上海千万不要买的一类房子

　　环二很少用这样的标题，太极端了。

　　环二之前也经常说，房子没有好不好，只有适合不适合。

　　今天要分享的这些房子，即使你觉得适合，环二也不建议买。

　　真的是时代在抛弃它们。

　　在降到100万/套之前，环二不会推荐。

　　这类房子就是孤盘。

　　楼盘方圆几公里没有小区，或者没有同类小区，我们称之为孤盘。

　　比如奉贤柘林的佳源梦想广场，附近都是农田、工厂、大学，规模化的居住区都在2公里以外。

　　其实这种房子上海本来不多，上海人多地少，哪哪都是人，不至于开发一个小区就结束。

　　坏就坏在2012-2017年房地产最后的黄金时代，我们野心空前膨胀。

　　20年的高速增长，最后一个空军被迫投降，京沪永远涨成了全民共识。

　　房地产这场游戏终于迎来高潮，烈火烹油鲜花着锦。

　　2016年房价暴涨两倍，到处都在宣传“再不买就永远买不起了”。

　　大量刚需被激活，手里连50万都没有的也要高杠杆买房。

　　开发商也冲昏头脑，到处乱拿地，2016年8月融信激动到拿了中兴路地王。

　　楼板价10.03万，可售部分楼板价超过14万。

　　全国再次出现超过10万的土拍是8年后，超过14万的土拍在大陆房地产开发史上楼板价可以挤进前三。

　　实际上绿城潮鸣东方地块、新天地联发&丰隆地块都没打破融信记录，可见当时房地产市场有多冲动，有多自信。

　　连14万的地都敢拿，没任何居住氛围的远郊火起来就能理解了。

　　除了上面提到的佳源梦想广场，还有松江恒大帝景、嘉定首创旭辉城、宝山金地艺境、万科·西郊都会、保利艾庐、保利云上拾光等等，数不清。

　　甚至大量的郊区小镇楼盘都可以认为是孤盘，松江小昆山、车墩，嘉定华亭、外冈，宝山罗泾、罗店，浦东泥城、新场等等，都短期开发过楼盘，后面戛然而止。

　　这些楼盘的缺点都知道，没地铁、没配套、没居住氛围，生活相当不便。

　　比如嘉定首创旭辉城，规模化商场、地铁直线距离都要4.5公里，跟上海便利的生活完全脱节。

　　要去好的医院更可怕，最近的是瑞金医院北院，坐公交得50多分钟，开车也要20多分钟。

　　周边环境几乎都是城乡结合部，厂房、农民房、农田夹杂。

　　更令人绝望的是没规划，上面的这些问题将长期存在。

　　不过环二不推荐这些小区，不是因为上面这些。

　　一分钱一分货，有上面这些缺点，那肯定便宜。

　　嘉定北地铁口的房子好，配套全生活方便，但是单价得4万，动不动三四百万一套。

　　往北走5公里，便宜一半，155万就能买三房。

　　环二不推荐的原因是，担心以后根本卖不掉。

　　这些房子是房地产最高潮时期诞生，物极必反，后来市场下行。

　　那些业主成了接最后一棒的。

　　经过这几年的调整，现在的买房人心态跟2016年天壤之别。

　　2016年所有人都野心勃勃，再远郊大家也敢买，之前见过太多传奇。

　　莘庄、九亭、南翔、顾村原来也一无所有，2016年生活配套也全配齐。

　　那我现在买的远郊，也不会出问题。

　　2026年了，这些故事大家不信了。

　　预期调整，价格体系就要调整。

　　这背后的本质变化是，人口周期结束。

　　2016年大涨，是刚需集中释放，远郊楼盘分分钟清盘。

　　现在已经没太多刚需了。

　　更可怕的是，那一批买入的业主到了置换时间。

　　大部分人一生要买2-3次房子，20多岁一次、40多岁一次、60多岁一次。

　　分别是刚需、改善、养老。

　　买入远郊的刚需们，开始改善。

　　要么是为了孩子读书，要么是人到中年经济条件好了置换，要么是体力跟不上接受不了远郊通勤。

　　这些孤盘抛售的越来越多，买入的却越来越少。

　　上海外地人口流入速度大大放缓，本地居民也进入生育谷底期。

　　远郊刚需卖给谁去？

　　供需失衡之下，房子流通性越来越差。

　　上海楼市进入改善周期，这些孤盘却几乎没有改善客群。

　　改善一般向上游置换，或者本地置换。

　　这些孤盘没有下游客户，也没有本地置换客户。

　　就孤零零一两个小区，没多少居民。

　　当时卖新房时，没有本地居民不是问题，开发商通过几千万的营销费用，可以收割全市刚需。

　　2017年环二亲眼见过市区客户买佳源梦想广场，女方上班在静安，男方在张江。

　　订房后客户还发了个朋友圈：终于在上海安家了。

　　满是对未来美好生活的憧憬。

　　后来他们要换出来，通勤实在接受不了。

　　每天早上男方开车送老婆去5号线坐地铁，然后再开车去张江。

　　人生最好的年华浪费在了地铁上。

　　这些客户能去远郊买新房，靠的就是开发商营销体系、渠道体系。

　　如果你是个人房东，想把奉贤柘林的房子卖给张江男，概率几乎是0。

　　有些孤盘体量不大，方圆1公里连个像样的中介门店都没有，怎么卖房？

　　你只能卖给当地人，问题是，当地没人啊。

　　随着2016年买房那代人进入中年，这些孤盘会陷入彻底的流动性危机。

　　人口周期结束，谁也没办法。

　　现在上海最珍贵的资源是人，没人的地方不会有未来。

　　本地客户占比，将会成为小区保值性的重要因素。

　　如果你发现一个楼盘客户都是外地人、外区人，尽量不要买。

　　开发商有能力卖给外地人、外区人，你没有。

　　本地人占比高的楼盘，未来流动性更强。

　　跟同事交流上面这些内容时，同事问了一句：如果附近产业发达，是不是孤盘也有人接盘？

　　如果有人接盘，孤盘附近还会出现新的楼盘。

　　孤盘的另一个问题是，地段没有任何稀缺性。

　　有关部门几乎没有投入太多资源，复制一个能级差不多的项目，分分钟。

　　这些项目可能还要降，降到100万一套。

　　低于这个价格就安全一些，低于100万，附近就不会出现新房了。