2026，开发商的六个竞争新维度

马年春节来得很晚，过得也很快。10天左右的长假之后，所有的开发商又都要面临新一年的“厮杀”——一点也不夸张：2026年的市场环境，一定远比2025年艰难得多，开发商面对的，就是决定生死的搏杀。

只在情绪上做好准备没有用，要想有杀出一条活路的本领，先要换换脑子，抛却一些2021年以来形成的一些执念，甚至是经验。时代更新，环境变了，以前的求生经验，如今可能会反之变成催命符。只有更新认识，才能掌握沙场本领，更高的战场生存率才有可能。

我们和很多开发商的主要负责人做了深入交流，也深度复盘了多个成功或失败的操盘案例，需要更新的认识可以概括成六方面，逐一与同业诸君交流。

No.1

单纯追求面宽的时代过去了

过去两三年，“面宽”是北京楼市高频热词。面宽的确是一项重要指标，采光、视野、室内空间感等居住体验都会受到面宽的影响。但是，凡是有度，过犹不及。在很长一段时间里，面宽异化了，很多开发商开始在产品层面追求极致面宽，而不惜牺牲其他同样关键的指标，现在，市场已经到“回过味儿”的时候了。

一到交付或入住，一些过度极致追求面宽的问题就暴露出来了。有些项目，因为追求更大的南向面宽，在同等面积的情况下，进深就会变小，整个房子就会比较“扁”。采光、视野确实保障了，但是也随之带来问题：

一是室内“走廊”和“过道”增加很难避免。走廊和过道在居室内是很难利用的，基本上等于浪费。而且，现在很多面积偏低的户型也追求极限拉长南向面宽，总面积不大的情况下，走廊、过道浪费的面积和空间对居住体验的影响更明显。

二是家具摆放受限制，收纳空间被压缩，尤其是卧室。南北朝向的卧室，床都是东西向摆放，面宽拉长之后，首先在床尾会形成一个过道，在卧室空间不大时，这个过道的面积很难利用，很难摆放具备功能的家具。其次就是进深变小之后，卧室北侧是放不下衣柜或其他大型家具的。这种情况下，空间感、功能性都会受到很大的影响。

这两年过度追求面宽，其实还是把面宽当作了“销售道具”。购房人买房的时候或许看不明白，但是到了入住阶段，这些痛点就会暴露出来，市场必然就会被现实教育，客户的眼光也就会随之变化。

因此，丙午马年，开发商做产品的时候，真的应该把面宽回归到基本居住体验的逻辑上来，不能只考虑样板间的效果，而要考虑真实的居住功能和体验。毕竟房子最终是用来住的。

No.2

卧室空间的权重要更高一些

与追求面宽一脉相承，过去两三年，客厅的面积越做越大，这的确在样板间阶段更出效果。但是，住宅建筑，核心筒是个死数，客厅大面宽、大面积之后，一般在进深小于12米的情况下，就只能压缩南向卧室的面积。而南向卧室通常是主卧，其实是主人日常生活起居最主要的区域，卧室空间小，功能就受限，居住体验就会打折扣。

我们亲身经历的一个案例：入住之后，业主和开发商沟通，能不能把主卧里的卫生间拆掉，改做成衣帽间，因为南向卧室空间有限，无法满足业主的储物需求，因此不得不“忍痛”要把套房卫生间改为衣帽间。当然，这种诉求表现得极端，但是恰恰说明了卧室空间给客厅让位之后，功能上已经给居住者形成了现实的痛点。

同类的问题还有居室数。最近两三年，追求居室数量多逐渐形成风潮，这固然有适应家庭结构变化的因素。但是，单纯追求更多居室，导致单个卧室内部空间变小，功能不健全，在居住时也会影响体验。其实，很多所谓的四居室，第四卧室就连开发商自己都清楚，是很难实现良好居住体验的。也有已经入住的业主自行拆改的情况发生。

因此，南向面宽做到合适，把卧室空间的权重向前提，不要为了客厅大、居室多，就在有限面积把卧室空间做小，而是更好地平衡卧室和客厅空间的关系，才是真正顺应市场需求之举，购房人不傻，一住进去什么都明白了。

No.3

定制化会形成新的竞争力

我们发现，最近三四年的楼盘一旦入住，拆改内部结构的需求不少，其中大部分得不到满足，因为承重墙是不能动的。我们也和很多这样的业主有过深度交流，他们想要的拆改，绝大多数都有很合理的理由。

这就说明，很多个性化的空间需求没有得到满足。所以，如果谁能在产品设计时，就从建筑结构上留出个性化定制的空间，就会形成新的竞争力。毕竟现在的市场上，卷了南向大面宽，用了LDK的空间结构后，大部分产品的空间结构本质上差异不大。

当下，已经有少数开发商在住宅中也开始更多采用框架式结构，从而使室内的承重墙减少，增加了可以相对灵活改动的空间和可能。也有开发商已经开始论证“少量取费”，满足业主按照个性化组合空间后再交房的可行性。而且已经到了磨设计，磨流程的层面，已经不是简单的设想。

一旦有几家开发商能够在这方面形成突破，定制化就能够成为一种现实可能的新竞争力。请相信客户一定是越来越精明的，退却投资属性之后，居住功能的合理性和匹配性会越来越成为决定性因素，谁匹配得好，谁就卖的快，卖得好，甚至卖得价高，现在的客户，是接受为这种竞争力买单的。谁做在前面，谁就最先享受红利。

No.4

实景开盘的含金量越来越高

“抢开盘”价值弱化

高周转时代，开盘速度是开发商专业能力的重要体现，继而形成了“抢开盘”的意识。后来，模式上告别了高周转，但“抢开盘”的意识还是遗留了下来，从2025年的情况看，除了极个别项目是靠抢到了好时机而成功，其余项目的“抢”，都没有抢出好收成。

相反，倒是有若干出乎意料卖爆的单盘，把“抢”变成“等”，把时间用来磨产品和示范区品质，最终得到了市场的认可。发展模式变了，买方心态变了，实景示范区开盘的效果和含金量自然就会上升。

高周转时代，拿地最快45天开盘，“快”的价值在于先一步锁定客户，因为房价涨，客户是可以锁住的，客户也是跟着抢着买。但是，现在环境大变，客户变成了等，等着看看以后有没有更好的产品，等着看看现在开盘的会不会降价，这种变化之下，一个高品质的实景示范区，比画一个饼更能打动客户。

眼见为实之后，购买决策会更快，而且更牢固。这看似是慢，实际是快，把功夫下在前面，时间花在客研、产品设计、实景示范区建设上。这一点，一些开发商已经意识到了，并且已经付诸行动，把开盘推到拿地8~9个月之后，示范区成熟的时候再正式开盘，而且已经有项目从这样的做法中受益、成功。

No.5

客研不能做“行活”

客研是不新鲜，但是，很多开发商的客研都是按“行活”做，楼市上行周期可以，但下行周期行活客研没有意义，需要真心实意地做客研才行。2025年卖爆的项目，无一例外都在客研上下了极大的功夫。

客研必须要自己做，不能只委托给第三方调研机构。那些成功项目，不仅是自己做客研，而且不仅仅是自己销售团队做客研，策划、设计部门都要参与客研。这样，对于市场一线的需求，才能形成真正准确的认识，形成适当匹配的体感，才能做出符合市场需要的产品。在这一点上，设计制度性的参与客研，直接到一线做深访，十分重要。

还有成功项目的客研，是对照做的。就是既委托第三方团队做，自己团队同时也做，两项结果，相互对应，临摹更准确的客户需求画像，更明确的项目价值体系。这都是很好的做法。

如果项目够大，分期开发模式，客研就要做多次才好，随客研结果调整后期产品设计，不断从前期客研中汲取需求价值点，问题痛点，满足之，改进之，收效便是水到渠成的事。

No.6

口碑由服务配套设施运营水平决定

最近几年，周期调整，楼市很卷，卷产品，卷园林，卷大门，卷赠送面积，卷赠送配置，也卷以会所为代表的服务配套。从品质进步本身看，这种卷是有意的，但是，这几年也形成了一种不好的倾向，就是这些产品层面的卷，还是“销售道具”逻辑——出发点是为了卖房。

2026年，“内卷时代”入市的项目即将进入入住阶段，这些销售道具，尤其是销售时发挥了巨大作用的“高品质会所”能否高水准的运营起来，对业主的生活品质影响巨大，也对开发商的口碑影响巨大。在很大意义上，“销售道具”只能用一次，一旦运营出了问题，口碑坏了，未来的市场就不信了。

因此，这些会所里的餐厅、健身房、游泳池等等如何运营起来，并且运营下去，是马年楼市非常重要重要的一种竞争。这不是仅仅靠开发商补贴就能完成的，因为补得了一时，补不了一世，还是得靠市场化的方式运营才能持久。

哪些收费，哪些免费，哪些对外，哪些不对外，对外情况下，如何平衡秩序、本社区业主的获得感和权益之间的关系等等，都需要开发商有成熟的解决方案。这一点，如果不做系统安排，必定难有好结果，口碑必定也要打折扣，这在当下，可是致命的。

现在，已经有开发商开始做了成熟的运营方案，甚至到了可以落地的阶段，能算过账，能长久运营下去，能够自己养活自己。不知道更多的开发商这一点准备好了没有。无论如何，都应该更新一下对服务配套及其运营的认识了，它们在马年，可不能再仅仅以销售道具的身份和职能存在。

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