停工、复活、再定价！温州这个盘的“生死时刻”……

对于购房者而言——房价腰斩是切肤之痛，买到烂尾盘更是灭顶之灾。

那么，当这些苦难降临在同一群人身上，又会是怎样的悲剧？

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最近，听圈内一些朋友闲谈得知，位于七都岛的【江著观邸】即将重新启动销售，该项目之前一度陷入停工，甚至被传“烂尾”，如今重获新生对于市场和业主都是一个积极的新号。

说起来，笔者对于这个项目印象很深——

2022年的七都市场，正处于“虚假的繁荣”中，不少开盘价仅2.3万/㎡左右的房源，二手房挂牌价竟超3万/㎡，异常的房价跳涨，让笔者意识到藏在狂热市场背后的隐患，于是写了一篇文章供购房者参考

同年9月，江著观邸正式开盘，项目惠后毛坯均价约2.76万元/㎡。其中，一线江景房均价高达约2.85万-3.1万元/㎡。如此价格，基本站在七都房价的历史高位。

其实在开盘之前，笔者就曾拜访过当时的江著观邸高管，并建议他们可以降低一些价格，以价换量、快走快销比较稳妥，不过或许是对未来市场比较自信，项目最终定价依旧高企。

结果，江著观邸从2022年首期开盘至今，在房管网的备案套数仅63套，去化艰难也在一定程度上导致了项目后续一度出现停工的局面，虽然现在已经步入正轨，但毕竟今时不同往日。

一方面，如今七都板块市场更差，房价深跌；另一方面，第四代住宅横空出世，传统产品难以竞争……在这样的环境中，江著观邸该以怎样的价格重新入市，才能快速拉一波去化，避免再次陷入僵局？笔者个人认为，在送车位的基础上——

一线江景房源毛坯均价不超过1.4万/㎡

非一线江景房源毛坯均价不超过1.1万/㎡

为什么这么说？

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“价值”是“价格”的底色。

江著观邸的核心价值在于“南向一线江景”，这样的条件放在温州市区确实少见。

不过可惜的是，在项目西南侧有一座宗教建筑，这意味着部分房源所谓的“南向一线江景”，在实际视野中，将与宗教建筑并存，形成“南向一线庙景+江景”的特殊组合。

按照温州楼市的普遍行情，在二手房市场中，能看见宗教的房源，通常会比不看宗教的房源便宜许多，并且流通性也稍差。

而在新房市场，大部分开发商对于宗教建筑，基本会遵循“舍而挡之”的策略，通过舍弃整盘最不值钱的房源挡住宗教，避免影响其他房源的价值。

江著观邸西南侧宗教建筑实景

例如位于横渎的绿城·凤起玉鸣，该楼盘东侧是“宗教+河景”的组合，开发商当初在定价上也是特别明显，不看“宗教+河景”的10幢、11幢楼栋，配置大户型；看“宗教+河景”的3幢、5幢楼栋，配置小户型。

而在3幢、5幢中，看“宗教+河景”的01房源，与不看宗教建筑的04房源，差价能达到20%左右。

可见，对于部分高端改善住宅来说，“无宗教的普通视野”优先级高于“有宗教的一线景观”。

在此基础上，我们不妨以一墙之隔的绿城·春月江澜作为江著观邸的定价锚点——

绿城品牌更吃香

绿城品牌在温州经营多年，品质口碑向来是一众房企的天花板，而春月江澜作为真正的绿城产品，在温州市场可以说非常吃香，甚至不少购房者愿意承担绿城的品质溢价。

相比之下，江著观邸是杭州房地产开发集团首入温州的作品，与金成强强联合，本以为是强龙征战温州楼市的初啼，结果却“初战即是坎坷”，甚至出现停工、延期交付的情况，如今虽然步入正轨，但有着前车之鉴，难免会在一些购房者心存芥蒂。

绿城·春月江澜实景

一线江景无干扰

相比于江著观邸大部分的“南向一线庙景+江景”，春月江澜的“南向一线江景”没有不利因素干扰，无疑更加纯粹。

绿城·春月江澜实景

入市时机很关键

2023年，七都二桥开建的消息，一度让温州市区的购房者为之兴奋，当时很多人说七都将迎来重大利好，房价有望稳住。

如果当时江著观邸能借着这股“东风”，迅速“以价换量”，说不定也不会沦落到今天，只可惜错过了就晚了。

正如2024年的绿城·春月江澜就是前车之鉴，项目一口气打出“6折+送车位”组合拳，看江房源综合惠后毛坯均价约1.8万/㎡，不看江房源综合惠后毛坯均价约1.4万/㎡，

可见，诸如此类交通利好的红利，其实早在规划阶段就已经被楼盘透支，就算等到正式通车，所谓的红利也被消耗殆尽，根本起不到力挽狂澜的效果，该跌也得跌！

绿城·春月江澜实景

不过，绿城的果断也确实带来了热切的市场反响，项目一度访客激增，成交量猛涨，只可惜现在温州楼市的行情，远没有当时那么好——

据温州市房地产协会数据，2025年温州楼市商品房成交面积同比大跌约15%，成交总额同比下降17%，库存去化速度相比2024年，进一步推升至94个月左右。

虽然今年如何尚未可知，但据C21温州研究中心数据统计，2026年1月温州市区新房成交仅521套，相比2024年1月成交量几乎腰斩。

周边二手市场低迷

据“房见”平台数据，绿城·春月江澜在近90天的时间中，仅有1套建面约106㎡的低区房源成交，若计算1000元/㎡装标，则毛坯成交价相当于9800元/㎡左右。

可见，看似这么低的价格，依旧没能达到市场的普遍预期，市场有很大概率进一步下探。正因如此，笔者认为江著观邸非一线江景房源，应该不超过1.1万/㎡。

综合来看，以江著观邸的品牌、江景价值、入市时机等条件，再加上板块内或因二手房低迷而产生的价格倾轧。项目如果想要在当前市场中，达到快速去化的效果，应该在2024年绿城·春月江澜的促销价格基础上，再做出很大让步，这样才更符合如今的市场行情，就像前文所说，在送车位的基础上——

一线江景房源毛坯均价不超过1.4万/㎡；

非一线江景房源毛坯均价不超过1.1万/㎡。

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当然，虽然这个定价策略只是笔者的一些拙见，但我们也可以从其他视角印证一下是否合理。

先从板块市场来看，七都的属地客群基本可以忽略不计，此前很长一段时间的板块去化，都是靠投资客支撑，因此在楼市下行之后，投资客一消失，七都板块的市场承压就非常明显。

尤其对于高层产品而言，近几年七都板块的高层住宅供应基本切断，在没有新增供应的情况下，板块二手房依旧低迷，足以见得整体市场的需求有多少。

而在江著观邸之后，还有一个江海云著尚未启动，两者存在相加足有上千套，按照现在的市场行情，如此天量房源要让七都板块消化多久？若是卖不动，开发商会不会考虑再次降价？

再从温州整体市场来看，江著观邸虽然名义上算是新盘，但实际上是2022年的传统产品，当时的温州楼市产品力尚未开始迭代。

比较尴尬的是，江著观邸面积段设置在139-200㎡，可以说是比较纯粹的高端社区，但受限于时代的产品力，导致项目缺失如今高端社区标配的会所、下沉式庭院等高端配置。

据温州市房地产协会统计，在第四代住宅、低密产品、安置房的多重压力下，2025年温州市区传统老盘的成交量同比暴跌33%。

比产品，第四代住宅能碾压传统住宅；

比价格，安置房能甩传统商品房几条街。

这意味着，对于大部分传统平层产品而言，想要卖的过得去，似乎除了“以价换量”已经没有太好选择，我们以与江著观邸仅一江之隔的第四代住宅【建发·望江】为例。

产品力没啥好说，就此两处，一目了然——

[江著观邸·社区大门]

[望江·宋式门庭]

江著观邸·传统入户大堂+入园水景

望江·双层江景会所+下沉式庭院

直接看户型和价格，建发·望江建面约143㎡户型，毛坯均价大概2.3万/㎡上下，总价控制在330-360万左右，该户型凭借四代宅的产品优势，实际使用面积约达到153-162㎡，且部分房源有东向一线江景。

江著观邸建面约186㎡户型，公摊约30㎡，套内建筑面积约156㎡，南向一线江景，若按照笔者建议的定价——毛坯均价1.4万/㎡计算，总价可以控制在260万左右，相比建发·望江大概能拉开70万-90万的价差。

如此一来，综合江著观邸的产品、板块、品牌等条件，才能在市场中具备明显的性价比，市场反映应该会不错。

然而，若是江著观邸的一线江景房源定价高于1.4万/㎡，即是只高出1000元/㎡，则建面约186㎡户型，总价将推高至280万左右，建面约200㎡户型更是高达约300万。

这样的价格，虽然放在当下来看，还是比望江便宜，但如果站在半年、一年后，就需要仔细想想了——

据安居客、房见平台综合统计成交情况来看，近几年交付的次新房中，七都与桃花岛板块的房价跌幅差距明显，七都如今大部分房源成交价格，相比开盘价的跌幅要超过50%以上，而桃花岛房价相对七都来说比较坚挺。

换而言之，若参考这个数据，同样300万的房子，若当年买在七都，现在大概只剩150万，而买在桃花岛，现在还能剩220万左右，这其中相差的70万在哪？各位看官不妨自己细品~

如今很多购房者只注重眼前的价格便宜，却殊不知这份“便宜”，很可能会在未来还给市场。

还有一点需要注意，参考西安、成都、南京等四代住宅的先行城市，从数据来看，以“四代住宅”为主的新房市场的价格缓中带升，而以“传统住宅”为主的二手房却一路向跌，可见两者在市场认可度上的巨大差距。

未来，当温州的四代住宅进入二手房市场，对于传统二手住宅来说，无疑将再度受到冲击，可以说现在买传统楼盘的购房者，以后还要经历一道坎坷。

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参考近几年的新房走势，对于温州大部分楼盘来说，与其“高开低走”，不如“低开快走”。

在如今市场中，绝大部分传统楼盘已经没必要考虑成本了，反正都是亏，钝刀割肉可比快刀斩乱麻痛苦多了，如何能快速出逃才是关键。

综上所述，笔者认为江著观邸在送车位的基础上，定这样的价格比较合理——

一线江景房源毛坯均价不超过1.4万/㎡

非一线江景房源毛坯均价不超过1.1万/㎡

如果超过这个价格，我们建议购房者还可以再等等，看看项目后续的销售情况怎么样，毕竟现在是买方市场，后面的房源还有很多，根本不急。

不过说到底，这只是笔者的个人观点，至于开发商如何考量，市场是否认可，我们后面再做分析~~

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