236亿地王信号：越秀一石三鸟

马年第二个工作日，地王驾临广州。

2月25日，在近10万人的“围观”下，历经9小时鏖战，243轮竞价，越秀地产以236亿元的价格拿下广州马场地块，溢价率26.6%，以8.5万/平方米的楼面价，荣登广州单价地王。

这是一块靓地，也是珠江新城最后的住宅用地。核心位置，稀缺程度、地块条件无须多说。这也是招来8家企业报名，7家企业出价竞夺的原因所在。越秀拿下这块靓地，做了高价值的“补仓”，稳定了自己在广州的货源储备和市场地位。

值得一提的是，马场地王的一级开发商有越秀的身影。广州市珠江新城东区城市空间提升及基础设施配套建设项目备案的相关信息显示，建设单位（地块主人）为广州越诚达有限公司（下称越诚达）。越诚达则由广州越秀集团股份公司（下称越秀集团）全资持有。按照现行土地交易制度，国有建设用地出让后，地价款中会有相应部分用于补偿一级开发商整理土地的相关费用。这意味着，越秀集团应该从此次地王的价款中获得一定比例的一级开发补偿。而越秀地产是越秀集团旗下的地产上市公司。当然，从法律关系看，这是两家独立公司。

从现实看，“地王”从来不只属于胜出的开发商自己。在当前的房地产形势下，地王的意义尤其不同凡响。

马场地王也不例外，越秀豪掷的236亿或许会带来一石三鸟的效果。

保利为啥火拼到最后

第一只“鸟”，或许是以保利发展为代表的若干同业友商。

马场地王一共竞价243轮，和越秀一直争夺到最后的保利发展。一家地方国企，一家央企如此火拼，并不多见。围观时，我们就有个疑问，保利为何表现得寸步不让？

答案或许在保利发展在广州的布局里。广州是保利发展的起家之地，也是重镇，广州很多核心区域板块市场，都绕不开保利发展。马场地王所在的区域，目前在售的就有保利华创·都荟天珺、保利玥玺湾、保利天矅。距离马场地王最近的都荟天珺，地图上的直线距离也就500米。

如果能拿下马场地块，保利发展的地位会得到进一步巩固，同区域内继续开发，运营起来更具效率。更关键的是，可以起到用新地块给老项目“护盘”的作用，避免同区域内的价格绞杀。如果拿不下，成交价高也可以，“新地王给老地块解套”的故事在全中国都讲得通——236亿这个高价，军功章上有保利的一半。

广州的朋友说，马场地王诞生之后，兴奋溢于言表的除了越秀，还有保利项目的团队，尤其是都荟天珺。这可以理解。比邻地王，未来还坐享马场地块高等级生活消费配套，“本项目升值”的逻辑就能完全讲通了。而在市场上，新地王出世之后周边项目销售向好也几乎是惯例。

这就解释了，保利为何火拼到最后。与之匹配，还有对比映衬。参与马场地块竞夺的还有华润置地，论资金资源一样雄厚，但早早就偃旗息鼓。想想也正常，毕竟华润置地在同区域没有保利这样的项目布局。

越秀的身份和底气

第二只“鸟”，是广州市十五五开局之年的发展大局。

关于马场地王，有两个细节值得关注。一是拿地成功之后，越秀在官方公号上的通报中写了一句话：开局之年干出开局之势，关键之年干出关键之为。二是时间，2月25日，恰是广州市高质量发展大会发出“开局大干”号召之日。

我们觉得，这一切不应该仅仅是个巧合。

越秀地产所在的越秀集团，是广州市最重要的市属国企之一。

2026年是十五五开局之年，有为政府显然要更加有为，而民生保障、产业升级、城市建设（城市更新），都需要更多的资金作为保障。因此，开局之年政府的财政收入十分重要。虽然近年来逐渐式微，但土地出让金收入仍是地方政府较具效率的收入来源。

一线城市，一块地卖个几十亿正常，一二百亿也不意外，都是真金白银的现金收入。广州财政236亿收入进账，最终的用途和去向自然是改善民生，完善基建，促进发展。

在这方面，地方国资房企的含金量在不断上升。据说最近一些地方国资房企都接到了来自所属地方政府的要求，一种是要求在外地投资不能亏损，一定要盈利，如果不能盈利干脆就砍掉不做；另一种是隐讳但直接的要求，停掉在外地拿地，专注所属城市本地，为本地发展作贡献。

越秀拿下马场地王，不仅直接垫厚了广州市的财政底子，还以实际行动支撑着，十五五期间，广州城市功能完善、提升消费拉动力的“大局”。马场地王的出让“条件”中，包括“不低于45000平方米的国际知名五星级酒店以及同品牌酒店式公寓”、“引进一家高端时尚百货运营企业，项目建成运营6年内，销售累计不低于300亿元”等硬性要求。

这就是要通过企业市场化运营，提升完善广州在消费等城市功能方面的优势。

据了解，越秀已基本谈定和SKP战略合作，未来将在马场地块上引入这家中国奢侈品店王，提升了珠江新城的高端消费配套水平，也完善了广州的城市功能，对经济和产业的拉动效应也更明显。

以越秀的身份做这件事，是最合适不过的。

管理层的决心

第三只“鸟”，自然是整个楼市的信心。

236亿的总价，放在全国土地市场上也足以配得上一个“天价”的称谓。马场地王诞生之后，“越秀有钱”是市场最直接的反应。不过，亢奋的情绪过后，我们觉得，越秀在马场地王上表现出来的“决心”，才更具价值。

对房企而言，拿地一是看眼光，二是考验房企的现金流。当下微妙的市场环境里，如何分配投资，其实更能说明企业的决心问题。

我们常说，谁家的钱都不是大风刮来的。到2025年6月末，越秀地产现金及其银行结余大约422.53亿元人民币，而马场地王的236亿地价款，能占到其中一半，可以看出，越秀地产管理层的决心有多大。

当然，这是非常不严谨的比较，毕竟这422.53亿只是2025年上半年的数据，而地价款也不是一次性支付完毕。

但无论如何，这能够说明，在当下市场环境中，是毫无疑问的信心之举。

这个信心最先给到的，是一线城市。最近两年，在多变的市场环境下，高能级的地王，也几乎跑不出一线核心城市。如341.35 亿元的上海徐汇东安125-31地块，185.12 亿元的深圳后海 T107-0107地块，153.32 亿元的北京朝阳46号组团地块等。这次又加上了236亿的广州马场地块。

尽管当下楼市依然还在磨底，但是一线城市及其核心区位，仍是保险所在，京沪深穗楼市逐渐修复，回到平稳状态，是大趋势。

同是2月25日，“沪七条”出台。上海再次放松限购，为楼市小阳春添加了确定性。

我们相信越秀这些大型房企的眼光，但站在消费者的角度，房企能否做出市场接受认可的“好房子”，才是下一步信心的决定性因素。

越秀一直在证明，自己的专业能力是值得信任的。在大本营广州，琶洲南TOD的交付水准已然成为标杆。在北京以及华北区域，越秀的工程节点完成率、第三方质量检查、物业服务满意度调查都表现优异。这种形成口碑的良性循环，正是当今楼市的信心基石。

土地市场飞舞的支票本，只是开始。从资本决心到市场信心，才是这个故事真正需要的结局。

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