南翔，下了一步臭棋

南翔楼市坐了一次过山车。

2021年之前，南翔是刚需宠儿，是外环第一镇的有力竞争者。

2024年后，南翔楼市的负面信息越来越多，很多居民开始担心南翔会不会被抛弃。

实际上环线已经接到一些房东，抛售南翔房产。

南翔到底怎么了？未来还能复兴吗？

2021年全市楼市都火，南翔更火。

尤其是400-700万的刚需，很多人把南翔当成首选。

回头去看，南翔的火真是天时地利人和。

2020年之前是五大新城时代，新房几乎都集中在远郊。

大虹桥新房还没爆发，就蟠龙天地一期、招商虹桥公馆个别项目。

桃浦、南大新房都没来。

市区刚需当时纠结的是：买远大新还是老破小。

这时南翔借助自媒体火了，大家突然发现这里是个洼地。

2020年南翔的森林公馆、格林公馆单价4万出头，跟五大新城一个价格。

华润中央公园5万左右，不比五大新城标杆贵多少。

远大新不香了，老破小不香了，我就要南翔。

外环那么多区域，为什么是南翔火起来？

2020年那波大涨，本身就是中产推动，符合中产审美的地方都火。

大宁、新江湾、联洋、北蔡大华、古美等等。

越差的地方，越没人买。

当时环线给出了清晰的分化方向：贵的地方越来越贵，便宜的地方越来越便宜。

南翔凭借着42%的绿化覆盖率、留云湖的荷花、清一色的品质商品房，迅速获得了流量。

那是南翔最好的时代，东社区初步建成、印象城刚刚开业。

东社区40多个小区，房龄超过20年的只有一个。

众多商品房形成了良好的社区环境，抓住了那波主力客群。

南翔又有地铁11号线、沪嘉高速，市区刚需也过得来。

2020年徐泾还是城乡结合部，江桥环境太差，顾村是动迁基地，桃浦全是老破小。

不买南翔还能买哪里？

上海哪些房子最值得买？

免费咨询上海顶级房产专家

现在的南翔，又回到了2020年的起点，甚至更低。

华润中央公园一期两房已经低过五大新城标杆，森林公馆、格林公馆也低于五大新城。

更可怕的是南翔新房，可能是上海破发最严重的地方。

2022年碧桂园柏悦翔湾开盘5.8万，现在挂牌只有4.5万。

最近的成交还没展示出来，估计怕大家接受不了。

有套3楼卖掉了，95平总价395万，还要给链家4万中介费。

到手只有390万，单价4.1万。

净亏180万，跌幅高达31%。

这样的二手房市场也沉重打击了新房，最近上市的大华星屿单价只敢要5.5万。

大华是新规产品，送了不少面积，号称得房率97%。

单价比之前的新房还低了三四千。

新房赤裸裸的降价，在上海非常少见。

这种市场气氛下，很多刚需不敢接盘南翔。有些房东也想换出来，逃离这个是非之地。

短短两三年，南翔到底怎么了？

南翔犯的最大错误就是，云翔湖片区推出的时间不对。

这几年大虹桥爆火，是西上海最大的一条鲶鱼。前湾、徐泾虹吸全市刚需。

桃浦是普陀全村的希望，目标是下一个漕河泾。

南大是宝山发展最快的地方，没有之一。

最近宝山收缩规划，重仓三支箭，吴淞还没全面开发，滨江邮轮港刚过风口，南大成了开发主力。

大虹桥、桃浦、南大来了，云翔湖谁都打不过。

新片区开发本来就很难，需要强大的概念给大家信心。

杨浦滨江的互联网大厂、大虹桥的国家级规划、桃浦的智创 TOP 产城综合体等等，支撑了很多人对土地的信仰。

云翔湖呢？

云翔湖规划中几乎都是住宅，而且保障房才是主力。

云翔大居规划住宅面积172万m²，其中普通商品房50万m²、保障性住房100万m²、农民动迁安置房22万m²。

也就是说，这个大居未来要建超过70%的保障房和农民动迁房，商品房只占比不到30%。

之前打的概念是南翔第三个湖，跟银翔湖、留云湖一样，助力区域成为下一个宜居区域。

后来被扒出来云翔湖不是湖，只是一个2公里长的沿河绿化带。

其他能讲的规划就一个山姆会员店。

刚开始大家还蹭一下大虹桥热度，现在也不好意思了。

楼市中完全找不到云翔湖的定位，大家也找不到买这里的理由。

当然规划没有对错，什么样的土地都需要，只是这样的能级拉低了南翔定位。

新房客户对二手区域不了解，大家掌握信息还是靠售楼处传递，南翔的历史沉淀、产业积累很难体现出来。

南大、南翔、大虹桥转一圈，大家自动将南翔往后排。

2021年之前南翔、南大定位接近，现在南大已经遥遥领先。

如果大虹桥=南大>南翔的地段鄙视链形成共识，南翔将很难翻身。

强敌环伺，云翔湖被秒杀的现状下，应该避其锋芒，缓慢沉淀。

发挥自身优势，把宜居性发挥到极致。

不知道为什么，偏偏在这时疯狂上市新房，进一步自我砸盘。

短短五年时间连续上市9个楼盘，9662套房子。

那么多大佬抢肉吃，留给云翔湖的汤并不多，你拿9个盘子接着。

而且云翔湖只顾着卖新房，环境打造并没跟上。

至今仍然是大片大片的破旧厂房，碧桂园柏悦翔湾背后的垃圾场还没搬走。

云翔湖片区

买房人开车过来，第一感受就是在上世纪工业园中建了几个零散新房。

宜居性完全没体现出来。

留云湖片区

如果是东社区这样的环境，外区客户过来对南翔的印象会好很多。

没有形成强大的规划概念、没有找到自身优势的情况下，推出一万套新房，不破发才见鬼。

云翔湖新房破发，东社区，也就是留云湖片区很难走出独立行情。

就隔一条高架，房价不可能完全没影响。

尤其是500万左右，客户基本被新房洗劫，东社区的二线小区、一线小区的两房，降幅最大。

华润中央公园两房只能卖400万，因为500万的客户去买新房了。

两房最贵时接近8万，现在只能卖4万，跌幅接近50%。

反而是大户型影响不大，东社区有不少改善客户不爱去云翔湖，留下了购买力。

而且东社区大户型总价高，跟新房错位竞争，被分流的不多。

华润144平三房最贵时8万出头，现在还能卖5.5万，跌幅30%左右。

在二手房里算不错了。

换句话说，如果没有云翔湖片区分流南翔降幅也就30%出头，在外环也算保值区域。

上海哪些房子值得买？

免费咨询上海顶级房产专家

这几年外环附近新房集中上市，各个片区都有下滑。

有些地方规划劲爆，吸引了全市刚需，对冲了一些风险。

大虹桥有很多新房，大虹桥概念也火，很多陆家嘴的刚需都能买过来。

大虹桥自身也导入了不少产业，起到了一定支撑力量。

遗憾的是南翔没有找到核心定位，没能吸引全市客户过来对冲。

近一万套新房，很难消化掉。

其实南翔的底色还在，只是短期供需冲击到了谷底。

南翔依旧是外环最宜居的区域之一，产业依旧是嘉定第二，仅次于安亭。

马上嘉闵线也会通车，3站到达大虹桥，也会分享大虹桥产业红利。

时间长了，这一万套新房消化个差不多，南翔依旧是外环最风光的地方之一。

如果持续的低价新房冲击，那真的是神仙难救。