刚需一定要看一看！这个新盘我到底要不要买？

我写关于买房的内容这么长时间，实际上真正能覆盖到的刚需买房群体是很少的，刚需买房当下的状态和十年前的刚需没什么区别，对市场不懂，对房源价格不懂，对区域不懂，对房子也看不太懂。

而当下的北京楼市里，保守来说至少80%以上的购房者是普通刚需。

现在的刚需买房的特点是，第一，高杠杆，第二，对买房不懂，这两条加起来，然后冲进去买一套房子，结果就是，半年后，或者一年后，如果买新房那就两年后，发现自己的首付跌了很多，或者跌没了，甚至跌到了卖掉房子后还欠银行一屁股债。

房子这种作为改善生活的商品，结果却让绝大多数的购房家庭陷入了比较困难的债务危机。当然，很少有刚需能理解这句话，直到他们感觉到月供和房价下跌的压力。

这篇文章，我简单讲讲买新房需要注意的一些地方，希望刚需买房的时候要多注意，不要盲目：不盲目买，不盲目加杠杆，要看清风险。

1，新盘的价格问题。

看新楼盘的价格是门学问，看不懂的话，不管是买二三百万的房子还是几千万的房子，都属于盲买，那风险肯定会很高。

看价格的第一条我觉得是看一下近两年交房的项目，当年这个楼盘开盘是什么价格，现在的二手房是什么价。

大家记住一点：新房的价格是开发商定价，二手房的价格是市场价。开发商定价有随机性，对开发商来说，需要利益最大化，越高越好，而看懂市场价，才是你要不要买的关键。

我说下结论吧，这两年交房的新房，二手房的价格都要比当时卖的新房价格要低，起码有20%的差价。很多刚需买房，只有20-30%的首付，那你等到交房的时候有可能首付已经亏完了。

常营当时比较热的项目，保利和光煦境、玺悦朝阳，当时8.5万的开盘价，现在的二手房6万出头；（当时8.5万的价格，在当时算是性价比高的项目，那些性价比一般的项目，放到二手房市场上，跌幅得冲着30%去了）

看价格的第二条，把这个楼盘想象成二手房：现在它如果是二手房的话，你会不会买？买的话，想花多少钱去买？

之所以讲这一条是因为，新房期房和交房后的房子相比，差异很大，非常大，期房你看到的是样板间，而交房后，你看到的是现场。我看过很多项目，交房之后，我再去看，我买这个楼盘的欲望就很低，因为周边太荒，配套不成熟等等，但这些问题在期房的阶段，你是看不到的。

去估价的话，就是去期房的项目现场，想象成这是一个二手房小区，现在给你把新房的价格报出来，你觉得贵不贵。如果觉得贵，那大概率就是贵，你的合理预期价格，实际上就是市场价格。

看价格的第三条，和周边楼盘做对比。这个大家花点功夫，数据是现成的，做一下对比即可。

不过，我可以给大家说下结论，北京当下的新盘价格，都是偏高的，所以刚需买房一定要多注意，尤其是计划加杠杆的（这是多数人）。

2，新盘的周期问题。

期房从开盘到交房，一般需要2-3年的时间。这2-3年时间里潜藏着巨大的风险。

第一，市场的风险；

这种风险从很早之前就出现了，北京楼市从前些年的高位，开始慢慢下滑，你买入期房是以当下的价格买，等到交房的时候，大概率会比现在的市场价更低，再叠加上新房的溢价，这是市场的下跌风险；

当下买新房，要做好20-30%跌幅的预期

第二，新房交付的风险；

由于市场的不确定性，及开发商的不确定性，有些楼盘在卖的时候卖得很好，但这家公司在做别的楼盘的时候有可能是不赚钱的，这种情况下，开发商就很容易减配。房地产的大环境没那么好，期房的这种风险会一直存在

第三，你的资金成本；

除去房价下跌的风险外，你买期房还会存在提前交首付，提前还房贷的问题，一个月1.5万的房贷，一年就是18万，这是多出来的支出。要知道，10万块钱也是钱啊，有时候需要算一算细账

过去大家买期房不眨眼，是因为当年有房价上涨预期，现在可没有了。

第四，期房和交付后的配套问题；

期房很多人往往不去看现场，头脑一热在售楼处就交钱了，有些人会去看，但等到销售一忽悠也就觉得很多事不是事了，但实际上，这个楼盘交房后，周边的配套决定了这个房子的自住舒适度，配套包括商场、超市、城市界面等，也就是说，如果这个房子交付后，周边还跟大工地一样，你住一两年会觉得很别扭，这都是因为你当年买期房的时候没预料到这种问题。

如果这个楼盘周边规划的东西，需要十年才能落地，你还会去买吗？

这个要自己想清楚，而且不能光靠想，要多去实地看。

3，新盘的好坏问题。

好不好，看的是这个楼盘交付后的样子，而你买期房的时候，看到的是售楼处，看到的是样板间，以及销售给你描述的未来规划。

售楼处及周边往往会让人以为，这就是以后楼盘及周边的样子，其实不是；

样板间往往会让人以为，这就是以后我的房子的样子，其实不是；

样板间的装修，做得非常精致，而且有情绪价值，不管是灯光还是屋里的摆设布置等，都非常让人有宜居的感觉，而交房后的房子，就是冷冰冰的地板白墙，这种差异多数人只有在收房的时候才看到。

多数的新房周边都比较冷清，荒，配套不成熟，需要时间来完善，但多数人买房的时候，心理预期上，这些东西都是配套好的。

4，我经常会建议大家，如果想买新房，等到交房后，买新下房本的二手房，会是一个更好的选择。

期房和交付后的二手房，从近几年的情况看，至少便宜100万以上，是比较稳妥的。

还是那句话，100万也是钱啊……

5，开发商、自媒体、中介，他们的站位都是为了赚佣金，而你作为一个购房者，要买的是房子，买房需要看房子的好与坏，需要看价格的高与低，而不是盲目就去买一套。

在当下楼市下行的阶段，买新房就要更加注意，万不可盲目购买，北京的刚需，多数都是家里凑齐了首付，加上杠杆买一套房子，赚钱不容易，在买房这种大事上，一定要花功夫，不要盲目上车。

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