市南楼市，有点冤！

市南，青岛中心城区，是青岛市的政治经济文化中心。

同时，市南还是青岛的金融、商贸和旅游核心区。

市南海滨风景区是国家级风景区，有旅游景点、旅游园区、名优建筑、名人故居近50个。

2025年，市南GDP超1700亿元；规上工业产值同比激增16.5%，居全市首位；年人均消费支出超5万元，居全省首位；

2025年，市南入选省数字产业先锋企业数量占全市40%……

表面看，这几年，市南楼市的热度远没有崂山高。

实际上，市南很多房子的性价比已经很高了。

1、两个极端的新房存在

先看新房市场。市南很有意思，真正海边的高端盘，基本不做什么营销宣传，各类短视频，网上很难刷到。

比如，海天公馆，总价大几千万，还有过亿的顶层大平层，现房产品。

海馥世家，香港西路、浮山湾畔，82套住宅，全是大户型，高品质精装。

南京路1号（航运贸易金融总部大厦），1栋超高层塔楼（高239.8米）、3栋裙房，24层至26层设置空中会所，钻石形三角平面布局，配建了部分住宅产品。

后边这两个项目正在建设中，市场上很少看到它们的营销信息。神秘感十足。

除了沿海这仨高端盘，市南还有几个楼盘，存在感很低，是另一个极端的存在。

比如，青铁鼎峰云上观澜，中瑞（号称来自瑞典）操盘。从2021年卖到了2026年，交付之后仍然还有上百套房子，不得已拿出2.5万一平的特价吸引客户。

团岛算不算市南？当然算。但不是市南核心位置。所以，云上观澜起步时候，能洗一波周边老住户。

但，其他区域的购房者，就很难跑到团岛，买三万好几的、高公摊大高层了。

举个例子，120平的套三，套内面积只有89平，公摊25%。

这种房子，现房之后，短板暴露无遗，和现在的高得房率新品没法比；比周边低公摊的老房子又贵很多，去化确实难。

宁夏路附近的海诺·繁华序，情况类似。犄角旮旯弄出来126套住宅，紧邻宁夏路主干道。

定价还不低，三万左右一平。户型呢，还是十几年前的设计水平。91平的小户型，套内面积69平。

就这个户型，是卖给刚需呢？还是改善呢？91平270万左右的总价，刚需买不起，改善看不上。

开发商水平真不行，遭遇市场的毒打了。半年多的时间，到现在网签了十几套，去化率太低了。

3月份，浮山后轰轰烈烈特价房频出，热度挺高；市南这几个盘，反而没音了，撑着吧。

2、高性价比的二手房

二十年前，市南沿海一线的知名小区，可是吸引了众多高净值人群扎堆。

以奥帆板块为例。

金海广场小区与奥帆中心仅一街之隔，处于市南沿海黄金位置。青岛弘信建设开发，共20栋楼，前排为4层洋房，中间为电梯多层，后排9层电梯小高层。

小区楼间距宽阔，采光通风无遮挡，前排海景视野极佳，一楼带院、复式产品都有，主力户型148-160套三，还有200+的平层。

高达46%的绿化率，中心广场，外接燕儿岛山公园及滨海木栈道，居民素质高，青岛较早的高品质花园社区之一。

2026年，金海广场222平的套四大平层，成交价620万，单价两万七千多。

这个价格，横向对比一下，跟浮山后大高层次新房差不多吧？

燕岛国际，名副其实的市南前海一线，稀缺地段。二十年前，青岛数得着的高端住宅小区。黄金地段+海信打造，高净值人群云集。

如今，情况有所不同了。136平套三540万，中楼层，单价39600元。这个价格，和崂山张村河相差无几。

再看一个有代表性的大型社区。南京路、徐州路附近的新贵都小区，本地老房企伟东地产打造的。

2000年前，配合浮山所旧村拆迁，打造的大型住宅社区。分多个区、多期开发，多层、小高层、高层，套一、套二、套三等等都有。

地铁口、多个商场、交通便利，配套优势明显。得房率高、公摊小。

以今天的眼光看，新贵都Bug也不少，人车不分流、物业管理一般、户型差、公区配置不齐全、绿化维护一般等等。

在二手房市场上，有直观体现。复式带露台180多平310万成交，单价一万六。

这个价，和老四方在售大高层差不多了。

3、刚需也有机会啊！

再看看市南房龄小点的房子，比如，中城嘉汇，交付十年左右，套二成交价很“惊喜”，94平套二150多万，单价一万六。

户型确实落伍了……可是价格很到位啊！

市南天山板块，银川西路与安庆路交汇处附近，海信璞园，2栋20层以上高层住宅，采用独特的组团式设计，为业主带来独享的领域空间。整个小区绿化超40%。

户型建筑面积58-116平，90平以下房源约占70%以上。

116平套三户型，最新成交价171万，单价不到一万五。

丰华园是市南广电大厦附近的知名小区。2005年，省房开发，7栋多层住宅 ，5栋小高层住宅。小区配有中心广场，封闭管理；欧式建筑风格，绿化率36% 。

2023年换了新物业，锦绣前程物业轰轰烈烈。套二95平170万，单价约1.8万。这个价，已经是周边套二的较高成交价了。

隔壁八大湖的老房子，单价一万出头的比比皆是。包括大尧周边，老房子是同样的情况。

福林花园，2月份成交的一套67平套二，总价是65万。这个，客观说，对刚需是不是非常友好了？

4、市场分化、各取所需

“市场分化、各取所需” 确实是当下市南楼市的真实写照。

过去市南，给人的印象往往是“高不可攀”，但随着房地产市场的调整以及市南自身存量房时代的到来，市场逻辑发生了根本性变化。

市南区的海岸线是青岛楼市最核心的资源。占据这类资源的新建综合体、大平层住宅，全靠圈层，受众是全省的知名企业主、高管、高净值家庭。

市南区部分“老房子”，虽然房龄老、户型旧、停车难，但它们占据了城市最成熟的配套。市南集中了青岛最好的中小学（江苏路小学、实验初中、26中等）和三甲医院（青医、市立）。

年轻白领、新青岛人，留在市南的唯一途径，就是这类老房子，从套一到套二，总价可控。

2026年，市南区没有抛弃任何一类群体。