上海外环最火的区域，房价会不会补跌？

大虹桥、唐镇哑火后，外环最火的区域成了华泾。

大饼有风险，华泾大家还是有信心。

这里是徐汇，全市执行力最强，十四五发展最快。

华泾核心增量是地铁，0轨交变4轨交，这大利好不会烂尾。

地标项目又是港资操盘，天然的受上海人青睐。

市场下行期信心比黄金还贵，华泾有信心，房价就更坚挺。

房价最贵时大虹桥、唐镇、华泾都要10万，现在大虹桥降到6万、唐镇降到6万，华泾还是7.5万以上。

印象欧洲小三房还能卖到9万，最近有套两房成交，12楼的，也要7.8万。

降幅如此之少，放在内环都很炸裂。

现在机场联络线通车、华之门商场封顶、北杨人工智能小镇迎来奇瑞米哈游，华泾开始收获。

七宝、莘庄老了，大虹桥、唐镇破灭，华泾会成为外环最强吗？

先说结论，几十年后不好说，近十年华泾成不了外环第一镇。

环线是上海有名的“徐汇吹”，现在也不建议客户去买华泾次新房。

不是华泾不好，是预期太高，房价还有泡沫。

华泾的规划大家都知道，北面有北杨人工智能小镇，中间是华之门商务区。

其他地方都是建成区，没太大提升空间。

为什么华泾还能拿出这两个大项目？因为之前这里不是发展中心。

徐汇1992年合并了华泾，发展重点是徐家汇-沪闵高架一线，华泾一直放养。

沪闵高架一线给了很多资源，漕河泾、锦江乐园、莲花路、儿科医院、古美社区、莘庄副中心等等。

上海中外环最成熟的是长宁2号线、徐汇-闵行1号线。

外环外最成熟的是七莘路沿线。

这些地方跟市区没太大区别。

这条线饱和后，要打造第二轴线——滨江发展带，实际中轴线是龙吴路。

莘庄和华泾，分别是两条发展主轴的节点。

华泾挑战莘庄的地位，背后是新的发展主轴登上舞台。

区域竞争都不是小板块的事儿，都是打团战。

都是借助时代洪流，集体发力。

大虹桥一带火起来，长宁、闵行、青浦、嘉定拿这里做重点。

唐镇、御桥的火爆，是大张江整体带动。

唐镇就是张江，张江就是唐镇。

华泾上限有多高，要看龙吴路发展轴有多高。

单单一个华泾，放上海一点水花都没有。

华之门再厉害，无非是一个24万方的商场，一个30万方的办公区。

北杨人工智能小镇，无非是60万方研发。

打包起来连南大一半都没有，南大办公、研发面积200万方。

看整个发展轴线，华泾还有太长的路要走。

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莘庄、七宝这条线，是沉淀了30多年的成果。

过去30年，是中华民族历史上最辉煌的30年，天时地利人和之下才有了这两个高地。

莘庄、七宝的贵，首先是上游的全面成熟。

莘庄、七宝和市区之间无缝衔接，共享市区房价体系。

一过中春路，到九亭立即就是郊区房价。

市区也提供了资源支持，六院、儿科医院、漕河泾等等。

漕河泾30万产业人口，助力古美成了居民学历最高的地方。

其实莘庄也有大量居民靠郊区提供，莘庄下游有大量产业区。

早高峰莘庄向南开堵车，颛桥往莘庄开反而不堵。

莘庄开车沿都市路往南，成片的建成区，直到过了颛桥万达才慢慢的荒凉。

下游的成熟，也推高了莘庄地价。

大哥的地位，都是小弟捧出来的。

华泾上下游差太多了，近十年不可能达到沪闵高架-5号线的高度。

华泾上游是长桥、植物园，是徐汇最差的地段。

龙吴路两侧就中海瀛台一个品质小区，其他都是动迁房、老房子、厂房。

过了龙耀路，进入徐汇滨江才像个样子。

上游有大量断层，直接影响华泾的估值。

上游提供的资源支持也远不如沪闵高架一线。

华泾的下游根本不能看，连城乡结合部都算不上。

龙吴路两侧的街景，放浦东大家都会觉得是郊区。

莘庄南部大量产业集群，提供了很多高预算客群。

华泾南部是2035战略预留地，在奥运会启动之前都不会大面积开发。

沪闵高架一线发展到现在用了30年，龙吴路这里30年可能不够。

发展速度放缓，这个时代潮流谁也挡不住。

这张图在外网很火，老外都感叹上海发展太快了。

背景是嘉定新城，十几年出了雏形。

这几年嘉定新城发展慢了很多，跟几年前其实变化不大。

像上面这样迅速发展的区域，上海已经不多见。

这三四年华泾是天时地利人和，其实发展也没想象的那么快。

今天去调研，整体气质跟2021年变化不大。

华泾路是东西主轴，两个新房建好了，华之门还在动工，这个路口确实不一样了。

左拐到景洪路这里，还是大片大片的空地，地铁口附近都是待开发状态。

华济路往南是闵行，之前定位是景洪路TOD，还没明确开发时间。

地图上也能看出来，大部分土地还没开发。

巧合的是华泾路向西叫春申路，是莘庄南广场的东西主轴。

开车从西向东走，会明显感受到成熟度的区别。

讲到这肯定有人说你太短视，华泾还在开发，等全部建好了肯定比莘庄、七宝宜居。

今天调研后我的看法相反，全部建好了华泾宜居程度也不如莘庄、七宝的非航道部分。

华泾的核心问题是，底子没打好。

一直断断续续开发，导致华泾非常碎片化。

看看土地控规图就能感受到凌乱。

有龙吴路、外环的割裂，有商品房、动迁房、产业园的混杂。

偶尔也有融创领馆壹号院这种豪宅。

华泾看起来很大，其实没太多品质小区，就印象欧洲、徐汇臻园、旭辉朗香等等。

上海发展最快的1998-2007年，莘庄开发了134个小区，七宝75个，古美87个。

华泾只有6个。

以上数据由“房见小程序”提供

一年十几个小区的统一开发，给了莘庄相对统一的居住环境，尤其是南广场。

莘庄卫星图

华泾卫星图

1998年至今，莘庄共开发小区169个。

这些小区很多现在看品质不惊艳，但始终不是老破小，提供了海量的中高收入居民。

古美、金虹桥、七宝也各自超过100个小区，四片区共计520个。

这海量的居民，是闵行中部商业繁华、居住水平高的最大底气。

长桥、华泾、吴泾一路下来，1998年后一共才87个小区，能级上相差太大。

去几个片区走走，就能明显感受到商业氛围的区别。

华泾除了龙湖天街和在建的华之门，基本没有商业体，底商更是匮乏。

居民的富集，不是一朝一夕。

所以尽管有华之门、北杨人工智能小镇，也有徐汇南部门户区域的定位，华泾依旧不是副中心。

一方面向下辐射范围有限，吴泾不是人口大区，华泾向南走几公里就到了大烟囱。

另外自身能级也不够，华泾目前人口仅7万多人，影响力太小了。

当然规划中不仅徐汇，闵行也有景洪路TOD、梅陇新中心，也会引入新增居民。

查阅了闵行十五五规划，上面两个片区现在还不到落地的时候。

闵行目前最重要的还是大零号湾、前湾地区。

前面提到过华之门、北杨人工智能小镇体量没那么大，我们初步算了算，能承载的产业人口达不到漕河泾五分之一。

当然落地也需要时间。办公楼不产生价值，建起来说明不了什么，产生价值的还是人。

目前徐汇滨江还在快速开发，办公楼还没饱和，华之门招商会有困难。

景洪路地铁口的空地徐汇、闵行各一半，仅徐汇动工势能就弱了。

向南看去是下面这样，很难产生良好的商办氛围。

等闵行部分景洪路TOD、梅陇新中心一起发力，找到一个新概念，这样才能在全市提升影响力。

当然这篇文章不是特意抹黑华泾，其实环线有不少客户都买了印象欧洲、华泾绿苑等等。

只是太多粉丝对华泾乐观过头，环线提醒一下。

华泾的优势还是有的，四轨交、一江一河，离徐汇滨江也近，毫无疑问在发展风口上。

只是再好的地方，房价透支了我们也不会建议买入。

过去几年临港、大虹桥相继破灭，大家太需要确定性规划，这才一窝蜂的扎到华泾。

现在市场整体回暖，大行情来了华泾也会反弹。

大行情掩盖一切区域问题，不过泡沫终究会迎来清算的一天。

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