山东
这是我的真实感受，不过预计会有人喷我。
先说一个不那么广为人知的经济学原理，对于房子这种实物大宗资产来说，往往上涨是没有顶的，但是下跌却是有底的....
注意关键词：实物、大宗、资产。
不要总是去套什么郁金香啊股票啊空气币这类资产。
收藏品邮票就是非常典型的资产之一，只要盘子小了，年轻人不接盘了，后续和废纸待遇没什么区别....
但是收藏品钱币就不会这样，因为最起码能卖上金属的收购价，如果是金银类贵金属钱币，甚至可以跟着行情涨跌....
房子虽然跌起来惨不忍睹，但是因为可以出租，实际上依然存在底部。
要不网上也不会出现成都有人一口气收购8套老破小用以获利的新闻。
济南的房子也是这样，在前些年近乎腰斩的行情之下，某些房子跌出了性价比，跌出了租售比。
从宏观趋势看，中国房屋正在经历史上前所未有的，最具租售比的时段，甚至远远超出了国债这类需要现在蹲点去抢的理财产品。
我们在举现实的例子，融创文旅城。
这盘峰值单价16000元每平，现在稳定在10000元每平，但租金几乎未变，110平的房屋租金稳定在2000上下。
2021年，文旅城的房屋176万，年租金3.2万，需要55年回本，年收益率1.8%，是同期银行理财的二分之一。
2026年，文旅城的房屋总价为110万，年租金依然为3.2万，回本周期缩短至34年，年收益率2.9%，反而是现在银行理财的两倍。
当然，我举的例子是房东视角。
首先经历近些年的挤泡沫，很多房子的水分已经挤的差不多了，那些着急用钱着急割肉的房东已经去化的不少。。
从理财角度看，租房是远比卖房合适的原则，这也是为什么文旅城急跌几年后，近些年稳定在万元上下的原因之一。
我降到1万了，你还不买，那我还不如拿过来出租，这是房东非常典型的心理。
除了租售比以外，当然还叠加了很多其他因素。
例如挂牌价已逼近了房东入手价，中国人依然有着卖房可以不赚但别赔钱的心理
例如还是有相当多的房东存在着房价可能回暖的期望，毕竟房子回暖，动不动就是几十万的折损。
例如现在是小阳春，房东信心更足。
但不管怎么样吧，我们能看到相当多的小区出现了横盘迹象，价格浮动几十块上下....
具体的时间是2025年10月份到现在，请仔细看成交价格曲线。
包括我租的公寓，每个月租金也不便宜，我一直想直接买一套，租金抵月供岂不是美滋滋。
但是问题所在，房东宁愿把房子扔到托管公司出租，也不愿意大降价销售...
精装公寓一直5000块/平，就比2021年开盘低了500块/平，大家经常能刷到的中海华山湖畔U+公寓，降价幅度几百块的样子.....
我感觉价格也就这样了...
对此，我的观点依然延续前段时间发布的观点，2026年是济南房价筑底的一年。
对于很多房子来说依然有相当多的泡沫，但对于某些房子来说，价格已经非常到位了，继续下滑，既不现在的经济环境，也不符合房东的预期。
有买房需求的朋友，我建议你密切关注这样的成交曲线，如果到十月份，这个曲线一直是平滑的，那证明济南房价的水分已然不太多了...（分社区）
关于房价的问题就讨论到这：
后面插播两个，我认为非常重磅而且非常值得关注的消息，没准能挽留你的几十万。
一，文旅城板块历城控股的盘规划已对外公示，想买凤栖和鸣的，个人建议缓缓，千万别忘了上波团购的神操作。
历控的盘目测贵不了，而且配置不算差，950套房子，2.0容积率。
当然你要是买二手房，我估计是影响不到文旅城的，因为价格不一样...
二，张马屯四代宅规划已出，强烈注意，除了中建大规模宣传的，海通南边的这块四代宅以外，建工北面同样有四代宅的规划
上图就是中建最新宣传的奥体中轴四代宅，海通南部，张马新府北部，容积率2.1，全系一梯一户、得房率最高飙升至151%的四代宅项目，即将在奥体中路中轴线上亮相。
听起来还是非常可怕的，毕竟别人买100平，套内80多，你买100平，套内加套外150平....
但是我同时相信，开发商不会这么傻，他赠这么多面积价格和不送面积的价格一样，先别着急恐慌，重点依然是看总价。
注意这是其一，其二是位于建工北部，张马屯金茂悦隔壁，不过暂时没太多消息，图示如下：
其一，四代宅是趋势，如果你近期想买房，可以缓缓，起码看看新产品的价格和配置，而且明显张马屯的四代宅正在供应中
其二这东西没有这么夸张，很多张马屯的刚需当年开盘就1万多点，比较蛋疼的其实是买瑞马建工这些偏品质楼盘的朋友。肯定有冲击。
昨天看一哥们还针对四代宅拍视频，讲XX盘有品质，大宽厅不是四代宅所能比拟的，真够心虚的......
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