以旧换新，宁波房东的错误认知

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这年还没过出，就接连发生了好多事。

第一件大事是美伊干起来了，本来离的也挺远可以不管，但这两天霍尔穆斯海峡被伊朗封锁了，中东的石油运不出来，有专家说中国的石油70%靠进口，进口石油中又有70%经过霍尔穆斯海峡，所以他们一干仗，中国50%的石油被卡住了。

这事短期没啥影响，因为有储备油，据说储备油够用3-4个月，但如果干得久了，或者今后这个海峡变得危险了，那油价无疑是会保持高位的。

这对一个高度依赖进口的工业国来说肯定不少好事，成本上升意味着出口竞争力减弱，去年经济主要靠出口在拉动。

第二件大事是宁波启动了第三批以旧换新，当然这只是宁波楼市的大事，但这事足以影响很多家庭很多年。

从新政出台以后，老司机这几天都在跟不同的业主打交道，有置换的，有迟疑的，也有坚决不换的，接触多了我发现，许多业主对这个置换政策有一些误解，并且影响到了他们的决策。

最大的误解是有些业主认为：这种置换是想低价把我的老房子收走，然后再让我去买高价的新房，一来一去我反而吃亏了。

有这种想法的业主往往是因为对楼市不太了解，他们认为既然老房子跌了这么多，新房也应该同步跌这么多才对，怎么新房比我的老房子贵这么多呢？

这里面是不是有坑？

新房比老房贵，这在宁波是一个客观事实，同地段的新老房子，有的甚至能差到近一倍，老破小单价可能1万，但新房就要2万甚至更高，很多人不理解。

价格的形成，一定是市场选择的结果，老房子便宜，是因为老房子卖的人多、买的人少，是供求失衡的表现；同样，新房贵很多，也是因为新房的供求和老房完全不是一个量级。

老司机给大家举两个数据，宁波二手房挂牌量目前是8.9万套，而新房的库存大约是2.6万套，除掉奉化后大概是1.6万套，单就供应量来说，老房子是新房的5倍。

这1.6万套新房中，有相当一部分在郊区，比如九龙湖、慈城、姜山、五乡、集士港等，还有一部分是豪宅、大平层和别墅，剩下的在市区，同时又是普通人买得起的楼盘，每个区就也就那么两三个了。

在这种情况下，这些楼盘怎么会特别便宜呢，大家如果关注一下数据也能发现，大部分楼盘每个月都能有少则十几套，多则几十套的销量，对于开发商来说压力并不太大。

老司机想表达的意思是，新房和老房是完全割裂的两个市场，新房因为楼盘少可以守价，老房子则因为挂牌量太大而互相杀价，所以他们并不在同一个定价体系之内。

如果没有以旧换新这样的政策，大概率新老房子的价差比现在还要大，所以房东们应该给这个政策点赞。

如果房东不愿意接受新房的定价逻辑，当然是可以不换，甚至有房东问我他的老房子会不会补涨，我只能说：

我也希望会补涨啊！

房东的第二个误解是老司机之前没想到的，他们问我，老房子换成新房子，难道新房就不跌了吗？

言下之意，反正都是要跌的，我换它干嘛？

没人可以保证新房就不跌，如果新房可以做到不跌，早就被抢光了，轮不到你我。以旧换新的根本逻辑是：把一个严重过时的、快速下跌且流动性极差的房产，置换成一个产品相对比较新、贬值风险更小、流动性更好的房子。

仅此而已。

老房子为什么贬值那么快？供应量大是重要原因，产品严重过时也是重要原因。老房子是短缺时代的应急产品，解决的是有无问题；新楼盘是过剩时代的产品，满足的是住的更好的问题，两者的产品思维就不是一回事。

去年二手成交前十的楼盘，全部是安置房，没有一个老破社区。购房者已经用脚投票了，他们宁愿选择新一点的郊区安置房，也不买市区老破二手房。

短缺时代早就过了，如果死守那个时代的产品，能有什么好结果。

很多事情并不复杂，它就是属于常识的范畴。上一篇文章老司机说以旧换新是一把梯子，老业主可以爬出来，最主要表达的意思就是：

老房子正在被二手市场抛弃，它们正在日益边缘化，现在有个大买家愿意收走，为什么不去抓这个机会呢？

有些房东很理想：旧房我是愿意他们收的，但新房我不想买。老司机认为这很难，毕竟大家都是成年人，都知道利益交换。

这世上会有那种只让你得好处，而不用付成本的交易吗？

这也是常识吧。

有些房东见老司机建议他换，总是充满警惕：是不是想赚他的钱，故意在引导他这样做呢？

通过老司机买新房，我确实能赚到一点钱，但以旧换新的佣金非常之低，还不如一套二手房的中介费。况且很多开发商还很赖皮，拖一两年不付都是常见的事。

通过我们去买新还能得到很多好处，最大的好处是不会踩坑，老司机给出的建议不敢说最佳，但肯定比小白自己去抉择要更加合理；其次可以通过我们拿到当时最大的优惠，过去有人不信，自己跑去买，回头又来问我优惠，一比较才发觉自己吃亏了。

如果佣金比较高的，还可以得到一部分回馈，加起来就更实惠了。

做生意靠的是互惠，老司机这么多粉丝，每年这么多成交，如果靠欺骗早就翻船了。

不过，我个人非常反感不信任我的客户，我宁愿不合作也懒得搭理，有些客户防贼一样的防着我，甚至谎话连篇，既然你那么不相信我，干嘛来找我，我是不是可以理解为你就想白嫖我呢？

老司机以前没赚你的钱，也活到现在了嘛，没必要这样。一个人是不是诚心，别人是能感觉到的。

这可能是近期有关以旧换新的最后一篇了，原计划的好多内容都被推迟了。最后要强调的是，老司机绝不是在劝各位换房，自己拿主意。有什么疑惑欢迎私信来咨询我，咨询扫文末二维码。

房产老司机2001年开始从事房地产，是宁波目前收费最高、咨询量最大的独立咨询师。了解老司机的咨询服务内容，请点击下面小标签。

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