那么空着，一年到头住不了十天半个月，每个月几千块的月供却一分都不能少。

等家里人想通了，打算把县城的房子卖掉，凑钱给孩子在外地付首付的时候，才发现事情远没那么简单。

同一个小区里，抱着差不多想法的卖家一抓一大把，有的是孩子走了要卖房，有的是做生意缺钱要周转，还有的是手里有两三套房子想趁早退场。

你挂牌六十万，隔天就有人挂五十八万，再过一周又冒出来个五十五万带家具的，价格越卷越低，真正上门看房的人却没见多几个。

别觉得这是个别地方的情况，现在全国范围内这种现象都不少见。就说内蒙古大兴安岭的依图里河镇，一套带家具的房子总价才一万块，听着跟开玩笑似的，可就算便宜到这个份上，照样难卖出去。

当地年轻人基本都走光了，要么去南方打工，要么搬到了更大的城市，本地没多少人需要买房，空房子越来越多，买家却找不到几个。

还有陕西宝鸡陈仓区的老小区，有人花三万块全款买了套四十平的房子，她朋友更划算，八千块就拿下了同小区的顶楼，搁以前谁敢想，大城市一平米的价钱，在这儿能买一整套房子。

有机构统计过，现在全国二手房挂牌总量已经冲到了八百五十万套以上，这里面差不多七成的房源都集中在三四线城市和县城。

三四线城市的二手房平均挂牌周期，比去年又拉长了不少，一套房子挂出去，平均要等将近十一个月，才能碰到个有实质购买意向的买家。

新房的情况也不乐观，三四线城市的新房库存去化周期已经到了七十七点六个月，说白了就是按照现在每个月卖房的速度，现有库存要六年多才能卖完，这还没算上每年新盖的楼盘。

国家统计局每个月都公布70个大中城市的房价数据，刚过去的9月份，一线城市的二手房价格还在环比上涨，已经连续涨了七个月；可三线城市的二手房价格还在往下走，环比降了百分之零点三。

同一张统计表里，一边是慢慢回暖，一边是持续阴跌，冷热差距一眼就能看出来。

我觉得很多人到现在还没转过这个弯来，总觉得房价下跌就是暂时的，熬个一两年行情回来了，照样能涨回去。

其实真不是这么回事，以前房价能普涨，靠的是城镇化快速推进，农村人口往县城走，县城人口往市区走，大家都在往城里搬，购房需求一直很旺盛，自然是买了就涨。

可现在的情况完全不一样了，全国人口总量不再增长，年轻人的数量一年比一年少，人口流动也不再是遍地开花，而是往少数几个产业集中、就业机会多的大城市聚拢。

长三角、珠三角的核心城市，还有实力强的省会城市，年轻人还在源源不断地进去，购房需求能撑得住。

可绝大多数普通县城，没有拿得出手的产业，提供不了高薪的工作，年轻人毕业就往外走，留下来的大多是老人和孩子，该买房的家庭前些年基本都买过了，后续根本没多少新增需求。

房子说到底还是商品，价格由供需决定，买的人少、卖的人多，价格自然稳不住。就像山东乳山的银滩，二十多公里的海岸线上建了两百多个小区，规划着能住六十万人，实际常住人口不到十分之一。

一百九十多平的复式海景房，一万块钱起拍都没人接手，不是房子质量不好，是没人愿意去那儿长期生活，空房子再多也不值钱。

还有早年靠煤炭红火过的神木，当年煤炭行情好的时候，全国各地的人都跑去淘金，房价一路涨到一万多一平。

后来煤炭行业调整，外来人口都走了，当地的房价直接腰斩，几百万平米的房子空置着，新房卖不动，二手房更是有价无市，很多当年跟风买房的人，最后都砸在了手里。

我认为，普通人现在真的要做好“潮水退却”的准备，尤其是手里有多套房产，又都集中在三四线城市或者县城的，别再抱着“等涨价再卖”的老想法不放了。

以后的房地产市场，不会再有全国普涨的行情，房子的居住属性会越来越强，投资属性会越来越弱，闭着眼买房就能赚钱的年代，已经彻底过去了。

当然也不是所有房子都不行，核心城市核心地段的房子，有产业、有人口支撑，照样能保值，甚至还有小幅上涨的空间。

但绝大多数普通县城的房子，尤其是远郊新区、配套不全的楼盘，接下来面临的不仅是房价下跌的问题，更麻烦的是失去流动性。

什么叫失去流动性？就是你想降价卖，都找不到接盘的人，房子彻底变成了搬不走的“不动产”，只能自己拿着，想变现难如登天。

很多普通家庭，一辈子的积蓄都砸在了房子上，还背了二三十年的房贷。以前看着房价年年涨，就算工资涨得慢，也觉得自己的身家在涨，心里特别踏实。

现在看着小区里的挂牌价一个比一个低，房子空着住不上，月供却一分不能少，心里的滋味肯定不好受。

其实早几年就有信号了，只是很多人不愿意信，总觉得自己所在的地方不一样。可现实就是这么直白，人口往哪儿流，财富就往哪儿聚，房子的价值就跟着往哪儿走。

没有人口支撑的地方，房价再怎么撑，也撑不了太久，后续的走势，可能真的会超出很多人的想象。

大家没事也可以自己琢磨琢磨，手里的房子到底是用来住的，还是用来投资的？如果是投资的话，未来五年十年，有没有人愿意从你手里接盘？

想明白这些，再做打算总比稀里糊涂拿着强。毕竟潮水退的时候，最先受影响的，往往是那些没提前做好准备的人。