上海楼市拐点已到，还是回光返照？

　　哪里的楼市最火？当然是短视频上。

　　上海楼市火爆到网签系统崩溃6次，刷遍了短视频。

　　3月14日单日网签1472套，距离2021年之后的最高单日纪录仅差1套。

　　单纯好奇，最高记录那天系统崩溃没有？

　　当然数据是真的，热度是真的。

　　短视频能火，一定是跟线下感受有了一些共振。

　　今天上午接到了大量咨询，没一个人质疑现在行情，都认可现在很火。

　　大家的疑问是，这把火能持续多久？是行情来了，还是正常的小阳春波动？

　　上周三还有客户问，为什么数据一样，不同的人解读却相反？

　　也有人质疑数据，说3月份网签量高是单独计算了车位。

　　之前车位+房子算一套，现在算两套，所以网签高。

　　过了这个周末，这种现象少了，情绪出现了一边倒。

　　一方面是周中都能超过800套网签，3月份估计能破3万套。

　　3万套这个数字还是够震撼。

　　另外就是车位因素被辟谣了，豆包给的分析是错的。

　　2005年上海二手房网签系统上线以来，房屋与车位交易一直是分别网签、分别过户，统计口径没变。

　　3月1日新政只是增加了流动性。之前卖房前必须先把车位卖了，现在不需要了，车位有单独产权，完全可以先卖房。

　　今天小胖看房又给了另一个利好，3月1日-15日的数据同比被低估了。

　　去年3月1日是二月二，上班20多天，节后的成交已经反映到网签上。

　　今年3月1日才正月十三，还没过元宵节，很多人还在忙开年工作。

　　个别成交的，可能也还没来得及网签。

　　如果对比农历同期，今年的数据远超去年。

　　去年工作日五六百套，今年800多套。

　　去年周末1100多套，今年1300多套。

　　说明2026年小阳春来的更早，更猛。

　　多重因素之下，互联网上洋溢着乐观气氛。

　　有些理性的朋友担心持续不了太久，2022年口罩事件后一直到2023年初，也很火，后来不行了。

　　2024年底到2025年小阳春数据也不错，2025年8月后又直线下降。

　　那现在是不是应该等等再买？

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　　今年3月份这次火爆跟之前最大区别是，房价已经触底了。

　　2025年初是交易量高，房价还在下滑。

　　以上数据来自环线咨询客户周报

　　今年不一样，2025年第52周到现在房价已经稳了下来。

　　这在2023年高位以来尚属首次。

　　微观层面感受更强，老破小房东跳价的情况越来越多。

　　环线客户在南翔卖房，去年中介评估下来最高也就780万。

　　节后环线帮卖到了795万。

　　不是个例，南翔普遍的成交都比去年高了10万以上。

　　瞿溪新村从2025年下半年7万+/㎡涨至8万+/㎡，曹杨、宜川新村涨7000-8000元/㎡。

　　联洋的仁恒河滨城连续两套四房超过11万。

　　价格稳住甚至反弹，最根本的原因是供需关系改善。

　　2025年初链家二手房挂牌量118784套，现在只有83101套，大幅下降30%。

　　以上数据来自环线咨询客户周报

　　这一年时间下降了35683套，被卖出去的大部分都是高性价比房源，剩下的房东不好谈价，房价自然就稳了。

　　头部中介的平均议价空间又回到了低位。

　　以上数据来自环线咨询客户周报

　　实际上很多小区已经没诚意出售的房子了。

　　桃浦三村近3000户，诚意卖的房子个位数。

　　跟去年比，供需关系改善、房价全面触底，但是买家积极性并没下滑。

　　链家的带看次数还在高位，微观层面客户的活跃度也很高。

　　不断接到消息，哪里的房子挂牌第二天被买走，一套房子七个客户约谈。

　　先不说行情能不能启动，至少今年小阳春跟去年背景完全不同。

　　数据上健康多了。

　　更本质的变化是，买家心态变了。

　　刚需开始出手。2025年1月份300万以下的成交占59%，今年3月至今已经上升到73%。

　　意味着增量成交大部分都是刚需。

　　市区老破小、郊区动迁房。

　　300万以下市场彻底改善，房源交易周期从4-9个月缩短至2个月。

　　现在的政策对刚需太友好。

　　外环外基本放开限购，外环内门槛也大幅下滑，来上海工作一两年的刚需都能买。

　　连续几次新政后，刚需买房首付只用15%，200万的房子付30万就行。

　　觉得贷款多是吧？那就下调利率、提高公积金额度。

　　夫妻双方公积金可以贷200多万，利率只有2.6%。

　　200万的房子，首付30万，公积金月还6805元。

　　很多家庭公积金都用不完。

　　很多房子租金回报率超过3%，看看房租，看看月供，不如买房得了。

　　在意保值的客户心态也好了，不相信继续腰斩。

　　我们已经比日本惨了，降了50%。

　　难道还要降50%？我不信。

　　有了这种心态，很多人心里底气就足了。

　　现在只是刚需火，还没传递到改善市场。

　　很多房东卖掉老破小、卖掉郊区，却不着急置换。

　　本来现在大行情没来，大家就不着急。

　　一些改善区域，也没什么好房子，御桥万科海上传奇、古美万源城、同济融创玫瑰公馆，好房子都不多。

　　新房嘛又很贵，下不去手，大家就卡这里了。

　　等改善群体入场，市场就真恢复了。

　　市场会不会启动，就看这些改善客户什么时候入场。

　　刚需率先入场，帮助他们腾出资金、腾出名额。

　　他们不入场是没低价房源可买，他们屈服了，买入现在的高价改善房，那房价就真反弹了。

　　他们买的那些楼盘、小区，在互联网上活跃度高，更容易引发舆论。

　　除了让改善房源涨起来，我真想不到怎么救那些开发商。

　　新房全面滞销，央企的钱都被套牢，上周五的土拍大央企都没几个敢参与的。

　　仅有的几个开发商也非常保守，绿城拿了徐泾地块，立马传出来预期定价极低，低价跑路，低到有关部门都不给批。

　　你要来个低价，那大华望樾怎么办？那南翔、江桥的新房怎么办？

　　这时还有2026年二手房集中解禁入市的打击，重仓杨浦滨江的开发商正瑟瑟发抖。

　　除了让二手房涨起来，大家还有好的办法吗？

　　其实都知道上海购买力很强，就是情绪没到位。

　　上海已经住进次新商品房的，只有两三百万人。

　　上海有1000万人无房、有1000万人需要改善，每年的新房却只有几万套。

　　要满足大家的买房需求，至少新房还要开发50年。

　　不能被一个悲观情绪中断了新房市场。

　　其实没啥，放历史长河中看这几年房价下滑根本不算什么。

　　比这重大的事情多了去了，我们也走出来了。

　　只是我们这代人之前太走运，一直高歌猛进，习惯了经济增速10%的快感。

　　现在突然刹车，突然亏了几百万，心态整崩溃了。

　　2016年房价大涨时，那些没买房的其实一样崩溃。

　　当然大家心态还没一致，3月份又出现了很多房东趁热出货。

　　以上数据来自环线咨询客户周报

　　新增挂牌量突然上升，悲观者只是暂停发言，并没有被市场说服。