保租房5折起，市场化公寓被逼到墙角

今年复工租房季，多个市场化公寓开启“春季抢人”行动，促销手段多样主要包含减免租金、特价房源以及老带新福利等方式，其中价格促销已成普遍现象。

然而意想不到的是今年保租房的折扣“最狠”。2月以来，多个城市下调保租房租金，如西安宣布外来务工人员租住保租房的租金最高可下调50%；珠海两个保租房项目租金实施执行租金调整方案，实际执行标准较市场价低30%。此外，还有去年9月湖北大冶长乐府保租房项目在基础7折租金的前提下，叠加“缴9个月送3个月”的优惠，实际租金仅为市场价的5.25折；深圳光明区政府配租的保租房长期按市场价6折执行。从各地纷纷参与打折行动来看，某种程度上保租房“降价潮”已经来临，未来这种趋势还会持续，而在有政府背书、价格低至5折的保租房面前，市场化公寓该何去何从？今天我们分成两部分来看：

一

保租房为何频频降价？

1、核心动因是保租房发挥其保障性功能。保租房作为国有企业主导的保障性房源，由政府牵头降价让利，相当于用公共资源为城市“引流”，以“居住让利”换“人口流入”的模式，成为本轮保租房降价的核心动因。

2、部分城市保租房存在库存压力。随着保租房持续不断上市，对市场化房源租金维稳的效果显著，但也不能忽视部分小城市住房租赁产业支撑力弱，外来人口少，租赁需求不旺盛导致的库存积压问题。比如某城市今年1月份，发布了一份《关于规范保障性租赁住房整租事项的通知政策解读》其中提及”为解决保障房住房部分房源较高空置率，保证保租房房源高效利用“，可见保租房的空置率高企也是保租房降价的原因之一。

3、部分城市保租房存在供需错配的问题。部分城市的保租房在前期探索过程中存在供应对象、供应结构与实际需求偏差导致认租率低下的问题。比如某城市在一批次的供应中空置率高达64.5%，主要由于该区配租条件一直面向重点企业配租，但实际情况是该区产业结构以旅游和生态为主，并非企业扎堆的区域，最终超过20%的企业放弃认租名额，而周边居住的普通居民想要住进去却无法申请，生生导致资源错配，浪费。此外，保租房产品户型设计不合理、面积过小、保租房的隐性成本高等问题也被频频被吐槽。十五五规划中单独提及“优化保障性住房供给”，就是要优化保租房的规模、结构及品质等，促进保障性住房高质量良性发展。

二

市场化公寓的出路在哪儿？

保租房持续入市已经开始对整体房租水平产生影响，截至今年1月，近半数城市租金同环比齐降，未来政府还会不断吸纳市场上的存量商品房和二手房用作保租房，市场化公寓挑战“国家意志”直接与保租房竞争并不明智，最好主动避开“大部队”的主流赛道，强化两大能力：一是差异化竞争力；二是价值创造力。

①差异化竞争力

要与保租房保持显著差异化。虽然有些优秀的国企在市场化竞争中运营能力已经长出来，但是市场化公寓相比之下具备在调整策略上更灵活、社群营造上更多元、产品打造上需求洞察更精细、细分赛道更多维等优势，比如近期香港“学生公寓第一股”赴美IPO，这家汇生活公司只做学生公寓，共计管理143间学生公寓，常年出租率100%，年净利润高达21万美元，却撑起一个IPO，这就是细分租赁赛道盈利兑现的现实样本。

②价值创造力

具备持续价值创造的能力。长租公寓目前已经极致内卷，企业也从对空间运营的关注到转移到对关系的运营，意识到社区和资产只是载体，以产业化思维运营、以价值创造培育新的商业模式才是未来。不是比谁的房子造的更舒服，而是比谁能精准定义一类人、服务一类人、留住一类人。比如前Uber创始人推出的新型租赁公寓Sekra品牌仅凭PPT项目融资1250万美元，核心原因是它瞄准健康地产，主打“长寿”概念，以居住为表，本质是产业为核，为住户提供一整套完整的居住理念。（）

最后，市场化公寓不必过于悲观。保租房的降价潮并非终点，而是行业洗牌的催化剂。真正的竞争不在于价格的高低，而在于价值的深度。当政府用保租房解决了“有得住”的问题，市场化公寓的使命便是回答“住得好”的命题。那些能够跳出传统的房东思维，转向用户思维、产业思维、生态思维的运营商，将在新一轮的竞合中找到属于自己的生存空间。毕竟，房子只是容器，生活才是内容——谁能把内容做得足够动人，谁就能在这轮洗牌中站稳脚跟。寒冬之后，留下的不是最便宜的房子，而是最懂人的品牌。

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