解禁后的大虹桥楼市，未来哪个项目最强？

最近，网上都在疯传一张截图：

一套蟠龙天地某高区房源，房东低于买入价60万出售。

这个消息确实最近传播很火，网上“解禁来临，徐泾全面破发”、“大虹桥投资客亏蒙了”等类似的内容到处都在发。

但是这个消息本身已经算不得新闻，当下，基本所有人都知道解禁会给大虹桥的楼市带来很大的影响。

而作为购房者，或许我们真正应该关心的是，未来几年，大虹桥这个地方还能买吗？

毕竟在浦西，拿着五六百万预算，大虹桥是一个避不开的地方。

如果真的要买大虹桥，那么买新房还是买二手？什么样的小区在未来比较有竞争力？

其实在今天这个节点，讨论大虹桥是否会破发已经没有意义了：

因为当下在售的很多次新房，成交价格早就已经破发了。

比如之前我就提过的一个项目，徐泾的中建颐璟臺。

这项目上市的时候，新房销售价格也是6万。

如今挂牌价已经到了5w，我看了下内网，最新成交价仅4.9w+。

他隔壁的龙信虹桥御澜也是如此，挂牌价也就是5w的水平。

当然这俩项目确实位置有点偏，加上俩小区都是一排房子且周边没地铁，看起来很应该破发。

但是即便位置更好的房子，其实也破发了。

比如老牌次新房（其实也不老，万科同期）招商虹桥公馆一期，当年开盘均价5.8万每平，如今的挂牌价和成交价也来到了5万出头。

像是位置更偏一点的招商虹桥公馆三期，新房卖的时候就在打折，如今二手房也同样就是5万出头的挂牌价。

即便像万科天空之城三期、招商虹桥公馆二期这种挨着地铁但是没有在TOD上面的项目，价格到了今天也只是略微保本。

这两个小区整体的挂牌价水平在5.8-6.3，实际的成交价都是5.8-5.9（下图万科三期成交价，数据来自房见）；

虽然相比于当当年5.7左右的新房价格还没有完全破发，但是已经相去不远。

目前徐泾范围仅剩的几个价格还明显超越6万的项目，其实就是几个更纯粹且标杆的地铁盘，比如蟠龙天地、中骏天璟、万科天空之城在tod上面的几期房子。

客观来说，其实解禁造成房价下跌、破发的原理非常简单。

就是供需关系变化带来的价格变化。

但是网上有很多大v经常说一些非常“反智”的言论：

1、大家不会亏钱卖，价格肯定能扛得住的；

2、解禁一万套，也不意味着大家都会把一万套抛掉。

价格本身是由价值和供需关系决定的——供大于求，价格下去是必然的。

而解禁带来的供应量增加，从来不是指一个区域所有房子都挂牌，比如徐泾一万套都挂牌上架；

只需要按照上海平均的挂牌率来计算，整个板块都扛不住解禁的压力。

上海小区比较健康的挂牌水平就是3%，也就是每一百套房子挂牌三套。

我们即便不考虑当时很多人是投资客造成的额外抛售，单纯按3%计算，徐泾新增的稳定挂牌套数都有300-400套。

这个体量，基本让徐泾五年以内房龄次新房，挂牌量翻了一倍。

那么徐泾的增量买房需求，未来几年有机会增长一倍吗？

答案肯定是否定的。

因此，破发这件事，在徐泾这个范围内只是开始，不是结束。

当然，解禁的压力是大，但是小区的扛压能力差别也很大。

从第一部分我举的案例大家也看得出，大虹桥内部，不同的小区也是阶层分明，跌幅差别很大。

如果均以买入价计算：

最坚挺的几个小区，目前相比于当年的新房买入价仍然保有涨幅；

而第一部分提到的，最差的几个已经跌去了20%。

而这其实也是一个区域走向成熟之后，必然会进行的板块深度分化——

大家虽然都是同一个板块，甚至新房入市的价格都接近；

但是等到二手交付后，也会因为位置不同、品质不同、认可度不同，在价格上拉开差距。

如今的大虹桥（以徐泾+前湾为主），明显的一梯队肯定是前湾的虹庐湾和徐泾的蟠龙天地，二者分别是板块成交价最高的小区。

二者中站位更高的无疑是虹庐湾，100平带车位成交价如今还可以达到750-800万，毫无疑问整个大虹桥的第一梯队。

当然，这个价格我还是要多说一句，其实7万多到八万也合理，虽然这是外环外。

大虹桥这个板块整体在浦西外环的能级还是很高的，整体的定位就至少是一个均价6万的板块。

假设大虹桥没有超供的话，在如今的行情下，我认为其真实的价格层次应该是大板块均价6-6.5w左右的水平，整体比九亭和南翔的价格贵15%-20%。

毕竟大虹桥的城市界面、产业实力并不差，也是成片开发的片区，上游是2号线的外溢，何况还有宇宙级的规划加持。

上游长宁的商品房次新房至今依然很贵，像中海长宁第至今仍在9w+的价格水平。

按照外溢板块估值，整个大虹桥的标杆达到虹庐湾7.5-8湾的成交价倒是也合理——

只不过整个板块这样的标杆只能容下一两个，毕竟板块内购买力有限。

这种情况其实很普遍，就和大宁金茂府之前在大宁的地位一样，当年15w+就是比板块其他小区高出15-25%。

前湾本身就是闵行，虽然很多朋友不觉得闵行比青浦高一档次，但是确实还是在价格上有所体现。

叠加商业+学校+地铁+品质，目前虹庐湾绝对是大虹桥的第一梯队。

当然，这个梯队并不是一成不变的。

因为，随着上海郊区在去年开始重启拍地，本应由3.5代住宅带来的板块内部洗牌今年将在上海郊区上演。上海郊区楼市，将迎来全面洗牌

大虹桥就是如此。

徐泾已经拍卖了宝业和绿城两块地；

而华漕前湾近期更是公布了预计要上市的五块地，叠加之前上海城投拿的前湾地块，前湾预计在未来一到两年供应六个项目。

新房上市，必将让板块梯队重新洗牌。

那么等到这些新房上市之后，大虹桥未来的楼市格局梯队如何排列呢？

什么样的区域，未来的发展潜力更好？

房不会卖，价格不好谈

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首先可以确定的说：

随着这轮新房供应，基本就让华漕和徐泾两个片区的楼市格局基本尘埃落定了，小的居住组团分布基本定型。

先说徐泾，随着蟠祥路开通、绿城和宝业地块的成功出让，徐泾基本形成了以蟠龙路、蟠祥路、徐盈路为核心的三个成熟居住组团。

未来即便是再有新的地块出让，要么在这几个组团之中，要么就是整个徐泾板块的边角料地带——比如夹在别墅区之间的、比如在板块交界处的，都不太能打。

而前湾片区，随着本轮新地块的上架，也基本确定了板块的楼市格局。

之前前湾其实只有一个小板块，也就是挨着13号线延长线前湾公园站的小组团。

这个板块南部就是华漕的成熟地区，内部有印象城和开市客，还有学区资源，是目前前湾乃至整个大虹桥区域内第一梯队的小组团。

而诸翟路站附近只有大华紫樾府一个项目，隔壁几个都是动迁或者租赁用房，实话说即便未来板块成熟也谈不上多有竞争力。

而本次这批新地块，又给前湾带来一个新的组团，就是环绕着前湾核心规划霁月湖的环湖组团。

而结合前湾的控规，除了这些核心区围绕着地铁和湖而建的社区，未来剩余的待供应区域都是板块的西北角——目前都是荒地。

这些在近期，在板块还如此不成熟的情况大概率不会供应——

如果当下就供应出来作为板块边角料，对楼市格局也没什么影响。

而如果综合起来、把大虹桥核心区的徐泾、华漕、虹桥商务区进行综合排序，那么就涉及到一个问题：

到底该用什么楼市模型来对大虹桥核心区的各个小板块进行评估。

大虹桥最开始的时候一直是用产业中心的模型评估，也就是大虹桥的产业核心区域虹桥商务区，房价是最贵的。

当年大虹桥真正实质性成交价到十万的区域，其实也就是商务区里面的万科时一区等小区。

而如果在产业的估值模型下，再叠加规划预期的实现、产品的更新，那么大虹桥最贵的房子就应该是前湾刚刚开发的环湖片区：

朝南看湖，坐落于湖畔的定位改善的豪宅项目，应该是板块真正的价值巅峰。

毕竟前湾是大虹桥未来唯一的天际线地标片区，成片开发的地标写字楼。

但是大家都知道，这个规划虽好，落地时间预计会非常久，预计得有20年以上。

短期前湾这个规划肯定没法把这个作为房子估值的基础，更不能视为购买力来源。

而整个大虹桥来看，虽然虹桥商务区内部的产业、徐泾的产业虽然在这几年都有所增加，但是增量有限，实际上增长还不足以撑住过去几年暴增的一万多套新房；

最关键的是，这几年新增的产业类型包括新能源、律所、人力资源、以及一些制造业的总部，都没有当年开发商企业聚集对于行业的从业者那么强大的号召力。

因此，当下的大虹桥，以及未来至少十年的大虹桥，基本很难用产业模型去排楼市梯队。

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而随着过去这几年大虹桥的补跌，以及结合如今大虹桥二手房的成交情况；

对于大虹桥楼市，比较理性的分析模型，一定是按照一个近郊睡城的模型去分析：

最核心的优势一定是地铁——到市区通勤要方便。

那大虹桥内部的板块区分，至少先要分成两大类：

第一类是地铁盘，能够享受市区外溢购买力的加持，不至于无人接盘的项目。

第二类是非地铁盘，流通性堪忧，主要服务本地购买力。

然后就是综合比较各小板块内部的差别：

小板块内部产品品质如何？到地铁距离如何？周边小板块的环境配套如何？

那么这种情况下，未来的真正一梯队，大概率是地铁盘里的品质佼佼者。

尤其是要考虑到待入市的地块或者新房可能采用3.5代住宅的产品设计；

那么第一梯队，最大概率就是前湾公园地铁站即将上市的那块地、以及蟠祥路地铁站附近新拿地的绿城和宝业两个项目。

当然这个前提是这几块地产品品质过硬，没有浪费地块的质素，做了改善定位和抬板产品。

但是这个其实是个未知数，因为看目前的消息，都可能有变数：

宝业项目做了品质很高的改善盘但是封了阳台且离地铁有一定的距离；

当然最关键还是未来交付的效果。

绿城地块，据说要做一个“流速盘”而非品质盘，定价据说也是石破天惊。

而前湾的新地块现状还没拍，未来做什么产品无人可知，到时候肯定也要看大虹桥的市场行情定方案。

市场在解禁影响下，如果不好卖，那么小区的品质定位不会抬高。

因此这个第一梯队其实很可能无法诞生。

而曾经的一梯队王者，比如虹庐湾、蟠龙天地、中骏天璟、万科天空之城（在tod上面那几期）、或者勉强算上中核，这些项目能否留在一梯队，就看新出来这几个新房是否能打。

如果说这些新盘都哑火了，那么大概率这些项目未来还是一梯队。

反之，如果出了更牛的新房，这些盘大概率要随着新王诞生而地位没落，变成二梯队。

当然在这里面，如果细分：

虹庐湾、花语前湾因为在闵行片区、且综合配套实力更加成熟，算这个梯队里的头部；

中骏天璟以及蟠龙天地略弱一筹，但是强于中核锦悦府和地铁下一站的万科天空之城。

而把这些小区排梯队，大概就是王者项目值7.5-8万，次顶级7万附近。

而排在中段的比如蟠龙天地大概就是6.5上下的价格层次。

至于排在这个大梯队末流的小区，也就是6万上下的水平。

当然这个价格会在未来几年解禁之后出现震荡，不过由于都是比较标杆的项目，跌幅不会特别大，5%-10%左右。

而再往下一个梯队、或者说是三梯队，其实就是近地铁的其他项目。

比如万科天空之城不在桥上的两期，招商虹桥公馆挨着地铁的一期，或者未来交付的华发等项目。

这些盘的价格大概率也即是5.5-6万的水平——自此也就开始破发了。

这个梯队里多补充一个部分就是虹桥商务区的万科时一区、富力等小区。

这些小区凭借着板块的成熟、虹桥商务区的核心地位以及相对优秀的产业水平，让这些小区依然能维持在6万左右的水准。

虽然相比巅峰完全没落，但是在现状依然能位处在第三梯队，不至于和那些徐泾、华漕的边角料项目竞争末流。

而第四梯队，其实就是那些远离地铁的项目。

这个里面就很多了。

比如像徐泾的南山雨果，品质不差，但成交价都跌破5万了。

本质上就是离核心资源都太远，抓不住购买力。

当然，这里面像蟠龙府这种距离还能够到一点地铁站的估计也能维持在5.5万的水平。

像前面提到的中建、或者本身就在比较远位置的灿耀星城等等，价格估计也就是5万甚至以下的水平。

这些房子都是很难触达地铁外溢购买力，甚至如果板块产业不大幅进步，未来沦为本地市场也不是没可能——

原因在于大虹桥上面几个梯队，有地铁概念的项目太多了，买房客根本不够分。

结语

当然，徐泾作为典型的近郊刚需板块，行情走势也难逃大市场。

去年十月份之后，市场成交也非常不错。

年后，沪七条新政整体提高了公积金的贷款上限，对于刚需板块的回暖更是重大利好。

毕竟，这个政策对普通家庭来说就相当于变相降息，而对公积金多的家庭更是相当于直接加了预算。

新政的刺激之下，的确直接给市场注入了一批刚需购买力。

在年前便宜房子卖空了的行情下，年后像九亭、南翔都有房子相比于年前成交价涨了5-15万。

从这个角度来看，大虹桥就受到了解禁很大影响：

带看热度高，但是成交价依然上不出去。

大家都知道要解禁，出价很谨慎；

心态变好的只有大虹桥的房东们——因此市场上的现状就是价格非常难谈。

而解禁的影响即将到来，未来几年大虹桥楼市必将再次震荡，短期话是建议大家观望一下，不要盲目跟风上车买人大虹桥。

毕竟如今拿着600万-700万，甚至中环以内、内环附近都能买到商品房，建议大家多对比对比。

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