上海的新房，终于降了

2025年上海房价（新房）超过香港，登顶中国第一。

大陆城市太大，上海的面积是香港5.7倍，太多郊区拉低了均价，否则早超过香港了。

上海很可能也是全球第一。

东京、首尔套均总价都是五六百万，跟北京、深圳差不多。

纽约曼哈顿岛套均总价约1500万，上海黄浦、徐汇、静安均价肯定不止。

如果纽约也统计新泽西这些地方，平均总价也到不了1000万。

楼市里的一线城市只有上海、香港，二线城市是北京、深圳、杭州。

上海也不是刚开始就这么贵，都是后天努力得来的。

2021年之前跟北京、东京、首尔差不多，2022年差距慢慢拉开了。

2022年上海开始房价双轨制，二手房一直降价，新房一直涨价。

一步一个脚印才超过香港。

这肯定是个短期游戏，一二手房的剪刀差不能无限扩大。

新房产品力再强、再秒杀二手也不能无限的涨，卖掉二手也买不起新房就没人置换了。

二手房也不断抢新房客户，刚过完年二手火爆到单月将破3万套，新房冷清到全面开分销。

这就是刹车的信号。

更值得关注的是，新房已经降价了。

2026年1月份新房套均总价964万，2月890万，3月851万。

新房连续降价，一方面是豪宅卖不动了，一方面是普通新房也在降价。

4年涨了65%，靠的首先豪宅火爆，一套顶5套。

2025年8月上海壹号院、9月金陵华庭、10月高福里集中网签，每个月数据都很可怕。

2025年9月成交套数前11名有两个顶级豪宅，2026年3月成交前11名最贵的是建发海宸。

截至3月22日

豪宅都去哪了？豪宅都是个位数成交。

顶替金陵华庭、太古源的是安澜上海、绿城黄浦ONE，结果两个楼盘都不给力。

截至3月22日

去年下半年大家就有感受，豪宅开始不好卖了。

越往后越难卖，大家开始抢跑。

东安一二村地块刚征收不久，大家还没反应过来这里是徐滨，安澜上海就上市了。

这两年豪宅卖太多，需求有些跟不上。

2024、2025年供应豪宅4752套，是之前五年的量。

有钱人钱越来越多，人不见得越来越多。

有钱人也都有地方住，买房要么给孩子买，要么改善。

给孩子买的差不多买好了，现在有钱人孩子也少。

改善永远会有，但是得足够好的产品吸引他们。

安澜上海、绿城黄浦ONE好像没太让他们心动，不值得置换一次。

上海的需求消耗光，上海开始收割全国。

2025年开始豪宅买家中，本地人占比越来越低。

2025年3000万以上的新房成交，上海占全国50.4%。

5000万以上，上海占全国66.9%。

愿意买上海豪宅的外地人，很多该买也买了。

上海某些风貌别墅都可以不要资质，你先买房，定房后开始交社保，交满了再办产证。

2026年，上海目前没拿出太惊艳的产品促进置换，内部、外部需求也释放差不多了，豪宅可能进一步下滑。

上海可能保不住全国第一的位置。

豪宅下滑，是总价段下滑的主要原因。

上海的普通新房，确实也在降。

因为种种原因，降的不明显，大家感受不到。

有些通过分销返佣给客户，有些有别的方式。

甚至土拍都有下降趋势。

2025年11月24日九批次土拍，中海拿了杨浦定海社区K8-03地块，成交楼板价6.88万/㎡。

比不远处的保利誉滨江低了11399元/㎡。

今年第一批土拍，徐汇长桥地块、嘉定新城地块也都比之前低了一些。

徐汇地块有些特殊，嘉定地块是实打实的降了。

成交楼面价3.9万/㎡，较2025年同期同板块地块（楼面价4.2万/㎡）下降约7.1%。

绿城徐泾地块虽然有溢价，最近传出来也非常谨慎。

绿城第一版方案预期售价仅5.8万，产品不会特别惊艳，计划快进快出。

上午拍的地，中午总包就火速赶到现场召开进场筹备会。

这个价格不知道能不能批下来，如果能落地，大虹桥直接回到了2020年。

还有更夸张的，年初南翔大华星屿开盘价53096元/㎡，比之前新房低了整整5000元/㎡。

之前的碧桂园、南山南翔新房，全军覆没。

还有更多项目看价格没降，其实变相的降了，提高得房率、降低容积率、提高装标等等。

新房终于也顶不住了。

房价本来就实现不了双轨制，新房做不到独立定价。

品质高可以贵一些，但是价格还是要参考二手房。

安澜上海没有太火爆，另一个明星楼盘又要来——绿城潮鸣外滩。

业内也普遍不看好，核心问题还是价格太贵。

比同地段二手贵两倍，比同区新房贵3万。

尽管开发商非常努力，产品做的非常惊艳、营销做的一流。

大家还是问一句，凭什么那么贵。

新房可以涨价，现在有些超过大家心理极限。

新房卖不动，二手房可全面起飞了。

徐汇滨江半个月就卖掉十几套。

2026年价格双轨制肯定行不通了，要么二手房涨起来，要么新房降下去。

不然无解。

环二很早就说这个事情，新房有些跑偏了。

国家不断的提好房子，国家提的好房子指的是隔音好、抗震好、层高合理、安全性好。

到了开发商这里，好房子成了大理石外立面、超豪华会所、恒温泳池、酒店式大堂、美诺嘉格纳厨卫，然后单价贵上天。

不知道你们是理解不到位，还是故意往错误的方向引导。

这些豪华品质肯定好，但是大部分人根本消费不起。

上海2500万人，能住得上次新商品房的只有两三百万人。

大部分人住的是老破小、动迁房、房龄10年以上的商品房。

还有1000万人在租房住。

对于这2000万人，能买一套100平的新房就是改善，还没到追求豪华品质的时间。

现在新房这么奢华、这么贵，大家都买不起。

香港750万人，城市也更成熟了，去年卖掉2万套新房。

上海2500万人，开发时间比香港短得多，有上千万人需要买新房。

去年却只卖了4万多套新房。

是大家不想买新房吗？是真的买不起了，你都全球最贵了，谁买得起。

我们最该做的是给普通人建一些买得起的新房，而不是一味的卷奢华。

看看现在的新房吧，要么是顶级豪宅，要么是跟豪宅一样的普通新房。

非得故宫同款才叫好房子？