村集体与开发商因用地期限打官司，租客躺枪：被断水电无法经营

村集体与开发商“打架”，无辜租客受伤。

广东省珠海市三灶镇海澄安堂村民小组与开发商就合作开发物业的用地期限问题发生合同纠纷，双方对簿公堂。目前相关诉讼仍在法院开庭审理，而案涉物业的商户也在交租营业。

然而就在此间，部分商户却遭到当地村民组织的人员，以围蔽商户大门、在商户营业场地门前摆桌子打麻将、对商户断水断电等不当手段，在原租赁合同内额外增加费用、强行收取租户场地内的营业款等，干扰商户们的正常经营，令人苦不堪言。

▲围蔽超市大门，在超市门口打麻将

案涉村民小组安堂村，离珠海市中心的火车站，两地相距约40公里，属于偏远地区。

2006年，安堂村民小组为发展集体经济，与开发商颜某于2006年2月1日，签订了一份《土地租赁合同书》。合同约定：甲方（集体）利用一万多平方米土地租给乙方（投资商）兴建商铺、超市，合同期限为28年；从 2006 年2月1日至 2035 年 8 月1日止。

此后，开发商依约投资2000余万元，在案涉土地建设了8栋两层的商铺物业，并成立了物业公司对案涉物业进行经营管理。因地处郊区，周边地区无城市居民，仅有一所民办大学，故商户们的主要服务对象为安堂村对面学校的学生。

2023年前后，安堂村民小组提出与开发商解除合同。双方协商不成，遂诉至法院。

据了解，安堂村民小组与开发商颜某之间的土地租赁合同诉讼，始于2023年下半年，案件经历了一审、二审，终审判决在2024年1月22日作出。

需要说明的是，据已生效的判决显示，案涉土地租赁合同仅确认了超出20年期限的部分无效。但关于合同是否解除，以及案涉土地上开发商投资建设的建筑物赔偿，还需另案诉讼。

此后，安堂村民小组就案涉土地租赁合同解除，开发商就案涉土地上投资建设的建筑物赔偿事项，互相将对方起诉至法院。

2026年3月18日，涉案双方互为原被告的土地租赁合同纠纷案，并案在珠海市金湾区人民法院开庭进行了审理。目前，该案仍在在审理当中。

商户遭村民断水电、围蔽大门等行为逼涨租金

就在案涉物业的争议，尚在诉讼中，未能厘清之时，一些夹在村集体和开发商中间的商户，却成了无辜的“受害者”。在争议产生后，村民借机给商户施压，以不法手段围蔽营业场地、收取商户营业收入等方式，开始变相涨租。

在案涉物业一期经营超市多年的徐先生，于2024年1月11日与开发商续签了合同，租赁案涉物业930平方米，期限从2023年12月31日至2028年12月31日止。

然而，就在合同履行期间，村民小组向朱先生（化名）提出了租金变相涨价的“新方案”。

据了解，朱先生是案涉项目最早的第一批入驻商户，也是案涉商铺中营业面积最大的租户之一，在此做了近20年的生意。而且，朱先生与开发商签订有合同，合同还没有到期，按常理也应当按合同办事。

见朱先生不妥协，安堂村部分村民于2026年3月3日，用铁柱、铁皮围挡等材料，强行对朱先生的超市大门进行了围蔽。

视频显示，为了阻止朱先生正常营业，部分村民还搬来麻将桌，在朱先生的超市门口打起了麻将。更甚的是，村里接着又切断了超市的水电供应。水电一断，超市里需要冷冻、冷藏的肉类、酸奶等就开始腐烂变质。

无奈之下，朱先生等人报警求助。到场处置的警员对村民进行了劝阻，但村民们不仅未予理会，还推挡到场处置的民警。

事发当天，有律师到现场协助商户维权，也向警方说明村民的行为涉嫌寻衅滋事和干扰了企业的正常生产经营，其行为涉嫌违法，但警方并未采取进一步措施，而任由村民围蔽、阻扰了租户的正常生产经营。

结果，在围蔽超市大门、村民聚众超市门前打麻将、断水断电长 达13天之后，2026年3月11日，万般无奈的朱先生不得不接受了村里的方案：每月6万元的租金，从合同约定支付给开发商，改成直接支付到村集体账户；超市经营招商分租的营业收入，每月约2至3万元也由村里收取，与超市无关。至此，案涉超市才由村里恢复了水电供应。

知情人称，这样一来，朱先生租赁的超市，等于变相涨价了2、3万元的租金，关键的问题是，超市招商创收是企业经营的一部分，是合法收入，村里以这种方式来收取，合理合法性在哪里？

对此，有相关人士认为，村民对商户的行为，与村霸无异。

与经营超市的朱先生相同遭遇的，还有在案涉物业一期二楼经营桌球馆的F先生。

据了解，在F先生此前签订的租赁合同中，租赁面积有1000多平方米，其中二楼900多平方米，一楼有100平方米，由于二楼桌球馆生意不好，难以维持，就将一楼的部分商铺分租出去，每月收取2万多元租金，这样一来还有利润的，但现在村里要求收回一楼部分对外合作出租的商铺，F先生就只有二楼900平方米的场地，但二楼在整个项目来说，商户都是难以经营，而大量关门倒闭，按现在这个租金条件算下来，F先生的球馆每月亏损将高达2万元左右。

事实上，笔者实地走访发现，案涉项目四期8栋楼，仅一期的一、二楼有朱先生和F先生在租赁经营；二、三、四期的一楼部分商铺因没有租客而空置，二、三期的二楼28间，目前有商户在租赁经营的不过5、6间，四期的二楼14间商铺，则全部闲置无商户入驻。

一番对比，就很容易理解F先生所遇到的困境。因案涉项目面对的市场特殊，仅有学生消费，故无法支撑二楼的商户以过高的价格租赁经营。

还有，开发商的物业公司办公室在二期的二楼，争议发生后，安堂村民小组却未经物业公司同意，也无正常手续，就直接撬开其门锁，强行占有了该办公室为其所用。

法律人士：诉讼期间应维持现状，待法院判决公平合理地处理纷争

本案中，安堂村民小组、开发商和商户之间，形成了村集体和开发商“神仙打架”，商户受伤的“三角关系”。

对此，相关法律人士表示，本案中，村集体与开发商之间的土地租赁纠纷已经有生效判决确定了各自的权利和义务，双方就此又发起了新的诉讼，就案涉的《土地租赁合同》是否解除、开发商投资建设的物业残值赔偿问题，也在金湾区人民法院开庭审理当中，按照相关法律规定，在法律程序终结前，应当维持现状，等待法院的判决以利于整体解决问题，而不是以断水断电、围蔽干扰营业场地、收取超市对外合作部分的租金等方式，强行“解除”原合同形成新的合同关系，这一过程中，村集体对商户的行为，已经构成侵权，甚至涉嫌犯罪，商户可以通过起诉等方式维护自己的正当权益。

该法律人士说，在市场经营行为中，如果一发生合同纠纷，就通过围蔽商户的营业场所、断水断电等方式实现自己的目的，那法律法规的意义又体现在哪里？