上海这三类区域，楼市短期难以翻身

　　上海买房，一定要避开那些短期难以翻身的区域。

　　不然很可能到你七八年后换房的时候，你的房子还没走出房价的低谷期。

　　新房超供拖垮市场的区域

　　这几年，楼市已经进入一个存量博弈的时代，购买力有限的前提下，新房供应量已经成为影响二手房价格最为关键的因素之一。

　　新房供应量特别大的区域，直接就会造成周边的二手房价快速下跌。

　　而市场上也存在一类极端情况：

　　一个区域的新房供应量，远远超越了这个板块的发展成熟度，远远超过板块实际的需求总量。

　　那么这个区域新房就会严重滞销，有限的购买力还在被新房严重虹吸，直接连带着周边的二手房就更加卖不动；

　　新房卖不动要打折，二手房卖不动就要降价，新房降价压着二手房继续降价。

　　这样板块的二手房就直接丧失流通性，价格直接进入无量下跌的境地。

　　偶尔的成交，也都是破天荒的超低价。

　　最典型的案例就是临港，房子的供应远远超过了板块的成熟度，超供的结果自然是楼市的崩溃。

　　临港如今整体的土地库存量接近250万方，约2.5w套新房。

　　如果按照2025年临港新房卖了2073套的水平，这些房子要卖10年以上。

　　如此大的库存量，直接带来的就是价格的崩溃。

　　早在一年多以前就临港新房就开始了打折返现，甚至曾经传出了买房返现百万的新闻；

　　至于临港的次新房已经全面破发，像龙光天曜挂牌价相比于当时的新房价格还要打8折（新房3w）。

　　像滴水湖馨苑2025年的整体成交均价只有20875元/㎡；特发学府里成交均价22425元/㎡、宜浩佳园（包含南北区）只有14324-14941元/㎡。

　　客观来说，最近几年临港发展的不错，我前一阵去调研明显感觉到城市界面起来了，人流也变多了。

　　但是超量供应确实对于楼市是毁灭性的打击，临港的房价想要回到上涨周期估计还要非常久的时间。

　　几十年后的临港可能非常牛，但是你在当下这个环境下就有点难以翻身。

　　比较类似的还有之前我专门写过的桃浦。

　　桃浦如今是中外环新房库存最大的区域，之前开发的多个项目就持续滞销，卖了三年了还没有清盘。

　　去年某项目还闹出了交房后剩余房源88折销售，业主疯狂维权的故事。

　　最早开盘的几个项目，最少一个都剩了一百多套房源没卖掉。

　　随着之前好卖的房源销售完毕，剩的部分卖起来是越来越慢。

　　而价格更低、库存巨大的老盘们都没卖完，后续上市的涨价后的项目就更难了。

　　开盘大半年的紫薇之星406多套房子，目前只销售了79套，连20%都不到。

　　金隅公园东序开盘几个月，至今也只卖掉了3套房子，楼市惨烈可见一斑。

　　新房打折，二手房自然崩溃。

　　新房还有尾盘在卖的桃浦金茂府，如今二手房已经拿出来了，挂牌价都只有7万出头——

　　相比于新房价格还要低15%，直接倒逼新房更加难卖。

　　桃浦的次新房圣都会，最新的挂牌价都出现了低于6万单价的房源了。

　　而作为一个市区板块，桃浦的影响不局限在板块内部，从桃浦新房入市开始，周边万里板块、大华板块的二手房就十分难卖，价格如今也是崩的厉害。

　　如今在万里板块选一套带学区的大两房商品房社区，门槛已经到了500多万，堪称内中环最大的洼地了——但是短期买也还是难以翻身。

　　因为按照桃浦现在的新房去化速度，未来预计还得卖个好几年，何况还有很多地块未来也会入市。

　　如果你不是地缘的居民，或者没有住十年以上的打算，真的不建议在这种区域置业，因为这种区域真的短期难以翻身，很多年价格都会处于一个谷底位置。

　　背离城市发展方向的区域

　　第二类短期难以翻身的板块，是那些暂时背离了城市发展主轴、失去了发展势能的区域。

　　这么说可能有点抽象，我直接举例说明。

　　最典型的案例就是浦北部区域。

　　众所周知，浦东现在大家都知道发展方向一路向南。

　　如今浦东主力开发的区域都是围绕着前滩和张江的板块，城市建设资源、产业资源都不断朝着南部汇聚。

　　当然这么发展的原因也不复杂：

　　向南发展的核心还是在于南侧有大量的空地，而北侧以陆家嘴、金桥、外高桥为核心的区域基本都已经成熟，接下来只能旧改。

　　城市发展的原则其实很清晰：

　　1、一定是集中力量办大事，很难遍地开花。

　　2、有机会做增量开发，绝不会优先存量更新。

　　因此，这几年、浦东南部块快速崛起，拿到大量资源，而北部板块都有些没落，发展看起来没那么好。

　　而浦东的购买力特点又非常鲜明：

　　由于浦东居民以新上海人为主，大家都没有什么地段崇拜，上班通勤开车又都是大陆网，也不堵车，因此买房基本上没有什么地域局限性。

　　浦东哪里发展的好，浦东居民就到哪里去买。

　　因此，浦东买家换房置换大多选择了世纪大道以南的南浦东；

　　北部各大板块的房子都在被买家抛弃，购买力严重流失。

　　最典型的是金桥、外高桥等区域，价格腰斩的房子一大堆，跌破2019年价格的也不在少数。

　　今年就连陆家嘴内环的板块都有些扛不住了，量价齐跌。

　　客观说，浦东也不会无限制往南，因为搞宣桥、新场未必有搞北部更新的收益大，只不过再回头搞北面一定是很久未来之后的事情了。

　　类似的还有虹口北部区域。

　　虹口目前专注于北外滩以及周边板块的开发，资源全面集中。

　　而虹口北部的凉城曲阳江湾呢，短期来看，城市开发的利好就是比较少的，毕竟它也没到旧改的年限嘛。

　　而北上海这几年大力开发中产新房，作为北外滩之下的二级地段虹吸购买力的板块太多了，西藏北路、东外滩、大宁都在此类，虹口北部一点人都翘不到。

　　这种情景下，曲阳、凉城，江湾的新房和二手房，很多都是地缘的居民去买——也是个流失市场，因为当地购买力也在被其他区域新房虹吸，毕竟这几个板块本身资源也不大行，留不住人。

　　长周期看，虹口北部迟早会翻新旧改，但是短期看，楼市还是很难逆袭的。

　　房子不会卖，价格不好谈

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　　脱离上海房价体系的区域

　　第三大类啊，其实非常的直观，就是那些脱离了上海房价体系的区域。

　　这个类别里面，最典型的案例其实是环沪。

　　环沪以前为什么价格暴涨崛起啊？

　　因为在当时的购买力共识下，上海必然不断扩大，大家都认为这里是一定成上海的一部分；

　　限购之后，他这些区域的买家也变成了上海的人，带来了在上海赚到的钱。

　　上海的人、在上海赚到的钱，以及认为环沪会成为上海的认知，三者都到位了，这些地方自然从小县城的价格体系升为上海郊区的价格体系。

　　因此很多环沪板块从五六千涨到了一万多甚至两万多。

　　比如嘉兴平湖下面的乍浦，以前在当地人心里都是很差的地方，因为有工业污染，房价就是三四千亿一平。

　　后面卖给上海人之后，价格就是直接翻了三到四倍，一路飙升到1.5-1.7的水平。

　　当然，随着过去几年的发展，大家都知道这些地方无法成为上海的一部分了——

　　因为上海本土郊区这几年发展都遇到了瓶颈，外环边上很多区域都发展艰难，更别提远郊了。

　　这情况下，明眼人都知道在未来相当长的一段时间内，资源压根不够把环沪开发起来。

　　而环沪曾经主打的功能，双城生活也在前几年的管控下成了伪命题。

　　共识产生了变化，购买力开始抛弃环沪，环沪自然被打回原型，重新回归县城的房价体系，自然暴跌。

　　像平湖、嘉善、太仓（非核心位置）的很多房子，都已经回归了几千块一平方的水准，而且还不好卖。

　　当购买力退潮，超量建设的住宅反而还破坏了当地的供需关系，拖垮当地本地市场。

　　而这几年，趋势正在向上海远郊蔓延、一句话下定义：

　　上海远郊也正在环沪化。

　　上海如今整体的城市开发逻辑它是收缩态的。

　　资源都在回归市区，没有资源把郊区全面开发崛起。

　　连五大新城，现在整体的都是靠自己自力更生，越来越像上海郊区的县城定位，何谈那些鸟不拉屎的远郊地区？

　　这种情况下，很多远郊区域其实也在步环沪后尘：

　　被市区外溢购买力所抛弃，房子只有当地人接盘——和环沪情况一模一样，沦为县城市场。

　　因此我们可以看到，上海很多远郊房子现在也就是一万块的单价，更麻烦的是即便如此便宜依然还没什么人去买。

　　远郊，肯定是不能买了，大概率无法翻身；

　　近郊，或者说“中郊”，很多地方都得琢磨下，短期也很难起来。

　　如果说，未来这个整体人口上限继续打开，上海这个城市摊大饼能把外环外10公里搜开发都成熟了，未来那些更远区域呢还会继续融入上海。

　　短期，就不要指望了。

　　结语

　　今天聊这个话题，是因为很多朋友容易弄错一个概念：

　　这个区域未来也许很好，但是实际上可能跟咱们没啥关系。

　　咱们买一套房，短的就是住三五年，长的十几年二十年。

　　但有的区域可能崛起周期就是三十年五十年，等未来发展起来跟咱们都没关系了。

　　因此，一定要选在未来主力换房周期内，可以实现价值的房子。