上海楼市狂飙！但这波小阳春，和你想的完全不一样

这个3月，上海楼市正在上演一场真实的“速度与激情”。

中介群里转定不断，新盘喜报刷屏，从单日成交到周度数据一路走高，小阳春的热度已经变成了触手可及的现实。

3月14日当天，二手房网签系统多次被挤到宕机，这一幕比任何数据都有说服力。

数据不会说谎：连续两周成交量站稳7200套以上，工作日单日成交也能轻松突破千套；截至3月24日，二手房成交已达23258套。

图源安居客

按照眼下节奏，叠加月末翘尾效应，突破3万套已是板上钉钉的事。

但在炸天团看来，比起表面的热闹，更值得我们分析的是背后那些正在悄然改变的市场逻辑。

事实上，这轮小阳春并非过往行情的简单复刻，其间藏着不少不同寻常的异常信号。

楼市的热度能走多远，从来不是看一时有多火，而是看支撑它的底层力量，到底稳不稳。

01

刚需接棒：小阳春不是改善的主场

上海这波楼市热度，很容易让人误以为是“全面回暖”，但只要沉下心拆解成交结构就会发现，小阳春本质是刚需独角戏，“刚需热、改善冷”的反差愈发明显。

当前入市主力画像清晰：多为预算有限的首次置业年轻人、刚需属性极强的动迁户，以及少数趁窗口期低价“上车”的过渡家庭。他们的预算基本锁定在300万以下，甚至有不少瞄准150万以内房源。

刚需集中入场绝非偶然，而是政策、房价、心态三重因素共振的结果，每一点都踩到痛点。

从政策来看，外环外限购放开，搭配15%首付、2.6%公积金贷款利率，将买房门槛拉至近年最低。

算笔实在账，200万的房子30万就能上车，月供约6800元，与上海像样两居室租金相差无几，“买房比租房划算”的账已清晰到无需犹豫。

更关键的是，刚需的心态已发生根本性转变。

前两年，刚需因怕“买了就跌”始终持币观望，而去年年底房价止跌企稳、部分老破小小幅反弹，彻底给他们吃了定心丸。

这种心态变化直接体现在交易节奏上。

老破小、动迁房交易周期从四五个月缩至两个月，热门低价房源甚至挂牌即成交；300万以下房源成交占比从2025年初还不到60%，到今年2月大幅攀升至70%，3月中旬进一步抬升至73%，这便是刚需主导市场的最直接信号。

数据来源：链家

但热闹背后，一个问题值得深思：刚需热得发烫，改善为何按兵不动？

在炸天团看来，改善迟迟不入市，核心症结有二：一是多数改善为置换型，手里房源成交慢、议价空间大，无现金流难以启动置换；二是政策利好偏向刚需，改善类支持不足，换房性价比不高，故而选择观望。

看清本质便知，这波小阳春不是全面复苏，只是刚需在政策和房价窗口期的理性选择，能撑一时热度，却撑不起长期复苏。

说到底，小阳春能否持续、能否转向“全面暖”，关键在改善何时入场。

唯有刚需与改善双向发力、形成良性循环，上海楼市才能走出“局部热、整体冷”，这才是判断其能否走得更远的核心支撑。

02

挂牌量大降：供需天平悄然倾斜

二手房市场除成交量回暖外，还有一个数据非常引人关注，那就是整个挂牌量终于下来了

而且挂牌量的下降速度，比我们预想的还要快。自去年6月持续回落，今年1月后降幅明显加快，链家外网挂牌已连续8个月下降。

数据来源：链家

此前市场混乱的根源在于供需严重失衡，卖房的 远多于买房的， 二手房越卖越多，峰值一度高达17万套。房东恐慌抛盘、购房者持续观望，形成恶性循环。

经历了连续几个月的成交，如今链家内网整体挂牌量下滑到了13.6万套，买家可选房源减少约15%。

图源链家

直接打破了二手房“越卖越多”的怪圈，恐慌性砸盘明显减少，房东从“不得不卖”转为“不用贱卖”，市场情绪也稳定了很多。

具体来看，挂牌量呈现明显区域分化。

外环外及郊环保持平稳，内城及主城区降幅尤为显著，从3.2万套降至2.19万套，同比降幅达38%，核心区挂牌量近乎腰斩。

最新的70城房价一出来，信号其实很明确，上海二手房环比涨了 0.2%，终于结束连跌。更关键的是，这是时隔9个月，新房、二手房第一次同步微涨，市场久违地露出了一点暖意。

图源国家统计局

政策红利其实是从3月才开始全面兑现，接下来二手房指数还会继续保持正增长。

回看过去三年，二手房价格回正最长也就撑了4个月，还是靠密集政策托着才稳住。这一轮如果能连涨3个月，止跌的形态才算真正站住，市场信心也就彻底回来了。

尽管中长期的下行趋势还没完全扭转，但至少已经进入明显的盘整期。沪七条新政最大的意义，或许就是提前消化这波下行压力。

从成交量、挂牌量到价格表现，上海这波小阳春，放在全国都是最能打的那一档。

只有成交量能持续、挂牌库存继续往下走，市场企稳的根基才会越来越扎实，从“跌跌不休”走到“慢慢回暖”。

03

新房偏弱：仅点状热度

但今年的小阳春，并没有如约传导到新房市场。3月前两周上海新房成交量同比大跌约44%。

就算把春节错位的影响剔除掉，整体热度也明显弱于往年同期，市场体感上就是冷得很真实。

往年小阳春基本都是新房先行，或是新房、二手同步升温，今年楼市却走出了很罕见的分化行情，全国多个一二线城市普遍是新房表现不如去年，火热的反而是二手房，尤其是低总价刚需盘，成交相当亮眼。

尽管上周的上海新房成交略有修复，成交结构上也看得很清楚：需求明显向刚需端倾斜，高性价比楼盘成了绝对主力。

青浦联发时光新澍单周成交94套领跑全市，嘉定更是占据成交TOP10四席，妥妥的外溢需求承接主力，整体呈现“刚需盘放量、改善盘稳健”的态势。

图源佑威房地产研究中心

认购端则呈现出极致的冰火两重天。

上周21盘集中入市，顶豪与核心品质盘逆势走强。

保利外滩曜认购率累积124%、绿城潮鸣外滩超110%、保利珺园首日认购率达102%、华润澐启滨江三批次达119%。

安澜上海二批次去化率也有78%，外滩元境3月8日二开更是48小时狂销9亿+。

与之形成对比的是，大量普通新房去化压力仍在，销售情况并不理想。

数据也在悄悄反映市场逻辑的转变，今年上海新房套均总价从1月964万到2月890万，再到3月851万，连续下行。

过去四年新房价格暴涨，很大程度上依赖豪宅集中成交托底；而2025年下半年顶豪集中网签的盛况不再，豪宅走量放缓，普通新房也开始以价换量。

这一轮新房与二手房的深度分化，本质上是三重结构错配共同作用的结果：

一是需求匹配错配。

刚需最看重总价可控、配套成熟、即买即住，二手房300-500万房源充足，刚好接住这批人。新房这是整体总价偏高，和主流刚需预算对不上。

二是交易周期错配。

二手房过户就能入住，落户、上学这些硬需求能快速解决。新房普遍要等 两三年才交付，时间成本直接劝退一大批刚需。

三是客群定位错配。

现在新房大多做改善大户型，依赖“卖一买一”的置换链条，但目前置换链根本没打通，改善需求起不来，刚需又够不着新房，最后就形成了“二手热、新房冷”的局面。

炸天团整体看下来认为，上海新房还没真正全面回暖，只有核心优质项目在点状爆发，市场仍处在结构调整、重新找平衡的阶段。

04

今年的小阳春，比往年任何一届都更复杂、也更真实。

去年还是拼命以价换量，越卖越便宜；今年已经是议价空间收窄，价格慢慢企稳、甚至小幅回涨。

局面之所以如此分化，说明市场的深度调整还没结束，但触底信号已经越来越强：成交放量、库存回落，都在一点点为价格企稳筑牢底盘。

往本质上说，这一轮回暖，就是长期被压抑的刚性需求，在政策窗口下的集中释放。

普涨已经不可能了，而是真正能稳定流通的房子在走出整体低迷之后，完成了一次属于自己的价值重估。

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