上海
上海节后第一批土拍，终结了连续两批0溢价尴尬局面。
这次共三幅住宅用地，两幅0溢价，最热的徐泾地块溢价率6.57%。
绿城重返大虹桥，要热闹了。
“徐汇长桥的地怎么0溢价成交”？
这是今天上午接到最多的疑问。
土拍是市场热度风向标，土拍好不好，决定了大家信心。
0溢价说明只有一家开发商报名，开发商都不积极，是不是说明对徐汇没信心？
而且楼板价才4.8万，2024年海上清和玺楼板价都63757 元 /㎡了，现在还降了1万多。
主要还是地块特殊，徐汇整体没问题。
这个地块之前是大华医院，讲究风水的开发商会劝退。
而且需要自持商业13785.4 平方米，占比25%。
需要自持商业的地块，开发商也不愿意拿。
算账肯定赚钱，但是利润都沉淀在商业上，很久都拿不出来。
这个大环境，谁做这种事情。
如果地块不在徐汇，可能连接盘的都不会有。
敢拿地的开发商没几家了，上海那么多优质地块，何必套牢在商业上。
只看地块的住宅部分，完全没问题，按照海上清和玺的价格卖，肯定卖的好。
按照海上清和玺的价格卖，肯定有钱赚。
扣除商业部分楼板价约6.5万，也算得过来。
徐汇现在太热了，经济发展快、民间认可度高，十五五期间依旧是开发主力。
市区旧改遇到一些问题，安澜上海不达预期，可能去化一段时间，直接导致江南新村项目滞缓。
向外看徐汇还有很大空间。
长桥这里有地，华泾刚确定住宅方案，南站附近整体开发，西岸中央公园又有住宅规划。
这些新房都是中产项目，叠加过去几年的限售项目解禁，徐汇市场也会洗牌。
当然洗牌最严重的是大虹桥。
2022年冲高后大虹桥一直下行，2026年二手房解禁入市就像达摩克利斯之剑，各大二手房东心惊胆战。
这时来了926新规，3.5代住宅入市，各个房东手上的标杆次新房立马降为二线小区。
大华望樾开发商不占优，地段不占优（《被大华望樾打脸了，大虹桥又要起飞？》），凭借着新的设计理念，抢了大量客户。
节后出了新政，开了分销，售楼处热闹起来。
这还不算完，第三次冲击是宝业地块。
宝业近期公布了方案，全域抬板、下沉庭院、集中会所，品质不比大华差。
大华你还可能嫌位置不好，宝业不会了吧？
今天第四次冲击来了，绿城在宝业隔壁拿地。
宝业你嫌弃是小开发商，绿城不会了吧？
位置更好、品质更高，500万以上客户没太大必要看二手了。
500万二手市场也会很卷，2026年开始最新的一批二手房来了。
新规新房来了，现有的标杆会下降一个梯队。
二手房又来，现有的非标杆可能下降两个梯队。
招商虹桥公馆等等，将来很难出手。
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嘉定新城又又又出地了。
嘉定新城2005年启动，到现在刚好20年，仍有大量空地。
嘉定新城骨架太大，嘉定的资源又被安亭、南翔分流，新城一直进展不快。
至今成熟度也不如松江新城。
现在城市开发放缓，马东片区提都不提了。
先把核心区做好吧。
所以最近几年的楼盘，都还是嘉定新城核心区为主，理想之地、招商林屿湖畔等等。
今天出让这块地很优质，离地铁近，楼板价比招商林屿湖畔低了7千块，约23%。
容积率1.7，完全可以做高低配。
这个地块最大的风险是，会不会被背刺。
傻子都能看出来现在土拍没那么火。
市区的新房没卖完，开发商不敢拿地。
郊区新房早就滞销了，土拍也不火。
敢拿地的几家大央企，手里库存都不小，都不敢大举拿地。
2026年怎么办？
郊区放开容积率限制，打造低密度别墅刺激最后一次置换是个方向。
甚至四代住宅。
限墅令打开，四代住宅来了，这些新房都会遇到问题。
当然上面也是猜测，是最悲观的情况。
极有可能上海拿出新的方案，一举解决当下难题。
而是市场也在回暖，如果大行情到来，上面这些都不是事儿。
2026年悬念很多，变化很多，具体如何选房大家可以报名沙龙，一次讲透。
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