国门焕新 体育赋能 | 天竺国际体育文化精品街区更新的“系统破局”之道

导 读

当前，城市更新正迈向“存量提质”的深水区，而理念、规划、资金、运营等层面的深层制约，阻滞着城市品质的进一步提升。破解发展困局、实现片区价值跃升，已成为城市高质量发展的重要课题。

位于首都国际机场门户地带的顺义天竺国际体育文化精品街区项目，以特色化、系统化的创新实践破题开路，形成了可复制、可推广的“天竺方案”。

该项目为北京市首个探索多主体打包立项的区域综合性城市更新项目。于2026年3月12日取得市发改委资金申请的批复。建成后将提升片区价值、公共空间品质、补充道路及市政配套设施短板，有助于顺义区产城融合国际新城建设，实现社会、经济、文化、生态的全面提升。

在北京市和顺义区两级政府统筹指导和周密组织下，清华同衡作为项目技术统筹牵头单位，充分发挥综合技术优势，统筹协同各专业力量，构建全周期、全链条、一体化技术服务体系，全程支撑前期谋划策划、更新方案编制、重点项目推进、实施评估及动态优化全过程，以高水平专业咨询与技术保障，助力项目高效能推进、高质量落地、高品质实施。

北京市发展改革委批复同意《关于顺义区天竺国际体育文化精品街区城市更新项目资金申请报告》。

封面图图注： 设计鸟瞰图

一、项目背景

天竺国际体育文化精品街区项目位于天竺镇SY00-2401、2701、2801街区交界处，首都国际机场临空经济区西南部，更新范围约102.4公顷。

天竺镇因其紧邻首都国际机场，是北京承载国际交往中心功能的核心节点，也是国家元首政要抵离频率最高的区域之一，被誉为“国门第一镇”，天然具备承载国家形象展示与国际高端交往的功能禀赋。

近年来，随着冰雪、网球等体育文化的热度增加，该区域内自主衍生出元力体育中心、3A冰上运动中心等个别高质量的文体项目，验证了市场潜力并积累了运营经验。如天竺3A冰上运动中心，周末日均接待超千人，已形成了“周末航空客流”的独特现象—每逢周末及赛季，大量客流乘机抵此，参与冰球训练与赛事。但由于片区内高品质的住宿及综合服务配套严重缺位、公共空间品质低端、配套设施不足，导致目前片区内“赛事虹吸效应”严重，庞大的高净值客流价值未被挖掘，远未能形成片区集聚效应和整体品牌影响力。

作为典型的城乡结合部地区，天竺镇同时也是顺义区“疏解整治促提升”专项行动任务重点区域之一。镇域内面临诸多发展瓶颈：产业业态混杂低端、空间风貌杂乱无序、公共服务功能严重滞后、大量土地与建筑资源处于低效闲置粗放利用状态。街区转型升级需求尤为迫切。

天竺国际体育文化精品街区项目区位图

现状资源

在此背景下，天竺国际体育文化精品街区项目应运而生。聚焦“国际化”定位，通过对片区存量空间进行系统整体提升，在国门第一镇打造“中国首个4S国际体育文化街区”，实现从“零散拆改”到“区域重塑”的跨越，打造服务国际交往中心建设的示范性工程。

项目总体定位

二、项目亮点特色

不同于传统城市更新项目的同质化、粗放式推进，天竺项目以五大创新举措破解发展难题，构建起“理念-规划-资金-运营”全链条解决方案，凸显项目核心竞争力，也为合作甲方提供了清晰的合作逻辑与价值回报预期。

1.理念破局：以"特色引领"重塑更新价值内核

跳出同质化更新的误区，天竺项目率先在顶层设计上实现理念跃迁。项目确立“国际化”核心定位，打造中国首个4S国际体育文化街区——以体育产业（Sports）为核心，塑造国际化空间场景（Space），提供国际化配套服务（Services），营造国际化时尚文旅环境（Surroundings）。

针对片区此前“有区位无产业、有空间无价值”的发展困境，对片区内产业进行系统化的价值重构。以"体育+"为核心驱动力，精准聚焦高净值人群与空港客流，构建“体育+培训、赛事、商业、健康、科技”的融合业态，塑造“无界体育街区”的品牌原型，实现从“国门第一镇”向现代国际化精品街区的转型升级。同时注重践行“人民城市”理念，通过挖掘历史工业遗存与航空文化基因，营造出集产业、文化与休闲于一体的复合社区，实现生产、生活、生态的“三生融合共生”，让街区更新成果切实惠及民生，提升地方居民的幸福感和获得感。

设计夜景效果图

2.规划破局：以"多师协同"构建精细化实施闭环

针对街区更新的综合性和复杂性，天竺项目摒弃了传统的技术蓝图导向的粗放式规划模式，构建了贯穿“目标定位-产业发展-空间布局-项目生成-资金平衡-实施机制”的全链条精细化技术路径。在规划工作组织方面，其核心创新在于建立了“城市体检-片区策划-项目实施方案”的多层级联动、双向反馈、动态适应的闭环工作链条。通过多维度体检精准形成“问题、资源、机会”三张清单；基于片区综合效益最大化制定片区规划实施方案；基于宗地尺度开展资源、问题、需求、潜力、意愿”的“五位一体”分析，制定“一地一策”的更新指引。

尤为关键的是，项目践行落实了"多师协同"的工作营模式。同衡以规划师、建筑师的身份躬身入局。协同园艺师、责任估价师等专业力量深度协同。规划师统筹资源挖潜定方向，建筑师把控空间品质，园艺师提升景观品味，估价师确保投资平衡。这种全专业、高精度的协同，构成了从规划到实施的全过程管理闭环，有效应对了区域更新的复杂问题，确保项目“谋得深、算得清、建得好”。

3.资金破局：以"分类平衡"激活可持续投融资

针对更新项目"投入大、周期长、收益难"的资金痛点，提出构建"分类指引、整体平衡"的创新投融资体系。项目将片区资源科学划分为公益性、准经营性和经营性三类，并差异化制定资金渠道：公益性项目以政府投入为主，准经营性项目采用"政府引导+社会参与"，经营性项目则充分引入市场资本。

近期实施项目空间落位

4.首创多主体打包立项模式，破解区域更新系统性难题

创新“打包立项”模式，通过项目整体打包、“肥瘦搭配”，实现片区内的收益互补与资金自平衡。同时，积极整合"政府投资+社会资本+金融信贷"，探索运用超长期国债、专项债等多元化融资工具，形成了高效的资金"拼盘"，并与北京市、顺义区的相关财税金融政策深度衔接，为项目的可持续运转奠定了坚实的经济基础。

本项目作为全国首个探索多主体打包立项的区域综合性城市更新项目，力求有效解决传统分散立项下社会投资信心不足、融资困难、配套设施建设滞后、资源难以统筹等核心痛点，从根本上保障了区域更新的整体性、系统性和可实施性，是项目成功落地并发挥最大综合效益的制度保障，具有开创性的示范意义。

5.运营破局：以“全周期思维”驱动资产持续增值

打破“重建设、轻运营”的行业通病，天竺项目自策划之初即植入全生命周期运营思维。致力于深化体商旅产融合，打造特色体育消费IP，并创新采用“大物业”模式，整合多方运营主体，实现市场化运营与政府公共服务有机结合。

在机制上，构建“区政府牵头、平台公司实施、属地街镇协同、市场主体运营”的协同治理架构，并建立“策划-实施-评估-优化”的动态滚动机制。在空间上，以3A冰上空间、元力体育中心等标杆项目为启动引擎，通过打造“一街四路”骨架与慢行网络，串联各功能节点形成消费闭环，并与周边国际社区、商务区、新国展实现功能互补与客流互导，最终实现从“项目更新”到“片区价值跃升”。

结 语

天竺项目的创新实践可以看到，城市片区统筹更新的破局之路，核心在于以特色定位为导向，以系统思维为遵循，围绕理念定位、规划实施、资金平衡到长效运营等核心问题，构建一个精准定位、实施导向、动态调适、协同治理的系统性解决方案。天竺项目探索出了一条"政府搭台、专业护航、市场唱戏、多方共赢"的片区统筹更新推动高质量发展的特色路径。作为全国城市更新实践的先行探索，其“多师协同”、“多主体打包立项”、“资产分类处置”等模式，为破解同类复杂片区的更新难题提供了颇具价值的“天竺方案”。未来，这座崛起于国门之畔的“无界体育街区”，将持续为城市更新的创新与发展贡献智慧与力量。

项目信息及工作团队

承担部门：生态城市研究所

协作部门：详规设计分院设计一所

项目地点：北京市顺义区

项目规模：102公顷

合作单位：北京市工程咨询股份有限公司、北京戴德梁行咨询有限公司

主管院长：郑筱津

主管所长：邹涛、李琪

项目负责人：程洁心

专业负责人：张东旭、李浩

主办所参与人：王晓利 、周戬、张嘉玮、李玉寒、高睿

协办所主要参与人：朱苏宁、刘晓宇、马晓菡

清华同衡生态城市研究所简介

清华同衡生态城市研究所秉持"助力生态文明、奉献美丽中国"宗旨，历经二十余年发展，已成为生态文明与绿色发展领域的专业智库和实践先锋。

我们构建"生态筑底、更新提质"双轮驱动业务格局：一方面深耕绿色低碳城市、零碳园区、生态修复与生物多样性保护等传统优势领域；另一方面作为城市更新技术统筹牵头单位，整合多专业力量，提供从前期谋划到实施评估的全周期、一体化技术服务，保障项目高效推进与高品质落地。

坚持"运用新方法、解决真问题"，我们将生态智慧融入城市更新实践，在碳中和路径、生态产品价值实现等前沿方向持续创新。依托扎实的规划设计落地能力，深度支撑政府与企业决策，多项政研成果获省部级领导批示，众多项目斩获国际国内奖项，以务实创新精神助力美丽中国建设。

排版｜李刚

封面图/图片｜供稿部门

供稿｜清华同衡 生态城市研究所