山东
这几天最火的就是这个38号文，网上众说纷纭...
比较乐观的就是38号文将带来房地产市场的巨震，房价要涨...
比较嘲讽的就是38号文对房地产一点作用都没有...
首先给不熟悉这份文件的朋友回顾一下，这份文件的全名叫《关于进一步做好自然资源要素保障的通知》（ 自然资发〔2026〕38号 ）
整篇文件讲述的是国土空间规划的内容，像十五五重点项目需求等等..
这份文件让房产同行高潮的主要是这几句话：
年度新增城乡建设用地原则上不得超过盘活存量土地面积；新增建设用地优先保障重大项目建设和民生事业发展，原则上不用于经营性房地产开发。
这几句话被莫名其妙的解读成房地产以后都是存量发展，地越卖越少....
这里面，新增城乡建设用地是一个专业用语，特指通过依法批准将农用地（含耕地）和未利用地（包括盐碱地、沼泽地、高寒荒漠等），转为建设用途的土地。
这个名词在济南房地产开发历史上，不同时段有着不同的意义。
如果把时钟拨回到2015年，济南的发展有相当部分土地的来源，就是通过新增城乡建设用地。
比如大家耳熟能详的张马屯、雪山、唐冶，在十年乃至十五年前，棒子地玉米地都是这些片区的戏称。
济南之所以能在短时间内拓展如此多的新区，和新增城乡建设用地确实是紧密不可分的。
但是时光荏苒，历经这么多年的发展，济南的城市结构已基本定型...
就房地产这个行业而言，济南现阶段新增城乡建设用地用于房地产用途可谓少之又少...
像很多的城中村、工厂、老旧小区，还有一些建成区内的土地（总不能说城市居民区的空闲土地是耕地吧）早就变成了存量建设用地。
换而言之，你现在去张马屯雪山唐冶溜达一圈，全是存量，
比如上面图上的黄色和红色的土地，地块的性质都定下来了，只是现在还没进行供应...这不都是存量吗....
在担忧济南房地产用地库存的同时，倒不如打开济南地图，先看看大济南有多少存量土地....
毕竟楼市也不是前些年了，500套房子往往都要卖两年....
先别说土地卖一块少一块了，现在推出来的土地流拍都很常见...
所以你说有利好也没毛病，只是这是一个非常长期的过程，或许真的要等到这些这些土地全部开发殆尽以后，才能真正意义上助推房价上涨...
这需要相当长相当长的一段时间....
那么问题来了，济南新增的城乡建设用地都干嘛了呢？
实际上就是搞产业园、修机场、搞交通枢纽、正好也是文件中所提到的新增建设用地优先保障重大项目和民生事业发展。
去年年底，ZF召开了新闻发布会，官方公布了在十四五以来济南全市累计获批建设用地26.26万亩，高效保障了机场二期、济莱高铁、太平水库、小清河复航等一大批省市重点项目用地需求。
所以发现了吧，这个东西不能说和房地产没什么关系，但是就济南而言，确实关联没有鼓吹的那么大。
以小编浅薄的认知看，之所以特别点名房地产开发，也大概率是规避某些人打着项目的幌子，搞度假村，搞独家酒店，在荒郊野岭搞一些烂尾楼。
某大在过去就很喜欢搞这个，随便画个圈，然后搞地产开发，在我看来，主要防止的是城市继续无限制的摊大饼。
也就是说，虽然文件上掐断了房地产用地的来源之一，但是实际上早在很多年之前，大家都这么执行了，只是现在更加明确。
这是第一点，第二点是年度新增城乡建设用地原则上不得超过盘活存量土地面积。
这个东西其实更好理解，伴随着城市的长大，城市内部会出现大量的低效土地。
比如老旧的厂房，比如明湖热电厂。
也就是说，你想搞工业想要指标，没问题，那请先完成盘活低效土地的指标，用指标来换指标。
拆了旧厂区你才能盖新配套新厂区，像之前城市突然宣布搞工业新区，但是撇下老城区的烂摊子不收拾，这种局面受到了抑制。
所以，就房价和楼市而言，这个38号文充其量就是个中偏上的政策，小编认为更加倾向于确认红线（因为之前也是这么控制的）
从城市的视角来看，其积极的意义是：
一、大量的老旧厂区和老旧厂房将迎来真正意义上的春天，不管是原拆原建还是拆迁改造，这一定是未来的风口。
二、济南真正意义上的中优要来了，城市转向高质量发展，城中村或许将迎来高质量的改造
三、在非常非常久远的时间后，会引发济南房价上涨，但看看现在的二手房存量和新房销量，是否如此有效，这还很难说。
四、有没有一种可能，正是因为存量土地太多了，这份文件才正式划了红线呢？小编没能找到济南的相关数据，只能讲可能了...
上述是针对文件本身，不过小编认为这份文件其实是一个讯号，其实预示着楼市或者叫居民资产逻辑的全面转向。
我们先考量一个问题，为什么我们不再坚信房子永远会涨？
一方面是政策导向和舆论风口，但是更关键的是房地产的市场环境发生了深刻的变化。
从具体数据看，在济南新房，购买一百二十平以下的购房者仅占20%.
如果在叠加上天量的二手房，济南人均住房面积早就超过了40平...
换句通俗的话来讲，该买房的不该买房的在前几年的热潮中都上了车，只是房子有所差异，但房子的持有比相当之高。
在加上人口经济等一系列的因素，很多人忽然发现房子并非资产，而是负债。
这是一个非常关键的思维转变
在济南，有相当多的房源彻底失去的流动性，但是你还要每月几千去还房贷，这不是负债是什么？
更重要的是，伴随着城市建设步入尾声。
很多人意外的发现，计算房贷利息和物业费的前提下，很多房子的租售比还不如现在的活期储蓄，甚至一算账是负的，但同时卖还没有人接盘...
经十东路绿地御山台，买的人可能是为了超算中心、为了齐鲁科创走廊、为了描绘中的丰沛配套，但是实际上大家都能看到，空空荡荡的，看二手房的人都嫌荒凉。
过去上高杠杆地买房，等配套成熟在赚一笔的购房思路早就失效了。
现在最安全的上车方式，反而是核心区，因为核心区的房价是有底的，而很多远郊区跌起来是没有底的，最大的可能是流动性都没有。
比如我们经常能在视频上刷到的150万买经十东路的别墅，实际上150万也很少有人去买....
这也是很多专家大咖经常拎出来讲的K形分化。
像济南这样的城市，一定有房子会冲击5万10万一平，但同样一定会有房子俯冲乡下，冲击0.1万/0.5万一平...
牢牢把握住核心区，才是这份文件给人最大的启示，有些老房子现在确实该缓卖了，割肉都卖不出去，倒不如等等风。
如果非要说这个政策会让某些房子扶摇直上的话，我看好核心区.....
下面是政策原文：
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