国央企，在这条新赛道悄咪咪杀疯了！

2月21日，财联社发了一条不太起眼的电报，其中引用了中指研究院的一份数据：

销售额TOP 50的房企中，有30家已经规模化开展代建业务，占比六成；

16家央企中，12家已开展代建业务，当中更是有4家成立了独立代建公司；

中铁置业代建新签约面积增长51%，五矿地产和中铁建地产更是实现了翻倍。

好家伙！您这是成建制地切换赛道啊！

以前央国企在房地产行业内都是怎么玩的？

拿地、开发、销售，一条龙自己干，后来各方面水涨船高，就算是跟同行合作也始终没有脱离这条主线。

现在呢？人家开始批量当包工头——

帮中小房企及民营房企盖楼、帮政府盖保障房、帮金融机构盘活烂尾楼…而且这个趋势还有风头日盛的苗头。

来看几组数据，你就明白了！

2025年，代建企业新签约规划建筑面积中，政府代建、商业代建和资本代建的占比分别为21.6%、74.0%和4.4%。

商业代建是绝对大头儿，而资本代建占比微增1.1个百分点。

典型代建企业新签约规划建筑面积中，商品住宅、商办类和保障性住房占比86.8%。

值得注意的是，商品住宅占比66.7%，较2024年同期大幅增长11.4个百分点，而商办和保障性住房占比分别为13.5%和6.7%，较前值均有所下降。

从城市能级来看，2025年新签约规划建筑面积中，一线城市占比8.1%、二线城市占比46.3%、三四线城市占比45.6%。

国央企在代建赛道上妥妥玩出了“四不两直”的画风，让人的确万万没想到！

为什么偏偏是这个时候？

在笔者看来，这就要从政策、市场以及特定阶段去理解了。

第一推手，肯定是政策端。

保障性住房、城中村改造、“平急两用”设施是这两年的硬任务。

你注意，这些项目有一个共同特点：利润相对薄、周期相对长、时间相对紧、任务相对重。

民营企业不是不想干，它是真没余力干，这事儿非得国央企挑大梁——

它们的资金成本低，融资渠道多，更重要的是，人家有政府信用背书。

再一个，从需求端视角看，保障房要按期交付，旧改要顺利推进，谁干最省心？那必须是国家队！

第二推手，是市场倒逼。

土拍市场降温这个事儿好几年了，2025年在缩量提质供应思路下，虽然有所回暖，但跟2019或者2021年的高峰期仍然没法比。

这意味着，纯开发业务的利润越来越薄，而代建的本质是轻资产模式，不占用大量资金，还能养活庞大的工程队伍。

对央国企来说，这是保住规模、稳住基本盘、兑现社会责任的现实选择。

第三推手，是存量时代的特定发展阶段。

怎么理解？当前房地产已经进入存量时代，这个事儿大家都熟悉吧？

城市更新、旧改、不良资产处置成了主战场，这个事儿大家也熟悉吧？

报告显示，2025年代建企业新签约规划建筑面积中，一线城市占比8.1%，同比增长3.1个百分点；二线城市和三四线城市占比大致相当…

这个结构本身就很说明问题——

头部市场显著增长保份额、树品质、拉溢价，下沉市场潜藏着巨大的需求，直接闭环了…

此情此景，是不是有点似曾相识？

那么，央国企做代建，和以前那些民营代建巨头有什么区别？

简单来说，民营代建长项主要就是商业代建——产品力强、营销能力强、成本控制精。

它们的客户大多是中小开发商，需要的是品牌溢价和销售能力。

报告特别提到，2025年代建代销类项目占比高达49%，纯代建类只占28%，而且很多项目的管理费支付节点和去化率直接挂钩。

这意味着，谁能卖房子，谁才能拿到钱。

商业代建体量大、变现路径清晰，也是企业市场化端口的主战场，足够容得下民企和国央企良性博弈。

而两者之间的良性博弈，最终又会惠及整个行业的正向生态。

央国企代建的长项是啥？信用、资金、政府背书。

它们接的项目，政府代建与资本代建占比更高，分别为21.6%和4.4%。

像政府保障房、城市更新、不良资产盘活…这类项目对追求高利润看得不那么重，但格外要求稳、要求快，国央企最擅长的恰恰就是这个。

咱打个比方，民营代建和国央企代建就跟两口子似的，神互补！

其实房地产增量时代，民营房企和国央企的双向互补就一直存在，现在到了存量时代，一切照旧。

用本山大叔的话说：“凑合过呗，还能离咋地！”

这种“神互补”一旦形成规模，房地产这门生意的底层逻辑就开始悄然重构了。

首先，最直接的变化就是利润分配的链条被重构。

过去开发商拿地开发，赚的是从土地红利到销售溢价的全流程利润，大包大揽，盈亏自负。

但是现在代建模式下，规则变了，利润被泾渭分明地切割成了三块：

资金成本归资金方、品牌溢价和管理费归代建方、操盘团队的激励则与去化率挂钩。

央国企在这个链条里占据的是最稳的一环和最实的一环——

前者是资金成本，而且是有政府信用背书的资金成本，在整个开发代建环节中堪称压舱石；

后者便是可以靠接单赚工钱，胜在规模大、风险低、可持续，总体而言，老百姓也愿意认国央企品质和交付力。

坦白讲这是符合时代大势所趋的！

招拍挂高周转本身就是房地产增量时期的惯常打法，到了存量时期随着去化流速放缓，现金流收益与资金成本两头挤压在所难免。

多说一句，其实制造业的代工模式走的也是相似的路子：

品牌方出牌子出地，代建方（代工厂）出技术、出管理、出人力，各赚各的环节利润。

第二，利润分配的变化，大概率会逐渐引发市场主体的再次深度分化与专业化分工。

过去房地产讲究全产业链通吃，融不到资的投拓不是好销售，操不了盘的物业不是好策划…玩的就是一个多才多艺。

在闭眼都赚钱的环境下，一个大而全的庞然大物要想立于不败之地，只能以快打快…

但在代建模式崛起后，这种艺多不压身的玩法越来越吃力，取而代之的是生态位划分——

您是资金方，那就稳稳当当通过风险定价赚取对应的收益； 您是代建方，那就赚取品牌溢价和管理溢价； 您是运营商，那就负责资产长期运营，赚取稳定现金流…

但是，在存量博弈背景下，这套分工有个最基本的前提：

每个环节必须足够专业，才能拿到入场券！

咱们今天说的国央企在代建这条赛道上之所以能杀疯了——

本质上是因为它们精准地锚定了“工程可靠有保障，政府背书有信誉”这个独特生态位。

尤其在新模式重构、市场主体模式深刻变化的节骨眼上，抢先一步挑头儿的只能是国央企：

中海管理接手停工近10年的上海杨浦区“八埭头”项目； 中冶置业拿下北京丰台区32亿元的城中村改造代建项目； 华润置地（润地管理）在广州承接了7个保障性住房项目…

就这还只算了国内的部分，如果把“一带一路”沿线国家的境外项目也算进来，那国央企的存在感更是碾压级别的存在。

站在我们普通人的视角上来看待房地产行业如今的新常态，有必要明确一个问题——

国央企如今扎堆代建，不能理解为可与过去20多年那样的行业“第二春”，其本质依旧是“存量时代的再分工”。

利润摊薄、风险下沉、专业细化…似乎更符合行业真相。

那么，既然咱们讨论了大半天，说国央企在代建赛道上“杀疯了”，我们普通人能从中分到一杯羹吗？

能！因为每一次行业分工的重构，都意味着利益格局的重新分配，都意味着有人被大潮拍下去，也有人能借势上了岸。

在我看来，我们普通人有这么四件事儿可以好好琢磨琢磨——

首先，就业岗位方面不妨顺势而为。

过去这几年，房地产行业从业人员的状态大伙儿都懂吧？但当说不说，代建模式崛起，确实正在创造一批新的岗位。

你琢磨，国央企拿了代建项目，谁来干？还是得有人去搞设计、干预算、盯工地、搞营销…

对于个人而言，好处是国央企可能会释放一批岗位需求。

无论是企业性质还是运营模式都决定了大概率比之前更稳，但与此同时，咱实话实说，岗位供给量很可能比不了增量爬坡时期。

再加上代建模式下，利润可能被摊薄，对岗位的专业化要求可能会高一些。

甭管是您本人还是家里孩子，有志扎根儿于此的，必须得有更加过硬的教育背景和专业背景。

第二，是配套服务维度的顺势而为。

国央企做代建，不可能啥都自己干，随着国央企入局代建的广度和深度再上一个台阶——

设计院、监理公司、建材供应商、营销策划机构…

这些配套服务如果需要外包呢？机会不就来了吗？

过去你要拿国央企的订单，那真恨不得五关斩六将，门槛高得吓人；

现在呢？一旦代建项目遍地开花，国央企也需要快速组建地方班子。

尤其是那些下沉到三四线城市的代建项目，更离不开熟悉本地市场的配套服务商。

当然，对于需求中小民营企业来讲，前提是你真得有两把刷子，能把活干得漂亮。

毕竟，存量时代、国央企，这俩关键词叠甲在一起决定了“靠谱”这件事的含金量。

第三，是微观置业层面上的顺势而为。

你琢磨这个事儿，代建项目扎堆的地方，是不是往往也是政府重点投入的区域？

保障房聚集区、旧改核心区、城市更新示范区…这些片区要么本就是中心城区，要么充分考虑职住平衡——

随着旧改、盘活等一系列动作下去，基础设施也好、公共服务配套也好，通常会有明显改善。

无论是刚需家庭还是普通改善家庭，其实这样的地方总体而言是个相对稳妥的选项；

当然，如果您是纯投资心态去的，那我想说这样的地段本身没毛病，但必须得放在房地产大势中综合考量问题。

第四，是专业与择业纬度的顺势而为。

这个问题尤其应该一分为二看待——

如果您本就是建筑类、房地产类行业相关，那么存量时代下，代建行业可能确实是个不错的突破口；

但如果说你正在考虑职业转型或者想让孩子选择工程、建筑、物管、城市规划等专业，有必要认清两个事：

代建风潮本身是城市化进程的一部分，如今城市化进程走到哪一步了？

房地产行业过去的高收入是与金融高度捆绑的产业，以后的捆绑情况如何？

还是那句老话：

时代的一粒尘，落在个人头上就是一座山；

但时代的一束光，打在找准位置的人身上，也能照亮一条路。

代建模式的大幕刚刚拉开，国央企的批量入局也刚刚步入起步阶段。

对普通人来说，能在存量博弈的时代——

有事儿干、找准定位、跟上节奏…

已经是莫大的幸福！

最后，祝福大家2026开工大吉，马到成功！