江苏
学区房，一直是房地产市场的“硬通货”。然而，随着教育政策调整和市场环境变化，南通学区房市场正在经历怎样的变化？
本文基于南通市15个重点学区、83个代表性小区的房价数据，从价格梯队、波动幅度、供需关系等多个维度，深度剖析当前南通学区房市场的真实面貌。
核心发现：从2025年7月到2026年1月，南通学区房成交均价平均下跌9.73%，挂牌均价下跌12.83%。但不同学区、不同价位段表现分化明显，高端学区抗跌性显著优于中低端市场。
No.1
学区价格梯队
两极分化明显
从2026年1月的成交均价来看，南通15个重点学区呈现出明显的“金字塔”结构。高端学区与低端学区价差超过2.5倍，市场分化程度令人瞩目。
第一梯队：顶级学区（≥25000元/㎡）
紫琅一小和通师二附稳居价格金字塔顶端，成交均价分别达25876元/㎡和25871元/㎡。这两个学区不仅价格最高，抗跌性也相对较强，半年跌幅分别为8.01%和7.28%，低于市场平均水平。
第二梯队：优质学区（20000-25000元/㎡）
通师一附以21604元/㎡的成交均价独占第二梯队。该学区半年跌幅10.85%，略高于市场平均，但仍处于可控区间。
第三、四梯队：主流市场（<20000元/㎡）
包括城中小学、朝晖小学、实验小学等在内的12个学区构成了市场主力，成交均价集中在10000-20000元/㎡区间。这一梯队内部差异较大，跌幅从5.85%到14.16%不等。
No.2
价格波动分析
整体下行 分化加剧
从2025年7月到2026年1月，南通学区房市场整体呈下行态势。83个小区中，94%出现价格下跌，仅1个小区逆势上涨。
抗跌性最强学区
星湖小学以5.85%的跌幅成为抗跌性最强学区，能达小学（6.79%）和通师二附（7.28%）紧随其后。这三个学区的共同特点是：价格相对合理、供需关系稳定、房源去化速度较快。
领跌学区警示
实验小学以14.16%的跌幅领跌全市，通师三附（13.36%）和城中小学（12.41%）紧随其后。值得注意的是，这三个学区均为传统名校，但高基数叠加市场调整，跌幅反而更大。
No.3
价格区间分布
中端市场占主导
从价格区间分布来看，南通学区房市场呈现“橄榄型”结构，中端市场（10000-15000元/㎡）占据绝对主导地位。
数据显示，中端市场不仅小区数量最多（48.2%），房源供应也最为充足（64.2%）。值得注意的是，中高端市场（15000-20000元/㎡）的平均跌幅最小（7.89%），显示出较强的抗跌性。
No.4
抗跌性分析
高价≠抗跌
通过价格梯队与跌幅的交叉分析，我们发现一个有趣的现象：高价学区并非一定抗跌，抗跌性更多取决于供需关系和学区价值的稳定性。
高价抗跌区
紫琅一小、通师二附、通师一附
特点：价格基数高，但学区价值稳固，跌幅相对可控
高价领跌区
城中小学、实验小学
特点：价格基数高，但跌幅超过10%，存在价值重估
低价抗跌区
星湖小学、能达小学
特点：价格适中，跌幅较小，性价比凸显
低价领跌区
启秀市北、高师附小
特点：价格较低，但跌幅较大，市场信心不足
No.5
结论与建议
核心结论
•市场整体下行：半年间成交均价下跌9.73%，挂牌价下跌12.83%，市场进入调整期
•分化明显：高端学区抗跌性优于中低端，但高价≠抗跌
•惜售情绪：超半数小区房源减少，业主观望心态浓厚
•中端主导：10000-15000元/㎡区间占据市场半壁江山
购房建议
•刚需家庭：关注星湖小学、能达小学等抗跌性强、性价比高的学区
•改善家庭：紫琅一小、通师二附等顶级学区长期价值稳固
•投资谨慎：当前市场处于调整期，建议观望或选择抗跌性强的标的
风险提示
本报告基于公开数据分析，仅供参考。房地产市场受政策、经济等多重因素影响，实际购房决策请结合个人情况，谨慎判断。
数 据 说 明
*统计周期：2025年7月-2026年1月
*数据来源：南通贝壳
*转载或引用，请注明来源「新知南通研究院」
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